"این پلتفرمی است که سرمایه گذاری در املاک اجاره ای را برای هر کسی آسان می کند" مدیر عامل خانه های وارد شده در پادکست املاک بنزینگا

به پادکست املاک بنزینگا خوش آمدید. امروز داریم رایان فریزر، که مدیرعامل پلتفرم سرمایه گذاری املاک و مستغلات است وارد خانه ها شد.

گوش دادن به این قسمت of صاحبخانه تنبل روی بنزینگا

کوین واندنبوس: پس اساساً Arrived چیست؟

رایان فریزر: این پلت فرمی است که سرمایه گذاری در املاک اجاره ای را برای هر کسی آسان می کند. و روش کار این است که افراد می توانند سهام خانه های فردی را از 100 دلار تا 10,000 دلار یا بیشتر خریداری کنند، هر چقدر که می خواهید در آن ملک سرمایه گذاری کنید. و سپس Arrived تمام کارهای مدیریت ملک را بر عهده می گیرد. بنابراین همه، با مدیریت املاک یا عملیات اجاره برای دارایی سروکار دارند. و تأثیر آن این است که سرمایه‌گذاران هنوز هم می‌توانند انتخاب کنند و انتخاب کنند که چگونه می‌خواهند سبد املاک اجاره‌ای خود را بسازند. آنها می توانند تقریباً هر مقدار سرمایه ای را که مایلند سرمایه گذاری کنند و در بین املاک متنوع کنند.

و سپس آن را تبدیل به یک سرمایه گذاری منفعل از آنجا، با وارد مراقبت از مدیریت

کوین واندنبوس: تقاضا برای سرمایه گذارانی که در این املاک اجاره ای خاص سرمایه گذاری می کنند چگونه بوده است؟

رایان فریزر: من فکر می‌کنم این چیزی است که برای ما غافلگیرکننده بوده است، این است که چقدر علاقه‌مندی در آنجا بوده است که نزدیک به 100 هزار نفر برای سرمایه‌گذاری در املاک و خرید سهام خانه‌های فردی ثبت‌نام کرده‌اند.

و من فکر می کنم ما فکر کردیم که درک مفهوم خرید سهم از یک ملک اجاره ای ممکن است برای مردم بیشتر طول بکشد. اما من فکر می‌کنم چون سرمایه‌گذاری در سهام کسری سهام و سایر دارایی‌ها کمی رایج‌تر و محبوب‌تر شده است، فکر می‌کنم مردم فقط جایی در ذهن خود دارند که می‌توانند درک کنند.

آنها می گویند "خوب، من می توانم سهمی از این ملک داشته باشم. من بازدهی متناسب، جریان نقدی ناشی از درآمد اجاره یا هر گونه رشد ارزش دارایی را بر اساس تعداد سهامی که دارم دریافت خواهم کرد. و این به من کنترل بیشتری بر میزان سرمایه‌گذاری و توانایی ایجاد تنوع می‌دهد.»

برای خودم و بنیانگذاران Arrived واقعاً تجربه شخصی ما از تمایل به سرمایه گذاری در ملک محرک اصلی بوده است. از اواسط دهه بیست تا سی سالگی، من واقعاً در حال حرکت بودم. ما هرگز در یک مکان نبودیم، به اندازه کافی، در جایی که منطقی بود، برای 5، 10+ سال سرمایه گذاری کنید، که در واقع همان چیزی است که در املاک و مستغلات برای غلبه بر موانع هزینه های معامله برای به دست آوردن هر نوع بازدهی مادی لازم است. و بنابراین مدتی بود که این موضوع را زیر سوال برده بودم.

چرا باید آنقدر باینری باشد که چندین سال برای این پیش‌پرداخت‌ها که امروزه اغلب شش رقمی هستند پس‌انداز کنید و سپس برای همیشه یا واقعاً در درازمدت به آن شهر یا آن ملک متعهد باشید؟

و بنابراین این ایده برای Arrived است. چگونه به این موانعی که امروز مردم را از شروع مالکیت املاک و مستغلات باز می دارند نگاه کنیم؟ سرمایه، تعهدات زمانی و تخصص مورد نیاز، و چگونه مانع ورود را کاهش دهیم؟ به طوری که اگر زمان و تخصص دارید، اما شاید سرمایه کافی برای تنوع بخشیدن به املاکی که می خواهید ندارید، Arrived می تواند این کار را برای شما تسهیل کند.

