سیگنال های ترکیبی بیشتر در اقتصاد مسکن

من در دهه 80 بزرگ شدم، دوره ای که تورم و رکود زبان رایج بود. در پایان دهه 70 تورم بیداد می کرد و بنابراین فدرال رزرو نرخ بهره را افزایش داد و رکودی به دنبال داشت. خاطره من از سال 1982 شامل گزارش های بی پایانی در مورد اخراج و مشکلات اقتصادی و پیروزی های بزرگ میان دوره ای برای دموکرات ها است. سپس همه چیز برعکس شد. امروز، داستان آنقدرها هم ساده نیست، و هرگز آنطور که وقایع در حال رخ دادن هستند، نیست. رینگر یک پادکست عالی به نام انگلیسی ساده دارد و من قسمت آنها را پیدا کردم رکود مسکن در راه است آموزنده و جالب من ماه گذشته حدس زدم در مورد آنچه در اقتصاد مسکن اتفاق می افتد، اما پادکست من را وادار کرد دوباره به این فکر کنم که ممکن است در سال 2023 برای مسکن چه اتفاقی بیفتد.

میزبان درک تامپسون با سیگنال‌های عجیبی که از منابع داده‌ای که در مورد روندهای مختلف اقتصادی به ویژه مسکن گزارش می‌دهند، شروع می‌کند. برخی از اقدامات نشان می دهد که قیمت مسکن و اجاره بها از اوایل امسال کاهش می یابد، در حالی که به اصطلاح «نرخ تورم کل»، نرخی که توسط دولت گزارش شده است، نشان می دهد که تورم افزایش یافته است که عمدتاً ناشی از افزایش هزینه های مسکن است. دسته بندی گسترده ای به نام «سرپناه» یک سوم محاسبه CPI است و زمانی که این شاخص گرم می شود، تورم کلی بالا می رود. در همین حال، در اقتصاد کلان، تولید ناخالص داخلی (GDP) کاهش یافته و دو چهارم متوالی بوده است، با این حال تعداد اشتغال همچنان قوی است.

تامپسون میزبان مارک زندی از مودیز آنالیتیکس است تا از مغزش در مورد آنچه در حال وقوع است، به ویژه در مورد مسکن استفاده کند. اول، گفتگوی خوبی در مورد روش شناسی وجود دارد. پلتفرم‌های ردیابی اجاره‌بها مانند Zillow باید با بررسی‌های خود از داده‌های اجاره سریع‌تر باشند، در حالی که اداره آمار کار با استفاده از ابزار نظرسنجی که از روش نمونه‌گیری منحصربه‌فردی استفاده می‌کند، عقب‌تر است. نکته‌ای که زندی به آن اشاره می‌کند این است که اعداد BLS از سایر معیارهای اجاره عقب‌تر است، بنابراین احتمالاً در مجموع اجاره‌ها در اوایل سال شروع به کاهش کرده و به کاهش یا صاف شدن ادامه می‌دهند. این تغییرات تا بعداً در آمارهای BLS نشان داده نخواهد شد و شاید تورم را تا پایان سال کاهش دهد.

زندی به پرسش تامپسون مبنی بر اینکه آیا «این دوباره سال 2007 است» پاسخ می‌دهد، در حالی که مسکن در لبه‌ی یک سقوط شدید قرار دارد. جواب زندی را معقول دیدم. احتمالا نه. ما در آستانه سقوط نیستیم، بلکه بیشتر در آستانه اصلاح هستیم. به دلیل تأخیر تولید مسکن در دهه گذشته، عرضه پس از سقوط مسکن در سال 2008 هنوز به حدی نرسیده است. بنابراین، حتی اگر قیمت مسکن به شدت افزایش یافت، کمبود عرضه سقف ایجاد می کند. او نظر من را در مورد افرادی که ممکن است در مکان‌هایی مانند بویز و آستین در بالای بازار با پول ارزان خریده‌اند، تکرار می‌کند، اما اکنون می‌بینند که ارزش بازار خریدشان به زمین بازمی‌گردد.

او همچنین نگرانی من را تکرار می کند که اگر یک رکود واقعی و پایدار وجود داشته باشد، آن دسته از خانوارهایی که برای خرید مسکن اقدام کردند ممکن است با چالش های بزرگی روبرو شوند. اگر در اوایل سال 2023 برای اصلاح تورم، رکود ناشی از فدرال رزرو رخ دهد و ساعات کاری کاهش یابد یا مشاغل از بین بروند، پرداخت وام مسکن ممکن است دشوارتر شود و منجر به سلب حق اقامه شود. همه اینها بستگی به این دارد که هر رکودی چقدر عمیق و پایدار باشد، و زندی معتقد است که ما در حال حاضر در رکودی نیستیم و به دلیل تعداد زیاد مشاغل، ممکن است واقعاً در سال 2023 به رکود عمیق و پایدار تبدیل نشود.

