با افزایش نرخ بهره، دفتر «زامبی» نیویورک به شدت پایین می‌آید

در طول یک بازار صعودی طولانی که به دلیل نرخ بهره تاریخی پایین و پول تقریباً رایگان، داگ هارمون و تیمش ریاست فروش رکوردشکنی بسیاری از ساختمان‌های اداری منهتن را بر عهده داشتند.

دیگر نه. این روزها، هارمون، رئیس بازار سرمایه در Cushman & Wakefield، شرکت خدمات املاک، بیشتر وقت خود را صرف انجام «تریاژ» می‌کند.

بزرگ‌ترین بازار اداری جهان اخیراً خروج سرمایه‌گذاران چینی با هزینه‌های کلان، ظهور دورکاری در دوران کووید و پیامدهای اقتصادی جنگ اوکراین را تحمل کرده است. اکنون نگرانی فزاینده ای وجود دارد که افزایش چشمگیر نرخ بهره برای بسیاری از مالکان بیش از حد قابل تحمل است و اینکه حسابرسی که مدت ها انتظارش را می کشید نزدیک می شود.

هارمون، که افزایش نرخ‌ها را با بنزین تشبیه کرد، گفت: «احساس اجماع وجود دارد که تسلیم شدن در راه است». اکنون هر کجا که می روم، در هر جای دنیا، هرکسی که دفتر دارد می گوید: «دوست دارم بارم را سبک کنم».

این صنعت مملو از صحبت‌هایی در مورد شکسته شدن مشارکت‌ها تحت فشار، تغییر ساختمان‌های اداری برای استفاده‌های دیگر و گمانه‌زنی‌هایی است که توسعه‌دهندگان ممکن است به طرف مقابل نرسند. در همین حال، فرصت‌طلبان در حال آماده‌سازی برای چیزی هستند که به عقیده آن‌ها مجموعه‌ای از فروش‌های مضطرب با قیمت‌های ناچیز است، شاید در سه ماهه اول سال آینده.

آدلاید پولسینلی، یک کارگزار کهنه کار در Compass، گفت: "ما شاهد پریشانی خواهیم بود." "ما در حال حاضر آن را می بینیم."

از ژانویه، سهام SL Green و Vornado، دو REIT سهامی عام که از بزرگترین صاحبان دفاتر نیویورک هستند، به نصف کاهش یافته است.

نشانه های تازه ای از فشار در این هفته ظاهر شد. بلک استون، شرکت سهام خصوصی، به سرمایه گذاران گفت که بازخرید در یک صندوق املاک تجاری 125 میلیارد دلاری را محدود خواهد کرد.

همچنین مشخص شد که متا، شرکت مادر فیس بوک، حدود 250,000 فوت مربع از فضا را در توسعه جدید هادسون یاردز خالی خواهد کرد تا هزینه ها را کاهش دهد. این شرکت و سایر شرکت‌های فناوری یکی از آخرین منابع توسعه در بازار اداری دوران همه‌گیری منهتن بودند.

به گفته روث کولپ هابر، که به عنوان رئیس املاک وارتون، با شرکت ها در زمینه اجاره مشاوره می کند، مجموعه کوچک دفاتر مانند هادسون یاردز - با ساخت و سازهای جدید و بهترین امکانات و مکان ها - هنوز هم تقاضای زیادی دارند.

اما، او هشدار داد، "خطر واقعی در طبقه پایین در ساختمان های کلاس B و C نهفته است که مستاجران را با سرعت نگران کننده ای بدون جایگزینی از دست می دهند." در مجموع، Colp-Haber برآورد کرد که تقریباً 40 درصد از ساختمان‌های اداری شهر "اکنون با یک تصمیم بزرگ" در مورد آینده خود روبرو هستند.

پیش‌بینی‌کنندگان از زمان شروع همه‌گیری کووید، که روند کار از راه دور را تسریع کرده و تقاضا برای فضا را کاهش داده است، پیش‌بینی کرده‌اند که بخش اداری نابودی خواهد داشت. طبق گفته Kastle Systems، شرکت امنیتی دفتر، میانگین اشغال روزانه در دفاتر شهر نیویورک کمتر از 50 درصد است. یک تحلیل بسیار وحشتناک و اغلب مورد استناد توسط اساتید دانشگاه کلمبیا و نیویورک تخمین می‌زند که ارزش جمعی ساختمان‌های اداری ایالات متحده می‌تواند تا سال 500 حدود 2029 میلیارد دلار - بیش از یک چهارم - کاهش یابد.

این بخش تاکنون چنین پیش‌بینی‌هایی را رد کرده است. اجاره نامه ها معمولاً 10 تا XNUMX سال است و بنابراین مستاجرین همچنان اجاره بها را پرداخت می کنند حتی اگر تعداد کمی از کارگران آنها به دفتر مراجعه کنند. در اعماق همه‌گیری، وام دهندگان نیز مایل بودند نرمش نشان دهند یا، به قول برخی، «توسعه و تظاهر کنند».