شما زمانی برای سرمایه گذاری در بازارهای جدید و ایجاد حضور در آنجا ندارید و می خواهید بتوانید تنوع ایجاد کنید. وارد شده می تواند در آن سناریو نیز قدم بگذارد. بنابراین در واقع در مورد استفاده از آن سه نوع سنگ اصلی است که مردم را از سرمایه گذاری زمان و تخصص دور نگه می دارد و شروع کار را بسیار راحت می کند.

مرتبط: خانه‌های وارد شده تحت حمایت جف بزوس بزرگترین مجموعه پیشنهادات اجاره‌ای برای یک خانواده تا به امروز را عرضه می‌کند

کوین واندنبوس: چگونه می توانید این سرمایه گذاری ها را به سرمایه گذاران غیر معتبر ارائه دهید؟

رایان فریزر: این بخش بسیار مهمی از Arrived بود. ماموریت Arrived این است که اطمینان حاصل کند که این سرمایه گذاری ها برای هر کسی که می خواهد در املاک اجاره ای سرمایه گذاری کند در دسترس باشد. تنها 7 درصد از مردم این کشور دارای سرمایه گذاری در ملک خارج از محل سکونت اولیه خود هستند.

این یک شکاف بزرگ از نظر تعداد افرادی است که توانسته اند سرمایه گذاری کنند.

بخشی از آن کار بر اساس تجربه محصول بود. بنابراین توانایی خرید سهام باعث شد که بخش بیشتری از کار مدیریت سرمایه‌گذاری‌ها را به عهده بگیرد تا افراد بیشتری برای سرمایه‌گذاری راحت باشند.

اما بخش دیگر اطمینان از این بود که سرمایه‌گذاران غیرمعتبر می‌توانند سرمایه‌گذاری کنند، یعنی افرادی که دارایی خالص بیش از 1 میلیون دلار یا درآمد سالانه بالاتر از 200 یا 300 هزار دلار ندارند. و انجام این کار به معنای کار کردن با SEC برای نزدیک به یک سال و اتخاذ این مدل بر اساس مقررات A+ بود که اساساً این فرآیند IPO's کردن یک خانه فردی را ایجاد کرد. پلتفرم Arrived امروز پلتفرمی برای اجرای این IPOهای خانگی است. و ما فرآیندی را تحت مقررات A+ طی کردیم که در آن SEC پیشنهادات ما را بررسی و واجد شرایط کرد تا بتوانیم آنها را در دسترس قرار دهیم.

هر زمان که سرمایه گذاری را در اختیار سرمایه گذاران غیر معتبر قرار می دهید، نوار بسیار بالاتری برای افشا وجود دارد. و بنابراین ما اطلاعات افشای زیادی برای هر ملک در وب سایت ما در دسترس داریم. مواردی مانند عوامل خطر، فاکتورهای مالی، در نتیجه ما نیز صورت‌های مالی سالانه حسابرسی شده را برای دارایی‌های خود ارائه می‌کنیم که توسط SEC نیز بررسی می‌شود.

بنابراین ما واقعاً زمان صرف کردیم تا آن فرآیند را طی کنیم تا مطمئن شویم که این به طور گسترده در دسترس است. ساختار این پیشنهادها گزینه‌هایی برای نقدینگی فراهم می‌کند که در آن افراد می‌توانند در طول زمان به نقدینگی در سرمایه‌گذاری‌های خود دسترسی داشته باشند، اگر هم بخواهند.

واقعاً این دو چیز، حمایت از سرمایه‌گذاران غیرمعتبر و حمایت از برخی گزینه‌های نقدینگی آتی که اکنون در حال ساختن آن‌ها هستیم، واقعاً دلیل رفتن به مسیر مقررات A+ در هنگام طراحی محصول و کار با SEC بود.