در پاسخ به سوال تامپسون در مورد صنعت ساخت‌وساز و اینکه آیا مشاغل در آنجا از بین خواهند رفت، زندی روی ساخت و ساز مسکن چند خانواری شرط می‌بندد تا این بخش حداقل ثابت بماند، زیرا به نظر می‌رسد این نوع مسکن حتی در حالی که ساخت و ساز تک‌خانواره عقب مانده است، خوب عمل می‌کند. من بدون هیچ دلیل موجهی در مورد دیدگاه زندی نسبت به چند خانواده شک دارم، غیر از اینکه فکر می کنم باید دید با رشد شغل و درآمد و رشد چه اتفاقی می افتد.

و این جایی است که با حرکت به سمت پایان سال 2022، با افکار خودم وارد عمل خواهم شد. البته من اقتصاددان نیستم، اما من افکار اولیه خود را تجدید نظر می کنم و حدس می زنم که در سال 2023 وارد دوره رکود خواهیم شد، دوره ای که بسیاری از خریدهای مسکن در سال 2021 اشتباه بزرگی به نظر می رسد. همچنین فکر می‌کنم ساخت پروژه‌های چند خانواری، به‌ویژه خانه‌های شهری، که محصولاتی برای فروش هستند، شاهد نرخ خالی بالایی خواهد بود. بسیاری از خانه‌های شهری و کاندومینیوم‌ها قبل از اینکه از بازار خارج شوند یا با تخفیف‌های بزرگ فروخته شوند، ماه‌ها در بازار خواهند بود. نرخ بهره بالاست و من فکر می کنم مردم - سرمایه گذاران و خریداران - تا سه ماهه اول سال 2023 از بازی خارج می شوند.

روانشناسی 2023 همانطور که همیشه یک اقتصاد است، کلیدی خواهد بود. آیا مردم از اینکه سال 2022 نسبتاً عاری از کووید را پشت سر گذاشتیم احساس خوشحالی خواهند کرد و آیا این منجر به شور و نشاطی می شود که تولید را بالا نگه می دارد؟ آیا این منجر به تورم بیشتر و در نتیجه فشار بیشتر فدرال رزرو بر نرخ بهره نمی شود؟ چگونه آن چیزها در ترکیب کار خواهند کرد؟ همه اینها چه تأثیری بر سیاست مسکن خواهد داشت، چیزی که من خیلی بیشتر در مورد آن اقتصاد می دانم؟

این سوال آخر به چیزی بستگی دارد که تامپسون و زندی درباره ماهیت اندازه گیری هزینه های ماهانه مسکن ما بحث می کنند. برخلاف بنزین، قیمت مسکن به طور محسوسی به صورت روزانه، هفتگی و یا حتی ماهانه بالا و پایین نمی‌رود. به طور کلی، اگر اخبار از افزایش شدید اجاره بها خبر دهد، اجاره اکثر مردم ثابت می ماند. و وام مسکن اصلا تکان نمی خورد. اگر بازار با «اصلاحات» یا «فروپاشی» یا «شکل‌ها» (صفت یا قید خود را انتخاب کنید) بی‌ثبات باقی بماند، مردم باید تجربه خود را با سیگنال‌های موجود در اقتصاد مقایسه کنند.

من اغلب فکر می‌کنم اگر اجاره بها و رهن به صورت هفتگی یا حتی روزانه پرداخت شود یا از هر چک حقوقی کسر شود، بهتر است. این ممکن است فشار نوسانات قیمت ها را کاهش دهد و آنها را کمتر قابل درک کند. اگر مردم مجبور باشند هر ماه یا هر سه ماه یک چک برای مالیات خود بنویسند مانند صاحبان مشاغل کوچک، نگرش در مورد مالیات ممکن است متفاوت باشد. نمی‌دانم اگر مردم مجبور نباشند هر ماه یک چک هنگفت برای اجاره یا وام مسکن بنویسند، کمتر دچار وحشت می‌شوند و بنابراین تمایل کمتری به درخواست کنترل اجاره‌بها خواهند داشت. در حال حاضر، نوسانات اقتصادی گسترده در اقتصاد مسکن به نظر انتزاعی نیست. باعث می شود مردم نگران شوند و به چیزهایی مانند کنترل اجاره تمایل پیدا کنند.

نوسانات در اقتصاد مسکن تا سال 2023 ادامه خواهد داشت و بسته به نتیجه انتخابات، فشار بر سیاست گذاران برای تنظیم فراز و نشیب های بازار ادامه خواهد داشت. آیا این فشار ما را بیشتر به سمت بیشتر و بیشتر سوق می دهد دخالت بیشتر دولت or سیاست بهتر بستگی به این دارد که آیا سیاست گذاران می توانند سر خود را حفظ کنند و آیا می توانند جایگزین های بهتری مانند مقررات کمتر و یارانه های کارآمدتر پیدا کنند.