عمارت‌های بزرگ در حراج‌های املاک و مستغلات از کاهش قیمت‌های گسترده رنج می‌برند

زمانی که عمارت‌های بزرگ برای فروش با قیمت‌های بالا در بازار فرو می‌روند - وسیع، پر زرق و برق و قادر به جذب خریدار نیستند - برخی از مالکان به یک گزینه دو طرفه روی می‌آورند: حراج املاک.

بلوک حراج می تواند دارایی های غنیمتی را با برچسب های قیمتی که ارزش خون دماغ شدن دارند، پس از سال ها بیکاری به سرعت جابه جا کند. اما با یک واقعیت تلخ همراه است.

بر اساس بررسی CNBC از فروش های اخیر، حراج می تواند به عنوان یک گیوتین استعاری املاک عمل کند و قیمت های درخواستی متورم را به نصف یا بدتر برش دهد.

سه خانه با بالاترین قیمت که تا به حال در حراجی فروخته شده اند، هر کدام در 14 ماه گذشته برای فروش گذاشته شده اند. و در حالی که هر تراکنش یک پیشنهاد نهایی چشمگیر را به همراه داشت، این سه عمارت شاهد بودند که قیمت‌های درخواستی اولیه‌شان به طور متوسط ​​70 درصد کاهش یافت - که مجموعاً 600 میلیون دلار روی میز باقی ماند.

این یک سرنوشت ناگوار است که می تواند یک متخصص پوست را که به توسعه دهنده تبدیل شده و تاریخ آینده خانه اش با حراجدار را دچار مشکل کند.

دکتر الکس خدوی، یک پزشک مشهور پوست در لس آنجلس، امیدوار بود که یک روز فروش سریع و دستمزد بزرگ داشته باشد که سرانجام کار را تکمیل کرد. یک عمارت 21,000 فوت مربعی که ساخت آن هفت سال و ده ها میلیون دلار طول کشید.

اما کمی بیش از یک سال از زمانی که او آن را برای فروش فهرست کرد - با برچسب قیمتی که شامل یک رشته 7s خوش شانس به قیمت 87,777,777 دلار است - رویاهای دکتر برای پول نقد توسط کوهی از بدهی، قبوض پرداخت نشده پیمانکاران، مراحل دادگاه ورشکستگی و مشکلات درهم شکسته شده است. با قانون 

حالا شانس، پول و زمان او کم شده است. 

خدوی که حدود دو هفته پس از عرضه این خانه به بازار تقاضای حمایت از ورشکستگی فصل 11 را داد، اما حس شوخ طبعی خود را از دست نداده است.

او با خنده به CNBC گفت: «خانه بین میلیاردرها قرار گرفته است و من فقیرترین مرد این بلوک هستم.

خدوی اعتراف کرد که در ساخت این اقامتگاه مجلل که شامل هفت اتاق خواب، 11 حمام، و ویژگی‌های فوق‌العاده‌ای مانند آسانسور صنعتی با روکش شیشه‌ای، یک گالری ماشین‌های غول‌پیکر، یک غرفه دی‌جی مخفی‌کاری است که از سنگ مرمر بیرون می‌آید، کار خود را انجام داده است. کف توسط هیدرولیک زیرزمینی و یک سیستم صوتی و تصویری با تکنولوژی بالا برای نمایش مجموعه NFT در داخل و خارج از خانه تامین می شود.

خدوی گفت: «این به نوعی تبدیل به یک علاقه و وسواس شد و هزینه آن بیشتر از چیزی بود که فکر می کردم.

سوابق عمومی نشان می دهد خدوی 16 میلیون دلار در سال 2013 برای لات در 777 جاده ساربون پرداخت کرد، که شامل خانه‌ای بود که بعداً تخریب کرد.. سپس مجموعه ای از معاملات مالی هفت رقمی از جمله وام قابل توجه در سال 2020 به مبلغ 27 میلیون دلار انجام شد. 

