به دنبال گزینه های سرمایه گذاری جدید هستید؟ در اینجا چیزی است که باید در مورد املاک و مستغلات فراتر از مالکیت خانه بدانید

بسیاری از آمریکایی ها آنقدر شیفته مالکیت خانه هستند که ممکن است فراموش کنند گزینه های دیگری برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وجود دارد - احتمالاً گزینه های بهتر.

داشتن یک خانه سرپناه، پتانسیل قدردانی، کسر مالیات و سایر مزایا را فراهم می کند. سایر انتخاب های املاک و مستغلات بیشتر آنها را گسترش می دهند، با این تفاوت که سقفی بالای سر شما ایجاد نمی کنند.

املاک اجاره ای یک امکان هستند، و همچنین REIT یا تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، همراه با وجوه املاک و مستغلات. تنوع، پتانسیل سود و سایر مزایا با این انتخاب ها در دسترس است، اگرچه ویژگی ها متفاوت است.

جرمی پاگان، تحلیلگر املاک و مستغلات در پژوهشگر Morningstar.com گفت: مالکیت خانه می تواند انتخاب درستی باشد، اما با افزایش نرخ بهره و افزایش شدید ارزش بسیاری از املاک، برای برخی از خریداران بالقوه گزینه ای غیرقابل دسترس و حتی نگران کننده است. او می‌گوید: فرو بردن پاها در آب خانه‌داری می‌تواند ترسناک باشد.

آیا به اجاره خانه برای یک خانواده فکر می کنید؟ اینها 10 بازاری هستند که سریعترین رشد را دارند

ChatGPT املاک و مستغلات را می پذیرد: نمایندگان می گویند هوش مصنوعی می تواند یک تغییر دهنده بازی در صنعت باشد

NAREIT، انجمن ملی مؤسسات سرمایه گذاری املاک و مستغلات، خانه های تحت سکونت را بیشتر یک کالای مصرفی توصیف می کند تا سرمایه گذاری، زیرا این خانه ها درآمدی ایجاد نمی کنند، اما مالکان را ملزم به پرداخت هزینه های جاری می کند. همه با این توصیف موافق نیستند، اما املاک اجاره ای، REIT و صندوق های املاک و مستغلات به وضوح سرمایه گذاری هستند. در اینجا نحوه مقایسه آنها آمده است:

زمان، تلاش و کنترل

اگر بدتان نمی آید که دستتان را کثیف کنید، داشتن خانه های اجاره ای مستقیم می تواند راه خوبی باشد. نه این که به معنای واقعی کلمه نیاز به باز کردن گرفتگی توالت ها یا رنگ آمیزی دیوارهای خراشیده داشته باشید، اما حداقل باید بتوانید بر کارگرانی که این وظایف را انجام می دهند نظارت کنید. مگر اینکه مدیر ملکی را استخدام کنید، باید انتظار داشته باشید که با مستاجران، از رسیدگی به درخواست های اجاره گرفته تا جمع آوری اجاره، برخورد کنید.

REIT شرکت هایی هستند که سبد دارایی های خود را مدیریت می کنند. REITها در بازار سهام معامله می‌شوند، بنابراین هر کسی که سهام می‌خرد نیازی به دخالت در فرآیند مدیریت املاک ندارد. وجوه املاک و مستغلات حتی بیشتر از همه اینها حذف می شود و در عوض سهام REIT را به همراه سهام سازندگان خانه، شرکت های ساختمانی و غیره خریداری می کنند.

داستان ادامه دارد

A مطالعه جدید توسط Pagan در Morningstar پیشنهاد می‌کند که املاک اجاره‌ای می‌تواند گزینه‌های خوبی برای بازنشستگان، برخی افراد خوداشتغال و دیگران با زمان، تخصص و تمایل به نظارت مستقیم بر املاک باشد. در مقابل، متخصصان پرمشغله ممکن است از REIT یا وجوه حمایت کنند که نظارت بسیار کمتری برای آنها لازم است.