کوین واندنبوس: چرا کسی الان می خواهد وارد این بازار شود؟ آیا نگرانی دارید که بازار مسکن سقوط کند؟

رایان فریزر: من فکر می‌کنم که مطمئناً در 18 ماه گذشته زمان جالبی در بازار بوده است، زیرا ما همه‌گیری کووید را پشت سر گذاشتیم و دیدیم که تأثیرات زیادی بر بازار مسکن وجود داشته است. از این مراکز شهری خارج شده‌اند، جایی که هستند، و با ارزش‌گذاری فضای بیشتری که برای داشتن آن ارزش قائل هستند، کمی به خارج از هسته مرکزی حرکت می‌کنند و یا حاضرند، برای خرید خانه خرج کنند، یا می‌خواهند به دنبال کیفیت

خانه‌هایی برای اجاره که فضای بیشتری را ارائه می‌دهند که متفاوت از آن‌ها هستند، این ساختمان‌های آپارتمانی که قبلاً در همان زمان در آن زندگی می‌کردند، فدرال‌رزرو نرخ بهره را به پایین‌ترین حد تاریخ، به صفر در نرخ وجوه فدرال تغییر می‌داد. اما دیدیم که نرخ وام مسکن به زیر 3 درصد می‌رسد و این دو عامل در کنار سایر عوامل باعث شده است که بازار مسکن در افزایش قیمت، سرعت بیشتری بگیرد.

ما شاهد افزایش قیمت است که احتمالاً در درازمدت پایدار نیست، جایی که شما شاهد آن هستید، 15٪ - 20٪ + افزایش قیمت در سال. این چیزی نیست که ما در بازار مسکن یا تک‌خانواده‌ها از نظر تاریخی به آن نگاه کرده‌ایم، از لحاظ تاریخی به طور میانگین، بیش از 4 درصد افزایش قیمت در سال در سال است.

و ما امروز در بازار فکر می‌کنیم، چون برخی از این نوع روندها و تغییرات شروع به حل و فصل کرده‌اند، احتمالاً شاهد بازگشت بیشتر خود به میانگین تاریخی خواهیم بود. ما شاهد بودیم که FED اکنون نرخ بهره را افزایش داده است تا تلاش کند آنچه را که از نظر تورم می بینیم جبران کند. و من فکر می کنم که این باعث می شود هزینه وام گرفتن بسیار بالاتر از 12 ماه پیش به نظر برسد. اما من فکر می‌کنم واقعیت این است که ما هنوز بسیار پایین‌تر از یک دهه قبل هستیم. و بنابراین من فکر می کنم که هنوز قیمت گذاری در بازار وجود دارد، این برای مقرون به صرفه بودن مسکن چه معنایی دارد و بازار چگونه پاسخ خواهد داد.

از دیدگاه ما، ما هنوز در مورد سرمایه گذاری در فضای تک خانواده بسیار هیجان زده هستیم. من فکر می‌کنم برای دارایی‌هایی که در اختیار دارید، بادهای دنباله‌دار زیادی وجود دارد، سرمایه‌گذاران نهادی که اکنون به این فضا نقل مکان کرده‌اند، چیزهایی دارید که افزایش عرضه بیشتر، هزینه بالای نیروی کار، هزینه بالای مواد.

شما افرادی را دارید که در چند سال گذشته این نرخ‌های کم بهره تاریخی را قفل کرده‌اند. بنابراین شما اکنون این نوع قفل نرخ بهره را دارید که از ورود عرضه بیشتر به بازار جلوگیری می کند. مردم کمتر حاضرند خانه خود و نرخ های وام مسکن را که به آن وابسته است، رها کنند.

بنابراین ما فکر می کنیم که هنوز انعطاف پذیری زیادی در بازار مسکن وجود دارد. به نظر خود ما انتظار نداریم که شاهد یک سقوط بزرگ مسکن باشیم، اما پیش بینی می کنیم که افزایش سریع قیمت به حالت اولیه عادی بازگردد. به طور کلی، وقتی به محصولات Arrived فکر می‌کنیم، سرمایه‌گذاری در سهام خانه‌ها در مقابل خرید یک خانه کامل به تنهایی، واقعاً متوجه می‌شویم که دسترسی به میانگین هزینه دلار را فراهم می‌کند، که توانایی اضافه کردن دلار سرمایه‌گذاری به تدریج در یک ماهانه، سه ماهه است. ، یا به صورت سالانه که قبلاً هرگز واقعاً در مالکیت مستقیم املاک و مستغلات زمانی که شما خانه های کامل می خرید امکان پذیر نبوده است. و هر خانه یک تصمیم مالی عظیم است. شما واقعا می توانید آن را گسترش دهید.