این XNUMX سال همچنین طوفانی از مشکلات مالی را در اطراف ملک به همراه داشت، از جمله اخطارهای نکول، وثیقه دولتی، تهدید احتمالی فروش متولی، و دو حق التزام مکانیکی که توسط پیمانکارانی که ادعا می‌کردند هرگز برای خدماتشان پولی دریافت نکرده‌اند، ثبت شده است.

علاوه بر همه اینها، خدوی سال گذشته پس از آن دستگیر شد که ظاهراً توسط دوربین مدار بسته در لابی محل سکونت آپارتمانش با استفاده از توهین‌های همجنسگرا هراسی و تهدید به کشتن همسایگانش که یک زوج همجنسگرا هستند، دستگیر شد. خدوی خود را بی گناه دانست و به CNBC گفت که هیچ نظری در مورد پرونده در حال بررسی ندارد.

خدوی علیرغم تمام مشکلات قانونی خود توانست خانه را به پایان برساند اما گفت هرگز تصور نمی کرد که مجبور شود بیش از یک سال هزینه را تحمل کند و منتظر خریدار باشد که هرگز محقق نشود. با چند گزینه باقی مانده، او تسلیم این واقعیت است که ارزش خانه اش به زودی در حراج مشخص می شود. 

من نمی توانم هزینه را تحمل کنم. من باید کاری را که باید انجام می‌دادم انجام می‌دادم.»

به امید فروش سریع، خدوی به همراه نمایندگان سهامدار خانه، آرون کرمان از Compass و Mauricio Umansky از آژانس، تصمیم گرفتند خانه را به حراج بگذارند.

او یک جدول زمانی بسیار فشرده داشت. کرمان به CNBC گفت و او مایل بود سطحی از کنترل را رها کند... و اجازه دهد بازار قیمت را در یک لحظه بسیار فشرده و بالا تعیین کند.  

این فروش توسط Concierge Auctions، پیشرو حراج خانه های لوکس، انجام می شود و شامل ذخیره 50 میلیون دلاری است، به این معنی که خدوی پیشنهادهای کمتر از این تعداد را پذیرا نخواهد شد. مناقصه قرار است در 27 آوریل آغاز شود و حراج در پنج روز - مدت زمان استاندارد برای اکثر فروش خانه های این شرکت - برگزار می شود.

کرمان که اخیراً با حراجی Concierge در حراج 944 Airole Way شریک شد، گفت: "این یک بازه زمانی بسیار کوتاه است که می تواند خوب یا بد باشد."

خدوی امیدوار است که فروش بزرگ نویدبخش حراج آتی او باشد. در حالی که او معتقد است که نمای 777 Sarbonne به تنهایی ارزش 87.78 میلیون دلاری را دارد، او اعتراف کرد که با میلیون ها دلار کمتر خوشحال خواهد شد.

خدوی به CNBC گفت: «عدد جادویی من 77 میلیون دلار است. (عدد مورد علاقه او 7 است.)

"من دوست دارم که اینطور باشد، شگفت انگیز خواهد بود."

لورا بردی، موسس و مدیر عامل Concierge Auctions، به CNBC گفت که اکثر مشتریان این شرکت پس از تلاش ناموفق برای فروش خود، حراج را انتخاب می کنند. او گفت، اما خانه‌هایی که برای مدت طولانی در بازار هستند و تقاضای بسیار بالایی دارند، احتمالاً در حراجی آن قیمت را کسب نمی‌کنند.

بردی: «کسانی که قبل از حراج در بازار بوده اند، به خصوص اگر برای یک سال یا بیشتر در فهرست قرار گرفته باشند، به سختی از قیمت های فهرست قبلی خود در حراج فراتر می روند، زیرا قبلاً با آن قیمت ها در معرض دید قرار گرفته اند. گفت.

اگر خانه خدوی به قیمت 50 میلیون دلار یا بیشتر فروخته شود، این عمارت مدرن در میان گران‌ترین خانه‌هایی که تا به حال در حراجی فروخته شده است، جایگاهی خواهد داشت.

در اینجا شمارش معکوس از XNUMX گرانترین فروش برتری که تا به حال در حراج به دست آمده است، کاهش قیمت عظیمی که در بلوک حراج متحمل شدند و نگاهی دقیق تر به برخی از بازیگران کلیدی در هر یک از معاملات بزرگ آورده شده است.

