جروم پاول به تازگی هشدار داد که بازار مسکن ایالات متحده به یک "اصلاح سخت" نیاز دارد تا مردم بتوانند دوباره خانه‌های خود را بخرند - اما اینجاست که چرا هیچ شباهتی به سال 2008 نخواهد داشت.

سرمایه گذاران املاک و مستغلات تا حد زیادی در چند سال گذشته عملکرد خوبی داشته اند. اما با نرخ های بهره بالاتر، ممکن است اوضاع تغییر کند.

فدرال رزرو آمریکا روز چهارشنبه نرخ بهره پایه خود را 0.75 واحد افزایش داد که سومین افزایش متوالی از این قبیل بود.

نرخ‌های بهره بالاتر به پرداخت‌های بزرگ‌تر وام مسکن ترجمه می‌شود – خبر خوبی برای بازار مسکن نیست. اما کاهش قیمت مسکن بخشی از اقداماتی است که برای کنترل تورم باید انجام شود.

آیا از دست ندهید

جروم پاول، رئیس فدرال رزرو، روز چهارشنبه گفت: «در بلندمدت چیزی که ما نیاز داریم عرضه و تقاضا برای همسو شدن بهتر است، به طوری که قیمت مسکن در سطح معقولی و با سرعت معقول بالا برود و مردم بتوانند دوباره خانه بخرند». ما احتمالاً در بازار مسکن باید اصلاحاتی را انجام دهیم تا به آن مکان بازگردیم.»

از نقطه نظر چرخه تجاری، این اصلاح دشوار باید بازار مسکن را به تعادل بهتری بازگرداند.»

این کلمات ممکن است ترسناک به نظر برسد، به ویژه برای کسانی که در آخرین بحران مالی زندگی کردند - جایی که بازار مسکن از طریق اصلاح بسیار بسیار دشواری گذشت.

اما کارشناسان می گویند دلایل خوبی برای این باور وجود دارد که صرف نظر از اینکه اوضاع چگونه پیش می رود، بازگشتی به سال 2008 نخواهد بود.

استانداردهای وام دهی بالاتر

شیوه‌های وام‌دهی مشکوک در صنعت مالی عامل مهمی بود که منجر به بحران مسکن در سال 2008 شد. مقررات زدایی مالی اعطای وام‌های پرخطر را آسان‌تر و سودآورتر کرد - حتی به کسانی که توانایی پرداخت آن‌ها را نداشتند.

بنابراین زمانی که تعداد فزاینده ای از وام گیرندگان نتوانستند وام های خود را بازپرداخت کنند، بازار مسکن دچار بحران شد.

به همین دلیل بود که قانون داد-فرانک در سال 2010 تصویب شد. این قانون محدودیت هایی را برای صنعت مالی ایجاد کرد، از جمله ایجاد برنامه هایی برای جلوگیری از اعطای وام های سنگین توسط شرکت های وام مسکن و وام دهندگان.

داستان ادامه دارد

داده های اخیر نشان می دهد که وام دهندگان در واقع در شیوه های وام دهی خود سختگیرانه تر هستند.

طبق گزارش بانک فدرال رزرو نیویورک، میانگین امتیاز اعتباری برای وام های مسکن تازه منشأ در سه ماهه دوم سال 773، 2022 بود. در همین حال، 65 درصد از بدهی های وام مسکن تازه منشأ به وام گیرندگان با امتیاز اعتباری بیش از 760 بود.

فدرال رزرو نیویورک در گزارش سه ماهه خود در مورد بدهی و اعتبار خانوارها اعلام کرد که «نمرات اعتباری در وام های مسکن تازه منشأ بسیار بالا باقی می ماند و منعکس کننده معیارهای مستمر وام دهی دقیق است».

صاحبان خانه در وضعیت خوبی هستند

زمانی که قیمت خانه بالا رفت، صاحبان خانه سهام بیشتری ایجاد کردند.

بر اساس اطلاعات ارائه‌دهنده فناوری وام مسکن و بلک نایت، دارندگان وام مسکن اکنون به 2.8 تریلیون دلار سرمایه اضافی در خانه‌های خود در مقایسه با سال گذشته دسترسی دارند. این نشان دهنده افزایش 34٪ و بیش از 207,000 دلار در حقوق صاحبان سهام اضافی است که در دسترس هر وام گیرنده است.

علاوه بر این، اکثر صاحبان خانه‌ها حتی در اوج همه‌گیری کووید-19 که قرنطینه‌ها موج‌های شوکی را به اقتصاد وارد کرد، وام‌های خود را نپرداختند.

البته، این برنامه‌های تحمل وام مسکن بود که وام‌گیرندگان در حال مبارزه را نجات داد: آن‌ها توانستند پرداخت‌های خود را تا زمانی که ثبات مالی دوباره به دست آورند، متوقف کنند.

نتیجه عالی به نظر می رسد: فدرال رزرو نیویورک گفت که سهم موجودی وام مسکن 90 روزه به اضافه سررسید گذشته در 0.5 درصد در پایان سه ماهه دوم باقی مانده است که نزدیک به یک نرخ تاریخی است.

عرضه و تقاضا

دیو رمزی مجری برنامه در یکی از اپیزودهای اخیر برنامه The Ramsey Show اشاره کرد که مشکل بزرگ در سال 2008 «تعرض مازاد فوق‌العاده بود، زیرا سلب مالکیت همه جا رفت و بازار فقط یخ زد».

و این سقوط ناشی از نرخ بهره یا سلامت اقتصاد نبود، بلکه "یک وحشت املاک و مستغلات" بود.

در حال حاضر، تقاضا برای مسکن همچنان قوی است در حالی که عرضه همچنان در کمبود است. این پویایی می‌تواند شروع به تغییر کند زیرا فدرال رزرو تلاش می‌کند با افزایش نرخ‌های بهره، تقاضا را مهار کند.

رمزی سرعت کند افزایش قیمت مسکن را در حال حاضر تایید می کند اما انتظار بحرانی مانند سال 2008 را ندارد.

او می گوید: «همیشه به سادگی عرضه و تقاضا نیست – اما تقریباً همیشه همینطور است.

این مقاله فقط اطلاعات را ارائه می دهد و نباید به عنوان توصیه تلقی شود. بدون هیچ گونه ضمانت ارائه می شود.