و من فکر می‌کنم که تلاش برای زمان‌بندی بازار کمی اهمیت را می‌گیرد، زیرا فکر می‌کنم این کار همیشه بسیار سخت است و به شما این امکان را می‌دهد که هزینه‌های دلاری را در طول زمان کاهش دهید و در شهرها و زمان‌های مختلف، و انواع مختلف املاک، که در مجموع، به کاهش برخی از خطرات خود کمک کنید.

کوین واندنبوس: همراه با افزایش قیمت مسکن، آشکارا شاهد افزایش اجاره بها در برخی مناطق بوده ایم. می بینید که کجا می رود؟

رایان فریزر: من فکر می‌کنم که شما متوجه می‌شوید که اجاره به دنبال تورم است، با این فرض که تورم با فعالیت اقتصادی بیشتر مرتبط است. من فکر می کنم بخشی از تورمی که شاهد آن هستیم بیشتر به برخی از مسائل زنجیره تامین مربوط می شود، که فکر می کنم بخشی از آن چیزی است که محیط اقتصادی فعلی را به چالش می کشد. اما به طور کلی، ما فکر می‌کنیم که احتمالاً اجاره‌ها به دنبال آن هستند.

نکته دیگری که باید در نظر داشت این است که اگر نرخ‌های بهره همچنان بالا می‌روند یا حتی در همان نقطه‌ای که هستند باقی می‌مانند، این امر باعث تغییر نوع استطاعت نسبی پرداخت ماهانه وام مسکن یا مالکیت ملکی می‌شود که در آن زندگی می‌کنید. در مقابل اجاره و اغلب اوقات این چیزها در نوعی نقطه تعادل کار می کنند. بنابراین هفته گذشته مقاله‌ای را می‌دیدم که با افزایش نرخ بهره، هزینه‌های داشتن یک محل سکونت اصلی را افزایش می‌دهد. و همانطور که این کار را انجام می دهد، باعث می شود افراد بیشتری تصمیم به اجاره بگیرند، زیرا آنها در حال انجام این مبادله با قیمت مناسب هستند. "آیا من می خواهم 700 دلار اضافی در ماه برای این خانه ای که می خواهم در آن زندگی کنم پرداخت کنم یا ترجیح می دهم یک یا دو سال دیگر اجاره کنم و مقداری پول پس انداز کنم؟"

و بنابراین فکر می‌کنم این نوع چیزها تعیین می‌کنند که بازارهای اجاره کجا حرکت کنند. اما به نظر می رسد که بازارهای اجاره کمی افزایش یافته است.

کوین واندنبوس: آیا بازارهای خاصی وجود دارد که در حال حاضر جذاب هستند؟

فکر می‌کنم وقتی به بازارها نگاه می‌کنیم، به این نگاه می‌کنیم که در یک سطح ساده رشدی وجود دارد که در آن به داده‌های جمعیت نگاه می‌کنیم؟ آیا شاهد افزایش مهاجرت مردم به آن شهر هستیم؟ آیا این مکان‌ها برای زندگی مطلوب هستند که زیرساخت‌های بزرگ و کافی برای پشتیبانی از آن دارند؟ و ما در حال بررسی برخی از 100 شهر برتر امروز هستیم، ما در 19 شهر هستیم. و به افزودن سریع شهرهای بیشتر ادامه می دهیم. فکر می کنم تا پایان سال احتمالاً به 40 سالگی برسیم. و سپس فقط برخی از آن‌هایی را صدا می‌زنیم که، ما می‌خواهیم شاید برخی از آن‌هایی که مردم به طور طبیعی به آنها فکر نمی‌کنند، زیرا من فکر می‌کنم شهرهایی هستند که ما در آنها هستیم، مثلاً نشویل که به تازگی دیده‌اند، مانند رشد جمعیت و علاقه فرهنگی زیادی به آن بازار.