این عمارت 60,000 فوت مربعی با الهام از ورسای واقع در هیلزبورو، فلوریدا، برای اولین بار در سال 2015 با قیمت 159 میلیون دلاری وارد بازار شد. در آن زمان، این بالاترین قیمت فهرست تا به حال برای Broward Country بود، که در کنار پالم بیچ در شمال و میامی-دید در جنوب قرار داشت. 

خانه فوق‌العاده‌ای که Le Palais Royal نام دارد، از داخل و خارج با لهجه‌های ورقه‌های طلای ۲۲ عیار پوشانده شده است و شامل چندین آبشار به همراه یک استخر به‌اندازه ۱۵۰ هزار گالن است که در حیاط خلوت کنار اقیانوس قرار دارد. 

مالک آن زمان رابرت پریرا دوم، مدیر اجرایی شرکت میدلسکس، یک شرکت ساختمانی مستقر در ماساچوست بود که توسط پدر پریرا تأسیس شد. از سال 2015 تا 2018، خانه در بازار و خارج از بازار بود و نام آن از Le Palais Royal به Playa Vista Isle تغییر کرد.

در سال 2018 حراجی Concierge این عمارت را به بلوک حراج آورد. سوابق عمومی نشان می دهد که بالاترین پیشنهاد توسط یک LLC ارائه شده است که روابط آن با بنیانگذار Teavana، اندرو ماک گزارش شده است. 

این خانه، به اضافه یک زمین توسعه نیافته همسایه، به قیمت 42.5 میلیون دلار فروخته شد. در آن زمان، این قیمت بالاترین قیمتی بود که تا به حال در حراج به دست آمده بود - با این حال هنوز 116.5 میلیون دلار کمتر از قیمت درخواستی اولیه پریرا است که کاهش قیمت را حدود 73 درصد تثبیت کرد.

بنا به گزارش کارگزاری هیلتون اند هایلند، ساخت ویلا فیرنز در محله بورلی پارک لس آنجلس هفت سال طول کشید و شامل 20 اتاق خواب و 24 حمام است.

مالک، میلیاردر مجارستانی الاصل استیون اودوار هزی بود که ثروت خود را در صنعت لیزینگ هواپیما به دست آورد و در حال حاضر رئیس اجرایی شرکت ایر لیز است.

در اوایل سال 2021، او سال‌ها تلاش می‌کرد تا خانه را بفروشد. 

این عمارت اولین بار در سال 2017 با قیمت 165 میلیون دلار وارد بازار شد و آن را به یکی از گران ترین خانه های فروش در آمریکا تبدیل کرد. اما چهار سال بدون هیچ گیرنده‌ای در بازار ماند و چندین بار در فهرست قرار نگرفت و مجدداً وارد فهرست شد تا اینکه قیمت آن فقط اندکی به 160 میلیون دلار در سال 2020 کاهش یافت.

تخفیف 5 میلیون دلاری هیچ خریدار را متقاعد به پرش نکرد و در اوایل در سال 2021، اقامتگاه در 67 بورلی پارک کورت بدون ذخیره به حراج گذاشته شد. حراجی دربان نیز آن حراج را برگزار کرد. 

سوابق عمومی نشان می دهد که معامله در آوریل 2021 بسته شده است طبق وب سایت پلتفرم های حراج، به مبلغ 51 میلیون دلار، شامل 12 درصد کارمزد خریدار و 1.5 درصد کمیسیون تقسیم شده توسط کارگزاران موجود در فهرست. 

خانه توسط Roy L. Eddelman Trust خریداری شد. ادلمن موسس و رئیس سابق Spectrum Labs است که توسط شرکت داروسازی Repligen به مبلغ 359 میلیون دلار در سال 2017 خریداری شد. 

پیشنهاد برنده ادلمن برای Villa Firenze نشان دهنده کاهش 114 میلیون دلاری از قیمت اولیه فروشنده میلیاردر بود - یک معامله با 69٪ تخفیف.

هرست استیت در بورلی هیلز یکی از طبقاتی ترین خانه هایی است که اخیراً به حراج رفته است. 

