آشفتگی وام مسکن باعث ترس از سقوط بازار مسکن در بریتانیا شده است

لندن - نگرانی های فزاینده ای از سقوط بازار مسکن در بریتانیا، پس از یک مجموعه ای از کاهش مالیات اعلام شده توسط دولت انتظارات نرخ بهره را افزایش داد و باعث افزایش نرخ وام برای خریداران مسکن شد.

به اصطلاح بودجه کوچک وزیر دارایی کواسی کوارتنگ در 23 سپتامبر، بازارها را با 45 میلیارد پوند (50.5 میلیارد دلار) کاهش مالیاتی که از طریق بدهی تامین می شد، مخدوش کرد و باعث افزایش شدید بازده اوراق قرضه دولتی شد. اینها توسط ارائه دهندگان وام مسکن برای قیمت گذاری وام مسکن با نرخ ثابت استفاده می شود.

بانک مرکزی انگلیس به آشفتگی بازار پاسخ داد برنامه خرید موقت اوراق قرضه با تاریخ طولانی، که ثبات شکننده ای را برای بازار به ارمغان آورد. با این حال، اندرو گودوین، اقتصاددان ارشد آکسفورد اکونومیکس در بریتانیا، پیشنهاد کرد که ممکن است دردهای بیشتری در پیش باشد - به ویژه وقتی صحبت از بازار مسکن می شود.

گودوین در یادداشتی روز جمعه گفت: «اگرچه برنامه خرید موقت اوراق قرضه BoE باعث کاهش نرخ‌های سوآپ شد، اما همچنان بالاست و تعدادی از بانک‌ها قبلاً با افزایش قابل توجه نرخ بهره در محصولات وام مسکن خود واکنش نشان داده‌اند.

گودوین افزود: «سناریویی که در آن قیمت مسکن سقوط می‌کند، و به باد مخالف شدید در مخارج مصرف‌کننده می‌افزاید، به‌طور فزاینده‌ای محتمل به نظر می‌رسد.»

آکسفورد اکونومیکس تخمین می‌زند که اگر نرخ‌های بهره در سطوحی که در حال حاضر ارائه می‌شوند باقی بماند، قیمت مسکن تقریباً «30 درصد بر اساس مقرون به صرفه بودن پرداخت‌های وام مسکن، بیش از حد ارزش‌گذاری می‌شود».

گودوین گفت: «شیوع بالای معاملات با نرخ ثابت به کاهش ضربه از نظر راهن‌دهندگان فعلی کمک می‌کند، اما به سختی می‌توان دید که چگونه می‌توان از کاهش شدید معاملات و اصلاح قیمت‌ها جلوگیری کرد.

کالوم پیکرینگ، اقتصاددان ارشد برنبرگ، خاطرنشان کرد که بازار مسکن در ماه‌های اخیر رکودی را آغاز کرده است، که دلیل آن کاهش شدید تقاضا است که با افزایش هزینه‌های وام و ضربه به درآمدهای واقعی مرتبط است.

Pickering در یادداشتی روز دوشنبه گفت: "اما به دنبال فروش وحشتناک در بازار طلا و ترس از اینکه BoE ممکن است نرخ بانکی را تا اوایل سال آینده به 6.0 درصد افزایش دهد، بانک ها شروع به بستن معاملات وام مسکن با عجله کردند."

تعدادی از بانک ها معاملات وام مسکن را به حالت تعلیق درآوردند برای مشتریان جدید، و بسیاری از آنها اکنون با نرخ های بسیار بالاتری به بازار بازگشته اند.

برخی از بانک‌ها نرخ پیشنهادی وام‌های رهنی پنج ساله خود را با 75 درصد وام به ارزش ثابت به محدوده 5.0 تا 5.5 درصد افزایش داده‌اند و برای وام‌های جدید نزدیک به 6 درصد است. Pickering اضافه کرد که این تقریباً 200 واحد بیشتر از میانگین ماه اوت برای وام های مسکن قابل مقایسه است.

با نگاهی به آینده، اینکه آیا نرخ ثابت وام مسکن بالا بماند یا شروع به تعدیل کند، به مسیر انتظارات نرخ بهره بستگی دارد.

اینها پس از اینکه دولت برنامه خود را برای حذف بالاترین نرخ مالیات بر درآمد لغو کرد، به بالاترین سطح قبلی یعنی بیش از 6 درصد رسید. تحلیلگران انتظار ندارند که این امر باعث فرونشاندن رکود بازار شود.

La بانک مرکزی انگلستان در سال جاری تاکنون شش بار نرخ بهره را افزایش داده است، از 0.25 درصد در پایان سال 2021 به 2.25 درصد در حال حاضر. اکنون بازارها در بیشتر سال 5 با نرخ نهایی بیش از 2023 درصد قیمت گذاری می کنند.

این احتمالاً برای بسیاری از خانوارها پس از سال ها نرخ بهره پایین شوک وارد می کند.

ماریا ریواس، معاون ارشد DBRS Morningstar خاطرنشان کرد که با توجه به ترکیبی از افزایش نرخ بهره بیشتر مورد انتظار و کندی اقتصاد، بانک‌ها احتمالاً هنگام پذیره‌نویسی و قیمت‌گذاری وام‌های مسکن مسکونی و سایر محصولات وام در ماه‌های آینده محتاط خواهند بود.

ریواس گفت: «به ویژه برای وام گیرندگان بریتانیا، ما در نظر داریم که با توجه به ماهیت بازار بریتانیا، که در آن اکثریت وام های مسکن بر اساس نرخ های ثابت کوتاه مدت 2 تا 5 ساله است، چالش ها ممکن است زودتر آشکار شوند.

برنبرگ انتظار دارد که افزایش نهایی به میانگین نرخ وام مسکن نزدیک به دو درصد باشد. پیکرینگ استدلال می‌کند که با توجه به اینکه بانک‌های بریتانیا از سرمایه خوبی برخوردار هستند و میانگین مالی خانوارها در حال حاضر «جامد» باقی می‌ماند، این نباید «خطر جدی ثبات مالی» برای بریتانیا ایجاد کند.

او گفت: «با این حال، نرخ‌های بالاتر وام مسکن رکود مسکن را در کوتاه‌مدت تقویت می‌کند - به مصرف از طریق اثرات منفی ثروت آسیب می‌رساند - و پس از آن با ادامه پرداخت سود بیشتر خانوارها، روند بهبود را به تعویق می‌اندازد.»