اما پس از آن بازارهای دیگری وجود دارند که کمی بیشتر از شهرهای رو به رشد هستند که رشد سریع جمعیتی را شاهد هستند، اما شاید آنها در مقایسه با 100 شهر برتر، نزدیک به 25 شهر برتر باشند. ، جایی که چنین رشد اقتصادی قوی ای وجود دارد که توسط Walmart که دفتر مرکزی آن در آنجا قرار دارد هدایت می شود.

و سپس تمام شرکای شرکت والمارت که دفاتری در آنجا دارند. و آنها سرمایه گذاری زیادی در منطقه انجام می دهند. و در نتیجه، ما شاهد تقاضای قوی برای املاک برای اجاره بوده ایم. و بنابراین من فکر می کنم که این یک بازار جالب است. چند مورد دیگر که ما به آنها نگاه می کنیم این است که ایندیاناپولیس یک اقتصاد قوی و بنیادی داشته است و من فکر می کنم الگوهای مهاجرتی از شیکاگو وجود دارد که اندکی آن را هدایت می کند، اما این بازاری بوده است که ما از نزدیک آن را دنبال کرده ایم و شروع به سرمایه گذاری کرده ایم. . و سپس Chattanooga در تنسی، جایی که به یک کار راه دور خوب تبدیل شده است، یک مرکز کامل در آن منطقه دارای سریعترین اینترنت در کشور است که یک واقعیت سرگرم کننده برای آن دسته از کارگران از راه دور که به آن منطقه نقل مکان می کنند بسیار عالی است. اما من فکر می کنم شما چند مورد از اینها را می بینید. شهرهایی اندکی کوچکتر، اما رو به رشد که پتانسیل بالایی برای رشد دارند و ما هیجان زده بودیم که چند دارایی را به آن اضافه کنیم و برای سرمایه گذاران در دسترس قرار دهیم.

کوین واندنبوس: انتخاب خانه هایی که قرار است در آن سرمایه گذاری کنید، چیست؟

رایان فریزر: افرادی که به این وب‌سایت مراجعه می‌کنند متوجه می‌شوند که اغلب خانه‌های جدیدتر و دارایی‌ها و اجاره‌ای با کیفیت بالا هستند. به نظر ما، آن‌ها فرصت‌های جریان نقدی قوی‌تری را در کل دوره فراهم می‌کنند، فقط به این دلیل که نیاز کمتری به نگهداری دارند. بسیاری از املاک ما جدیدتر از سال 2010 هستند. بدون تعمیر و نگهداری معوق یا چیزی شبیه به آن. و اگر خانه‌ای قدیمی می‌خریم، معمولاً قبل از اینکه آنها را روی پلتفرم در دسترس قرار دهیم، هر نوع تعمیر یا نوسازی عمده را انجام می‌دهیم.

و دوباره، این واقعاً تلاش برای ارائه این جریان‌های نقدی قوی و پایدار است. جذب عظیم املاک اجاره ای، دسترسی مداوم به جریان نقدی در مورد ما یعنی سود سهام است. بنابراین ما این سود سهام را به صورت سه ماهه پرداخت می کنیم. برای املاک خود، به طور متوسط، احتمالاً بین 3٪ تا 7٪ به صورت سالانه پرداخت می کنیم. و این فقط به بازار و شاید میزان اهرمی که در ملک وجود دارد بستگی دارد.

مردم واقعاً خواهان یک مکان عالی برای زندگی هستند، خواه اجاره کنند یا نه. و به هر دلیلی، من فکر می‌کنم که بیشتر روند به تعویق انداختن تعمیر و نگهداری بوده است. بنابراین من فکر می‌کنم که این ما را به یک دارایی منحصربه‌فرد تبدیل می‌کند، وقتی در حال به اشتراک گذاشتن املاکی هستیم که با اجاره‌کنندگان بالقوه در این بازارها داریم.

با گذشت زمان، Arrived می تواند از هر نوع دارایی پشتیبانی کند. ما واقعاً به این بخش از خانواده‌های مجردی اعتقاد داریم و واقعاً روی اضافه کردن شهرها برای ایجاد تنوع در افراد متمرکز هستیم، اما در آینده، انواع دارایی‌های جدیدی را اضافه خواهیم کرد.