این ملک 15 اتاق خوابه و XNUMX حمام زمانی متعلق به راندولف هرست بود و با فیلم هایی مانند "پدرخوانده" و "بادیگارد" که عمارت متمایز به رنگ ماهی قزل آلا را به نمایش می گذاشت، شهرت بیشتری پیدا کرد.  

در سال 2016، این خانه به قیمت 195 میلیون دلار ثبت شد. در طول سال‌ها، این محصول وارد بازار شد و قیمت آن به 48 میلیون دلار کاهش یافت.

در سال 2019، شرکت LLC که صاحب خانه بود، با اخطاریه ای مبنی بر بدهی بیش از 26 میلیون دلار ارائه شد. و در سال 2021، لئونارد راس، صاحب املاک، سرمایه‌دار و وکیل دادگستری، خانه‌اش را به حراج دادگاه دید.

چهار کارگزار فهرست از سه شرکت کارگزاری، از جمله جان گولد از Rodeo Realty و Gary Gold با Hilton & Hyland، این فهرست را نمایندگی کردند. هر دو مامور در دادگاه حضور داشتند تا شاهد جنگ پیشنهادی میلیاردی باشند.

به گفته گولد، پنج میلیاردر وارد دادگاه شدند و قاضی مناقصه را با قیمت 48 میلیون دلار آغاز کرد.

او گفت: «این هیجان انگیز بود. قاضی به اطراف اتاق نگاه کرد و پیشنهاداتی را با مبلغ 100,000 دلار ارائه کرد: "48-یک، 48-48، 54-55... با حدود XNUMX-XNUMX میلیون دلار، اولین نفر شروع به گفتن کرد: "نه، برای من خیلی ثروتمند است."

به گفته هیلتون و هایلند طلا، با ساختمان هیجان انگیز، احساس می شود که قیمتی که زمانی دست نیافتنی بود واقعاً می تواند در دسترس باشد.

گلد گفت: "شما همه این افراد را دارید که کاملاً پول خود را برای خرید آماده می کنند، در آنجا با افراد دیگری که می خواهند همین کار را انجام دهند، نشسته اند."

او گفت: «تفاوت با این نوع فروش‌ها این است که هیچ اتفاقی وجود ندارد، سنگر پایین می‌رود و شما در حال خرید آن خانه هستید.

پیشنهاد برتر، به اضافه 12 درصد کارمزد حراج، قیمت نهایی فروش را به 63.1 میلیون دلار رساند و خانه را به هلدینگ Berggruen، وسیله سرمایه گذاری موسسه خیریه نیکلاس برگروئن میلیاردر، منتقل کرد. 

هر یک از نمایندگان فهرست، کمیسیون کاهش یافته معامله را تقسیم کردند که توسط قاضی تأیید شد.

در اکتبر 2021، زمانی که معامله بسته شد، هرست استیت هر دو جزیره Playa Vista و Villa Firenze را کنار زد تا به گران‌ترین خانه‌ای تبدیل شود که تا به حال در حراج فروخته شده است، اما قیمت آن هنوز حدود 131.9 میلیون دلار کمتر از قیمت درخواستی سال 2016 بود، یعنی 68. ٪ قطع کردن.

نه گولد و نه گلد زمانی که خانه را برای اولین بار در بازار عرضه کرد، با خانه درگیر نبودند، اما هر دو مرد گفتند که تفاوت بین قیمت درخواستی و قیمت فروش واقعی، چه در حراج یا در یک فروش سنتی، اغلب بیشتر در مورد انتظارات غیر واقعی فروشنده می گوید. نسبت به شرایط بازار.

گلد گفت: «هرکسی می‌تواند هر چیزی را که می‌خواهد برای ملکی بخواهد، تا جایی که به من مربوط می‌شود. "زمانی که آنها در ابتدا 195 [میلیون] دلار می خواستند... این فقط رویای لوله بود که برخی از فروشندگان داشتند." 