ریسک و تنوع

داشتن یک خانه اجاره ای تک تنوع کمی ایجاد می کند، زیرا شما یک نوع ملک در یک موقعیت جغرافیایی واحد دارید. می‌توانید با داشتن چندین اجاره، ترجیحاً در مناطق مختلف، آن را گسترش دهید. مزایای کاهش ریسک تنوع از طریق REIT و صندوق های املاک و مستغلات به شدت افزایش می یابد.

اما در حالی که یک REIT ممکن است صدها ملک داشته باشد، آنها اغلب در یک صنعت متمرکز می شوند، چه مجتمع های آپارتمانی، ساختمان های اداری، پارک های صنعتی، بیمارستان ها یا هر چیز دیگری. بنابراین، یک REIT به اندازه یک صندوق املاک و مستغلات با سهام در انواع مختلف مشاغل، تنوع زیادی نخواهد داشت. برخی از صندوق های املاک و مستغلات حتی با سرمایه گذاری در کشورهای خارجی جهانی می شوند.

بسیاری از REIT بازدهی را در مدت زمان طولانی منطبق یا فراتر از بازده بازار سهام گسترده ایجاد کرده‌اند، اما گهگاهی نیز مانند آنچه در سال 2022 در بحبوحه افزایش نرخ‌های بهره اتفاق افتاد، بازده‌هایی را ایجاد کرده‌اند. به عنوان مثال، طبق NAREIT، REIT دارای املاک صنعتی، مسکونی و خود ذخیره سازی، همگی به طور متوسط ​​بیش از 25 درصد در سال کاهش یافتند. REIT های اداری حتی بیشتر آسیب دیدند، با میانگین زیان نزدیک به 38٪، زیرا روند کار از خانه بسیاری از ساختمان ها را خالی کرد.

مزایای مالیاتی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

مالیات بر املاک و مستغلات به خودی خود موضوع پیچیده ای است و املاک اجاره ای به طور قابل توجهی متفاوت از REIT و صندوق های املاک و مستغلات است.

با اجاره املاک، مالکان ممکن است طیف وسیعی از هزینه ها را از جمله تعمیرات، مالیات بر دارایی، بهره رهن، بیمه، هزینه های مدیریت، استهلاک و هزینه های سفر به ملک را کسر کنند. اگر درآمد اجاره بیش از هزینه های شما باشد، مالیات بر تفاوت پرداخت می کنید. هنگامی که ملکی را می فروشید، با مالیات بر هر سودی مواجه می شوید و استهلاکی که در طول سال ها به دست می آید باید بازپس گرفته شود، به این معنی که مالیات بر آن مبالغ اعمال می شود. خدمات درآمد داخلی بسیاری از جزئیات مالیاتی املاک اجاره ای را شرح می دهد انتشارات IRS 527.

آیا بازار مسکن در حال بهبود است؟ در اینجا دلیلی است که سازندگان خانه احساس "خوش بینی محتاطانه" می کنند

قیمت مسکن در ایالات متحده در سال 2023 کجا کاهش می یابد؟ و قیمت خانه از کجا گرانتر می شود؟

به عنوان یک سرمایه گذار در یک صندوق REIT یا املاک و مستغلات، شما با همه اینها سر و کار ندارید. در عوض، مشارکت مالیاتی شما شبیه به سهام دیگر یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک یا صندوق‌های قابل معامله در بورس خواهد بود، زیرا در صورت فروش با سود، با مالیات بر سود سهام به اضافه سود مواجه خواهید شد. یکی از ویژگی های قابل توجه REIT این است که آنها باید تقریباً تمام درآمد خالص خود را به سهامداران پرداخت کنند. بنابراین سود سهام سنگین است، که می تواند خوشایند باشد، به خصوص اگر در گروه مالیاتی پایین قرار دارید.

