جان پالسون در مورد بازار مسکن آمریکا: این بار متفاوت است

(بلومبرگ) - جان پالسون پس از اینکه صندوق تامینی او عملاً بیش از 25 میلیارد دلار اوراق وام مسکن را در آغاز بحران مالی جهانی کوتاه کرد، میلیاردر شد.

بیشترین خوانده شده از بلومبرگ

موسس Paulson & Co. می‌گوید که 15 سال بعد، در حالی که او یک بازار پف آلود مسکن دیگر را افزایش می‌دهد، می‌گوید رکود دیگری در قیمت مسکن در ایالات متحده ممکن است در کار باشد – اما سیستم بانکی در شرایط بسیار بهتری برای مدیریت آن قرار دارد.

پاولسون روز سه‌شنبه با بلومبرگ برای یک مصاحبه گسترده در انجمن رهبری تجاری اتحادیه فیلادلفیا گفت‌وگو کرد. او همچنین در مورد اینکه چگونه به اصطلاح "بزرگترین تجارت تاریخ" بر سرمایه گذاری او پس از آن تاثیر گذاشت و همچنین دلیل کاهش قیمت طلا بحث کرد. در زیر برخی از نکات برجسته گفتگو را مشاهده می کنید که برای وضوح کمی ویرایش شده است.

س: شما حدود 16، 17 سال پیش به بازار املاک و مستغلات توجه کردید. اساساً شما حدس زدید که ایالات متحده در یک حباب مسکن قرار دارد و بازار بزرگ اوراق بهادار وام مسکن در زمان سقوط قیمت ها با مشکل مواجه می شود. من کنجکاو هستم که آیا بتوانیم آن را به زمان حال بیاوریم، زیرا به این نگاه می‌کنم که چقدر از آن زمان تا کنون تغییر کرده است: استانداردهای پذیره‌نویسی تا حدی هوشیار شده‌اند. سیستم بانکی بسیار تلقیح شده است. نیازهای سرمایه بهتری وجود دارد، مقررات بسیار بیشتری در محل وجود دارد. اما من به افزایش قیمت مسکن از ابتدای سال 2020 نگاه می کنم - شاخص کیس-شیلر 40 درصد افزایش یافته است - و در همان دوره، نرخ وام مسکن به بیش از 6٪ افزایش یافته است. به نظر می رسد ممکن است در بازار مسکن دردسرهایی را تحمل کنیم. من تعجب می کنم که سیستم مالی چقدر خوب تلقیح شده است؟ مقایسه و کنتراست در حال حاضر در مقابل آن زمان.

پاسخ: خوب، بازار مالی، سیستم بانکی و بازار مسکن امروز بسیار متفاوت از سال های 06 و 07 است. کیفیت زیربنایی وام مسکن امروزه به مراتب برتر است. شما حتی هیچ وام مسکن گران قیمتی در بازار ندارید... و امتیازات FICO بسیار بسیار بالاست. میانگین آن 760 است. و ساب پرایم، آنها به طور متوسط ​​580-620 بدون پیش پرداخت بودند. بنابراین در آن دوره، هیچ پیش پرداخت، هیچ چک اعتباری، اهرم بسیار بالا وجود نداشت. و این دقیقا برعکس آنچه امروز اتفاق می افتد است. بنابراین شما آن درجه از کیفیت ضعیف اعتباری در وام های مسکن را که در آن زمان انجام می دادید ندارید.

داستان ادامه دارد

عامل دیگر این است که بانک ها در آن دوره بسیار اهرمی بودند. میانگین سرمایه در بانک های اصلی شما حدود 3 درصد بود. و سپس آنها در معرض خارج از ترازنامه زیادی نیز داشتند. بنابراین، می‌دانید، اگر مثلاً صد دلار دارایی داشته باشید، شکست نمی‌خورد، و سپس در بخش بدهی فقط 3 دلار دارایی و 97 دلار در انواع مختلف استقراض دارید. اگر واقعاً در بخش دارایی مراقب نباشید، تنها کاری که باید انجام دهید این است که دارایی ها 3 درصد سقوط کنند و سهام شما از بین برود. شما وارد حالت پیش فرض می شوید. بنابراین مشکل این بود که در آن دوره زمانی، بانک‌ها در مورد چیزی که در آن سرمایه‌گذاری می‌کردند بسیار سفته‌باز بودند. و زمانی که بازار شروع به سقوط کرد، سهام به سرعت تحت فشار قرار گرفت.

و باعث شکست، خیلی سریع، موسسات مالی بزرگ در ایالات متحده شد... بانک ها بهبود یافته اند. اما به عنوان یک شرط در آینده، آنها واقعاً ارزش سهام را افزایش می دهند. امروزه، میانگین بانک احتمالاً 9٪ حقوق صاحبان سهام است، بانک های مهم سیستمی 11٪ - 12٪ سهام هستند. بنابراین تقریباً بین سه تا چهار برابر سهام قبلی. بنابراین، امروز مانند گذشته در خطر سقوط در سیستم مالی نیستیم. بله، درست است، مسکن ممکن است کمی کف آلود باشد. بنابراین قیمت مسکن ممکن است پایین بیاید یا ممکن است فلج شود، اما نه به اندازه ای که اتفاق افتاده است.