کوین واندنبوس: بعدی برای Arrived Homes چیست؟

رایان فریزر: ما یک تن در انبار داریم. من فکر می کنم یکی از چیزهایی که ما در مورد در دسترس قرار دادن آن برای سرمایه گذاران هیجان زده هستیم، دسترسی به اجاره های کوتاه مدت مانند Airbnbs است.

بسیاری از مردم توانسته اند Airbnb و VRBO و تجربه اجاره کوتاه مدت را تجربه کنند. اما تعداد بسیار کمی، حتی کمتر از اجاره‌های بلندمدت در سمت مالکیت، توانسته‌اند در سمت مالکیت این اقتصادها به‌عنوان میزبان شرکت کنند و به اقتصادهایی دسترسی داشته باشند که می‌تواند از میزبانی این املاک اجاره‌ای کوتاه‌مدت ناشی شود.

ما فکر می کنیم که می توانیم تعهدات مداوم و زمانی را که حتی بالاتر از اجاره های بلندمدت برای سرمایه گذاران است، حل کنیم تا آنها بتوانند به این اقتصاد اجاره کوتاه مدت دسترسی پیدا کنند. بنابراین این چیزی است که ما در آینده نزدیک احتمالاً در پایان تابستان امسال به اینجا خواهیم آمد.

کوین وندن باس: بهترین راه برای سرمایه گذاران چیست تا مطمئن شوند می توانند به این املاک جدید پس از در دسترس قرار گرفتن در پلتفرم دسترسی پیدا کنند؟

رایان فریزر: بهترین راه ثبت نام و ایجاد حساب کاربری است وارد خانه ها شد و شما می توانید این کار را از طریق وب سایت ما انجام دهید.

و هنگامی که این کار را انجام دادید، از املاک جدیدی که دارایی‌های جدید می‌آیند مطلع می‌شوید و می‌توانید تصمیم بگیرید که چه زمانی مناسب است یا چه ویژگی‌هایی برای سرمایه‌گذاری مناسب است.

املاک و مستغلات به کاری که انجام می دهد ادامه داده است، که به طور کلی از نظر تاریخی دارای جریان نقدی پایدار، ارزش دارایی پایدار، رشد در طول زمان و پوشش تورمی خوب است. و اگر بتوانید با یک دید بلندمدت، یک دیدگاه چند ساله وارد دارایی شوید، آن چیزها پایدار خواهند ماند.

حتی اگر شاهد کاهش ارزش اموال باشیم، باز هم جریان نقدی خوبی دارید که به ایجاد انعطاف پذیری نسبت به بازده کلی کمک می کند. و بنابراین من فکر می‌کنم به دلیل آن چیزها و فقط ویژگی‌های املاک و مستغلات، بسیاری از مردم علاقه‌مند بوده‌اند در چند ماه گذشته موارد بیشتری را به مجموعه املاک خود اضافه کنند.

و ما واقعاً تلاش کرده‌ایم مطمئن شویم که دارایی‌های کافی را برای سرمایه‌گذاری افراد در دسترس قرار می‌دهیم. همانطور که اشاره کردم، نزدیک به 100 هزار نفر داشتیم که ثبت‌نام کردند و شروع به ایجاد حساب‌ها و سرمایه‌گذاری در املاک کردند. و ما احتمالاً در دو ماه گذشته بیش از 20 میلیون دلار املاک اجاره ای را تأمین مالی کرده ایم. و ما هر هفته چندین ملک جدید را برای هماهنگی با سرمایه گذاران در دسترس قرار می دهیم. و در عین حال، ما واقعاً در مورد خریدی که با شهرهایی که امروز در آن هستیم انتخاب می‌کنیم، چیزی حدود 50,000 ملک در ماه می‌پذیریم و کمتر از 0.1 درصد از آنها را پیشنهاد می‌کنیم. و سپس، آنهایی که برنده می شویم، دارایی هایی هستند که در اختیار مردم قرار می دهیم.

اطلاعات بیشتر از بنزنین را ببینید

هشدارهای بلادرنگ در مورد سهام خود را از دست ندهید - بپیوندید بنزنین پرو رایگان! ابزاری را امتحان کنید که به شما کمک می کند هوشمندانه، سریع تر و بهتر سرمایه گذاری کنید.

منبع: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html