اگر در یک حساب بازنشستگی انفرادی یا طرح 401(k) محل کار، REIT یا وجوه املاک و مستغلات دارید، مالیات بر هر سود سهام سرمایه گذاری مجدد به تعویق می افتد. اما زمانی که در نهایت پول را برداشت می کنید، مالیات اعمال می شود. همانطور که اشاره شد، REIT ها در بازار سهام معامله می شوند و از نظر مالیاتی با آنها مانند سایر اوراق بهادار رفتار می شود.

نیازهای نقدی و وام

برای خرید حتی یک ملک اجاره ای متوسط، می توانید به ده ها هزار دلار برای پیش پرداخت نیاز داشته باشید، احتمالاً بیشتر، و با کمیسیون های دلال و لیستی از هزینه های بسته شدن لباسشویی مواجه خواهید شد. سپس نیازهای مداوم برای استخدام پیمانکاران، پرداخت مالیات بر دارایی و بیمه، احتمالاً پرداخت وام مسکن و غیره وجود دارد. همه اینها به پول زیادی نیاز دارد، اگرچه درآمد با پرداخت اجاره بها توسط مستاجران سرازیر می شود.

با REIT و حتی صندوق های املاک و مستغلات، نیازهای نقدی بسیار متفاوت است. سهام در این سرمایه گذاری ها معمولاً چند هزار دلار هزینه دارد، احتمالاً کمتر، و نیازی به افزایش پول اضافی وجود ندارد. در واقع، اغلب می‌توانید سهام در REIT یا صندوق‌های املاک و مستغلات را از طریق یک طرح بازنشستگی 401(k) در محل کار، با افزایش‌های کوچکی که ممکن است دارای وجوه تطبیقی ​​با شرکت باشد، خریداری کنید.

وام مسکن نیز وجود ندارد، به این معنی که هیچ فرآیند درخواستی، بدون پرداخت ماهانه و هیچ تاثیری بر سابقه اعتباری شما وجود ندارد. در مقابل، این عوامل در املاک اجاره ای که با وام خریداری شده اند اعمال می شود.

پتانسیل افزایش و نقدینگی

ارزش املاک و مستغلات از نظر تاریخی در طول زمان افزایش یافته است، خواه برای خانه های فردی، ساختمان های آپارتمانی، پارک های صنعتی، ساختمان های اداری، انبارها و بیمارستان ها و غیره باشد. با این حال، همانطور که Pagan اشاره کرد، بازگشت ها می تواند بر اساس نوع ملک و موقعیت جغرافیایی، حتی بر اساس محله یا خیابان، بسیار متفاوت باشد.

قیمت های REIT منعکس کننده ارزش املاک نگهداری شده است. اما از آنجایی که REIT ها اوراق بهاداری هستند که در بازار سهام معامله می شوند، ارزش آنها نیز تحت تأثیر آنچه سرمایه گذاران حاضر به پرداخت هستند، تغییر می کند. تقریباً در هر زمانی می‌توانید سهام REIT را بخرید یا بفروشید، که نقدینگی بسیار بیشتری را در مقایسه با فرآیند اغلب طولانی تراکنش‌های اجاره املاک فراهم می‌کند.

اکنون می‌تواند زمان خوبی برای خرید REIT و صندوق‌های املاک و مستغلات باشد، زیرا قیمت بسیاری از انواع املاک در سال گذشته تحت هجوم افزایش نرخ‌های بهره به شدت کاهش یافته است. پاگان گفت: با تثبیت بیشتر نرخ بهره یا شروع به کاهش، "این باید برای REIT ها مفید باشد."

رسیدن به نویسنده در [ایمیل محافظت شده].

این مقاله در اصل در آریزونا جمهوری منتشر شد: املاک و مستغلات: آنچه باید در مورد سرمایه گذاری در املاک اجاره ای، REIT بدانید