س: آیا به طور کلی چیزی در مورد حباب ها آموخته اید؟ من احساس می‌کنم این یکی از سخت‌ترین کارها برای یک سرمایه‌گذار است: تشخیص حباب آسان است، اما سخت است که در زمان مناسب به آن ضربه بزنیم و معامله درستی انجام دهیم تا از آن سود ببری، یا حداقل به دست بیاوری. از سر راه خارج شوید و در زمان مناسب پول نقد کنید. آیا در مورد حباب ها می توان درسی آموخت یا هر کدام منحصر به فرد هستند و باید آنها را به محض اینکه می آیند در نظر بگیرید؟

ج: خب کاملا حق با شماست. مانند کریپتو. بسیاری از مردم فکر می کردند کریپتو یک حباب است. به یاد دارم که به بیت کوین نگاه می کردم. چند هزار بود، تا 20,000 دلار هم رسید. مردم گفتند: «این مسخره است. کوتاهش کنیم.» سپس به 65,000 دلار رسید. بنابراین مشکل کوتاه این است که هیچ راهی برای پوشش دادن جنبه منفی وجود ندارد.

این همان چیزی است که کوتاه شدن اوراق قرضه ساب پرایم را جالب کرد، زیرا این یک معامله نامتقارن بود... وقتی شما یک اوراق قرضه را با نرخ همتراز، مثلاً صد دلار، کوتاه می کنید، صد دلار را پس می گیرید و سپس آن صد دلار را سرمایه گذاری می کنید. بنابراین ضرر شما واقعاً بین نرخی است که برای اوراق قرضه کوتاه شده پرداخت می کنید و جایی که صد دلار سرمایه گذاری می کنید. در مورد اوراق ساب پرایم، آنها کم و بیش 6 درصد بازدهی داشتند. آنها اوراق قرضه سه گانه B بودند. و اوراق خزانه در آن زمان 5 درصد بود. بنابراین شما اوراق قرضه را برای یک صد، باید 6 دلار بپردازید، اما سپس آن صد پول نقد را می گیرید، اوراق خزانه می خرید، و 5 دلار به دست می آورید. بنابراین هزینه خالص شما فقط 1 دلار در سال است. و اگر مدت اوراق قرضه فقط دو یا سه سال باشد، واقعاً 2٪، 3٪ در معرض خطر هستید. اما اگر اوراق قرضه پیش‌فرض شود، می‌توانید صد دلار درآمد داشته باشید.

بنابراین، اقتصاد کوتاه کردن اوراق قرضه درجه سرمایه گذاری بسیار جذاب است. مشکل اینجاست که مثل پیدا کردن یک سوزن در انبار کاه است. چه زمانی اوراق قرضه درجه سرمایه گذاری نکول می شود؟ طبق گفته‌های مودیز و اس اند پی، قبل از بحران قیمت پایین، هرگز یک اوراق قرضه با درجه سرمایه‌گذاری نکول نشده بود. بنابراین به معنای واقعی کلمه صدها میلیارد از این اوراق در دسترس بود. اما من به دلیل ماهیت اوراق، ماهیت وام مسکن و اهرمی که بر ساختارها وجود دارد، فکر می‌کردم که تنها چیزی که شما نیاز دارید یک بازار مسطح مسکن است، تا بازار مسکن اندکی رو به افول، زمانی که زیان در این ساختارها باعث از بین رفتن سه برابری می‌شود. -لیسانس.

س: در روایت پوپولیستی، مدیران صندوق های تامینی – و به طور خاص فروشندگان کوتاه مدت – اغلب زمانی که همه چیز بد پیش می رود مورد سرزنش قرار می گیرند. در این چند سال اخیر، ما آن را با صندوق‌های پوشش ریسکی که نسبت به سهام بسیار محبوب و معمولی معامله‌گر روزانه کوتاه هستند، بسیار دیده‌ایم. نمی دانم آیا شما هم چنین چیزی را تجربه کرده اید؟ و آیا چیزی در این انتقاد وجود دارد؟

پاسخ: اگر شما یک فروشنده کوتاه مدت هستید و در حال تبلیغ سهام هستید، وجود دارد. بنابراین برای کوتاه کردن یک سهام، باید شخصی را به خرید آن وادار کنید و می‌خواهید آن را با قیمت بالا بخرد. سپس وقتی پایین آمد، شما سود می کنید. بنابراین برخی از این فروشندگان کوتاه مدت در واقع سهام را تبلیغ می کنند: «آنها خوب هستند. این بزرگترین چیز است.» و آنها آن را برای سرمایه گذاران خرده فروشی بسیار ساده تبلیغ می کنند. و سپس سهام را بالا می برند. و وقتی سهام بالا می‌رود، سهامی را که در حال تبلیغ برای سرمایه‌گذاران خرده‌فروش هستند کوتاه می‌کنند. و سپس هنگامی که سهام به نقطه‌ای رسید، کوتاه‌مدت را به حداکثر می‌رسانند، سپس دوشاخه را می‌کشند و تبلیغ آن را متوقف می‌کنند.