اما افزایش شدید نرخ بهره در نهایت ممکن است این موضوع را وادار کند. تأمین مالی به طور ناگهانی برای مالکان و توسعه دهندگان گران تر شده است - اگر اصلاً در دسترس باشد. یکی از توسعه دهندگان گفت: "اگر بدهی دارید، ناگهان نرخ های شما دو برابر می شود و بانک شما را وادار می کند پول را در دارایی بگذارید."

ساختمان های با کیفیت پایین تر ممکن است آسیب پذیرترین باشند. با انقضای مدت اجاره، بسیاری از مستاجران در حال تعدیل یا کاهش اجاره هستند. حتی با کاهش درآمدهای آنها، مالکان همچنان باید مالیات و هزینه های عملیاتی را بپردازند.

باب ناکال، رئیس فروش سرمایه‌گذاری در JLL، انبوهی از ساختمان‌های اداری «زامبی» در منهتن را مشاهده می‌کند که هنوز زنده هستند اما آینده‌ای روشن ندارند. زامبی‌های معمولی ممکن است نسل‌ها پیش خریداری شده باشند و چک‌های ماهانه را به فهرستی از ذینفعان در حال گسترش ارائه کرده باشند.

اکنون ساختمان از منظر اجاره قابل رقابت نیست زیرا به یک لابی جدید و آسانسورها و پنجره ها و حمام های جدید نیاز دارد. و اگر به سراغ آن 37 نفر رفتید و گفتید: "می دانید چیست؟ شما باید چکی به مبلغ 750,000 دلار بنویسید تا بتوانیم ساختمان را تعمیر کنیم. این افراد دچار حمله قلبی می شوند.

اگر بدهی وجود داشته باشد، وام دهندگان از مالکان می خواهند که سهام بیشتری برای جبران کاهش ارزش ساختمان داشته باشند. کناکال گفت: «حساب‌هایی در راه است، و من فکر می‌کنم که برای بسیاری از این افراد بازپرداخت مالی چالش‌برانگیز خواهد بود.»

به نظر می رسد که این موضوع باعث ایجاد موجی از بحث های پشت سر هم بین وام گیرندگان، بانک ها، وام دهندگان خصوصی و دیگران شده است.

مانوس کلنسی، تحلیلگر Trepp که بر اوراق بهادار تجاری با پشتوانه وام مسکن نظارت می‌کند، وضعیت را به وضعیتی که پنج سال پیش مراکز خرید آجری با آن مواجه بودند، تشبیه کرد، زیرا چشم‌انداز آنها بدتر شد. بسیاری از آنها در نهایت گرفتار توقیف شدند. او پیش‌بینی کرد که آیا امکان بازپرداخت وام اداری وجود دارد یا خیر، به نوساز بودن ساختمان، سطح اشغال آن و طول مدت اجاره بستگی دارد. او گفت: "نگرانی زیادی وجود ندارد، به خودی خود، نگرانی زیادی وجود دارد."

برخی از ساختمان‌های اداری منسوخ ممکن است به مسکونی تبدیل شوند، که در تئوری، به کاهش کمبود مزمن مسکن در شهر نیویورک کمک می‌کند. اما بسیاری از کارشناسان می گویند گفتن این کار آسان تر از انجام آن است. نیاز به تغییرات منطقه بندی دارد. حتی در آن زمان، بسیاری از ساختمان‌های اداری ممکن است کاندیدای مناسبی برای تغییر کاربری نباشند - یا به دلیل اینکه صفحات کف آنها خیلی بزرگ است، آسانسورهایشان به اشتباه قرار گرفته است، پنجره‌هایشان باز نمی‌شود یا محله‌هایشان جذاب نیست. برای ارزشمند ساختن چنین پروژه هایی، مالکان باید با تخفیف های عمیق بفروشند.

این اتفاق نیفتاده است - حداقل نه به صورت عمومی. دیوید استرن، بنیانگذار تاون هاوس پارتنرز، یک شرکت مشاوره که برای پذیره نویسان املاک تجاری، بررسی های لازم را انجام می دهد، گفت: «هیچ کس نمی خواهد اولین کسی باشد که انگشت خود را در این امر فرو می برد، زیرا هیچ کس نمی خواهد بی جهت سطح پایینی جدیدی ایجاد کند. این همان چیزی است که همه منتظر آن هستند: این تجدید ارزیابی باورنکردنی. به زبان عامیانه تر، یک توسعه دهنده به طعنه گفت که برخی از مالکان، که سال ها به داشتن املاک عادت داشتند، هنوز «عیسی» را ندیده بودند - اما آنها را ندیده بودند.

در این میان، برخی معاملات اخیر حکایت از تغییر بازار دارد. در ژوئیه، RXR و Blackstone خیابان ششم 1330 را به قیمت 325 میلیون دلار فروختند که از 400 میلیون دلار RXR پرداخت شده در سال 2010 کمتر است. در سال 2014، Oxford Properties، یک شرکت سرمایه گذاری کانادایی، 575 میلیون دلار برای برنده شدن در مناقصه برای 450 Park Avenue، 33 پرداخت کرد. -برج طبقه در ماه آوریل توسط مالک بعدی به قیمت 440 میلیون دلار فروخته شد.

"امروز چه ارزشی دارد؟" یک دلال پرسید. "کمتر از 440 میلیون دلار."