گولد از شرکت Rodeo Realty می‌گوید که «قیمت‌گذاری من» زیادی را می‌بیند، جایی که مالک از یک دلال می‌خواهد خانه را با یک برچسب قیمت غول‌پیکر فهرست کند، که بیشتر بر اساس غرور صاحب خانه است تا ارزش‌گذاری مبتنی بر بازار.

او گفت که در واقعیت، خانه‌ها «ممکن است ارزشی در این نزدیکی نداشته باشند». 

مگا عمارت بدنام به نام The One در بالای بل ایر قرار دارد و 100,000 فوت مربع مساحت دارد و 21 اتاق خواب، 42 حمام، گاراژ 30 ماشین، استخر 60 فوتی سرپوشیده و کلوپ شبانه عظیم دارد.

این غول در ابتدا توسط توسعه دهنده نیل نیامی با برچسب قیمت 500 میلیون دلاری منتشر شد. 

ده سال طول کشید تا این اقامتگاه واقع در 944 Airole Way ساخته شود، و در طول مسیر توسعه دهنده کوهی از بدهی های بیش از 120 میلیون دلار را بر اساس پرونده های دادگاه جمع آوری کرد.

این عمارت بزرگ حتی قبل از اینکه در دادگاه ورشکستگی فرود بیاید و بدون گواهی اشغال و قیمت درخواستی جدید 295 میلیون دلار به سمت بلوک حراجی رفت، تکمیل نشد.

حراج، که توسط Concierge Auctions نیز اداره می‌شد، ذخیره‌ای نداشت که بتواند آستانه پایین‌تری برای پیشنهادها ایجاد کند. اما در این مورد، مناقصه برنده نیاز به تایید نهایی قاضی دادگاه ورشکستگی دارد، که یک سناریوی غیرعادی است. به گفته مدیرعامل برادی، تنها 5 درصد از فروش حراج دربان شامل املاک مضطرب است.

عمارت بزرگ One با پیشنهاد ریچارد ساقیان، مدیر عامل خرده‌فروشی فست‌فشن Fashion Nova، قیمتی معادل 126 میلیون دلار به ارمغان آورد. ساقیان حق بیمه خریدار استاندارد حراج گزار را 12 درصد یا حدود 15 میلیون دلار پرداخت کرد که مجموع قیمت فروش را به 141 میلیون دلار رساند - بسیار دور از آن، بیشترین پرداخت شده برای خانه تک خانواده در حراج.

چند هفته پس از تایید قاضی دادگاه ورشکستگی، ساقیان از این معامله راضی نبود. 

ساقیان از طریق سخنگویی به CNBC گفت: "به عنوان یک آنجلنو مادام العمر و کلکسیونر مشتاق املاک و مستغلات، این را به عنوان فرصتی نادر تشخیص دادم که به من اجازه می دهد ملک منحصر به فردی داشته باشم که قرار است بخشی از تاریخ لس آنجلس باشد."

او فقط 1,342 دلار به ازای هر فوت مربع در محله‌ای پرداخت کرد که خانه‌های گران‌قیمت می‌توانند سه تا چهار برابر این تعداد را داشته باشند. اما کارشناسان می‌گویند که ساقیان احتمالاً باید میلیون‌ها بیشتر هزینه کند تا در واقع خانه را به پایان برساند و گواهی سکونت دریافت کند. 

کرمان، نماینده Compass که به عنوان یک نماینده لیست تایید شده توسط دادگاه به همراه ویلیامز و ویلیامز خدمت می کرد، گفت: "ما هر کاری که از نظر انسانی ممکن بود انجام دادیم تا بالاترین عدد را به دست آوریم."

کرمان آشکارا از نتیجه حراج ناامید شد. 

این کارگزار، که کمیسیون 1 درصدی را که قاضی آن را تایید کرده بود، تقسیم کرد، به CNBC گفت که امیدوار است این فروش به 177 میلیون دلار برسد، رکوردی که در اکتبر برای یک عمارت بسیار کوچکتر در مالیبو ثبت شد.

می‌خواستم رکورد بزنم. منظورم این است که می‌خواستم 200 [میلیون] دلار یا بیشتر بزنم.» ما از این موضوع ناامید شدیم... اما بازار صحبت کرد.