ساب پرایم خیلی متفاوت بود. اول از همه، بسیاری از سرمایه گذاران ما مستمری، موقوفه، خانواده بودند. ما تعادل را برای بسیاری از مؤسسات فراهم کردیم که وقتی بازار سقوط کرد، آنها چیزی داشتند که پولی به دست آوردند که زیان کلی در پرتفوی را به حداقل رساند. و ثانیاً، ما هرگز با سرمایه گذاران خرد معامله نکردیم. طرف مقابل ما فقط پیچیده ترین بانک ها بودند. بنابراین طرف مقابل اصلی ما گلدمن ساکس، پس از آن دویچه بانک، پس از آن مورگان استنلی، پس از آن Credit Suisse، UBS بود. بنابراین هیچ پنهانکاری وجود نداشت. آنها دقیقا می دانستند که از ما چه می خرند. آنها بهتر از من بازار را درک کردند. و ما هرگز این اوراق را تبلیغ نکردیم. ما خیلی صریح بودیم: فکر می‌کردیم این وام‌های مسکن بسیار ضعیف هستند.

س. من تعجب می کنم که بعد از اینکه یک معامله موفق داشته باشید چگونه است. مثلاً اگر ماهیگیر هستید و نهنگی را صید می کنید، ناگهان بازگشت به صید ماهی قزل آلا دشوار است. آیا در عواقب بعد از آن، از نظر روانی، فکر کردن "من یک ضربه زن خانگی هستم" دشوار بود؟

A. آره، فکر می کنم اینطور است. میدونی، خیلی خوب کار کردی، دنبال نفر بعدی میگردی. اما پیدا کردنش خیلی سخته و شما کمی بیش از حد اعتماد به نفس پیدا می کنید، به طوری که ممکن است ریسک جهت دار بیشتری انجام دهید. و اگر ریسک جهت دار را بپذیرید، می تواند به هر جهت پیش برود. و پس از آن، ضررهای پایداری دارید که شما را متواضع تر می کند. شما می توانید به واقعیت بازگردید و در مورد یافتن دیگری واقع بین تر می شوید. شما به جستجو ادامه می دهید، اما یافتن تجارت دیگری که مانند این راه اندازی شود دشوار است.

س: آیا می توانید به ما کمک کنید تا بفهمیم اکنون چه اتفاقی برای طلا می افتد؟ آیا کاهش خواهد یافت؟

پاسخ: یک چیز در مورد طلا این است که امسال، کم و بیش 8 درصد کاهش یافته است. کاهش بسیار کمتری نسبت به سهام یا اوراق قرضه دارد. بنابراین ثابت شده است که منبع محافظت از ثروت است. موضوع این است که طلا در برابر تورم محافظت می کند، اما در حالی که نرخ تورم فعلی بالا است، انتظارات تورمی بلندمدت همچنان بسیار پایین است. حدود 2.5 درصد است. و در حالی که فدرال رزرو در حال افزایش نرخ بهره بوده است، آنها واقعاً تغییر نکرده اند. بنابراین از آنجایی که بازده 10 ساله از 2% به 3.6% رسیده است، انتظارات تورمی همچنان حدود 2.5% است. بنابراین قبل از اینکه نرخ های واقعی منفی بودند، اکنون مثبت می شوند. بنابراین از آنجایی که نرخ‌های واقعی مثبت شده‌اند، این واقعاً سقفی برای طلا قرار می‌دهد.

من فکر می‌کنم آنچه باید اتفاق بیفتد تا طلا پاسخگوتر شود این است که اگر فدرال رزرو در نهایت نرخ‌ها را افزایش دهد، اقتصاد ضعیف شود و آنها متوقف شوند. و سپس می بینند که نمی توانند تورم را کنترل کنند. سپس در بهترین حالت به 2٪ کاهش نخواهد یافت. شاید آنها آن را به 4٪، 5٪ یا 6٪ کاهش دهند و سپس اقتصاد ضعیف شود، آنها باید دوباره تسهیل کنند. و سپس تورم برمی گردد. در آن زمان انتظارات تورمی بلندمدت افزایش خواهد یافت. مردم باور نخواهند کرد که فدرال رزرو بتواند آن را کنترل کند. و سپس فکر می کنم طلا به سطوح بالاتری می رسد.

بیشترین خوانده شده از بلومبرگ Businessweek

© 2022 Bloomberg LP