آیا اجاره ملک سرمایه گذاری خوبی است؟ تمام آنچه نیاز است بدانید

با سقوط سهام و افزایش تورم، ممکن است تعجب کنید که آیا خرید ملک اجاره ای مکان خوبی برای پارک پول شما است یا خیر.

به اندازه کافی ساده به نظر می رسد: یک خانه بخرید، آن را به قیمتی اجاره کنید تا وام مسکن را پوشش دهد و مقداری هم بگذارید پول نقد ثابت در جیب شما - در حالی که ارزش اموال افزایش می یابد. به علاوه، اجاره ها در حال افزایش است در سراسر ایالات متحده

اما چیزهای زیادی برای در نظر گرفتن وجود دارد افزایش نرخ بهره وام مسکن به بازارهای محلی برای یافتن مستاجران قابل اعتماد. همچنین ممکن است هزینه های غافلگیر کننده ای وجود داشته باشد. در اینجا چند پاسخ به سوالات رایج در مورد خرید ملک اجاره ای آورده شده است:

با EquityMultiple در املاک با بازده بالا و حرفه ای مدیریت شده سرمایه گذاری کنید آیا ارزشش را دارد که ملک اجاره ای داشته باشید؟

این می تواند باشد - در شرایط مناسب، در طول زمان و بسته به موقعیت مالی و اهداف شما.

اگر بتوانید حتی چند صد دلار در ماه یک بار تمام هزینه ها، از جمله مالیات را دریافت کنید (درامد و محلی ویژگی) پرداخت می شود و شما به صندوق ذخیره برای هزینه های اضطراری کمک کرده اید، ملک اجاره ای می تواند در طول زمان بازده قابل اعتمادی را ارائه دهد. «با فرض سودآوری ملک، ورود آن جریان نقدی به شما این فرصت را می‌دهد که از همان نوع دارایی بیشتری بخرید – املاک و مستغلات بیشتری بخرید – یا زمانی که [املاک و مستغلات] نامناسب است، انواع دیگر دارایی‌ها را بخرید.» سینتیا مایر، یک برنامه ریز مالی معتبر (CFP) با برنامه ریزی زندگی واقعی در گلادستون، نیوجرسی که با سرمایه گذاران املاک و مستغلات کار می کند، می گوید.

آیا املاک اجاره ای در حال حاضر سرمایه گذاری خوبی هستند؟

اگر خانه مالی خود را مرتب دارید، به خصوص به عنوان نرخ بهره بالا می رودمایر می گوید، املاک اجاره ای می تواند سرمایه گذاری بلندمدت خوبی باشد.

یک ملک اجاره ای باید ماهیانه درآمد ایجاد کند، حتی اگر در ابتدا فقط چند دلار باشد. حساب کنید تا مطمئن شوید ملکی که در نظر دارید برای شما مناسب است. با یک مشاور مالی یا کارشناس املاک محلی مشورت کنید.

یکی از چیزهایی که من از مردم زیاد پرسیده ام این است که آیا این معامله منطقی مالی دارد؟ مایر می گوید، چیزی را به من نشان ندهید، مثلاً 300 دلار در ماه از دست بدهید و انتظار داشته باشید که به شما بگویم این ایده خوبی است، زیرا احتمالاً اینطور نیست. «حداقل، هیچ هزینه حمل خالصی برای ملک وجود نداشته باشد.» آیا اداره یک ملک اجاره ای کار زیادی دارد؟

داستان ادامه دارد

چیزهای زیادی می تواند به راه اندازی ملک اجاره ای شما کمک کند، از جمله بیمه، هزینه های انجمن صاحبان خانه، خدمات آب و برق، تبلیغات، تمیز کردن، تعمیرات در طول زمان، افزایش پرداخت وام و مالیات برخی از عوامل حیاتی هستند که فقط چند مورد را نام می برد.

برخی از صاحبان املاک اجاره‌ای، شرکت‌های مدیریتی را برای مراقبت از ملک استخدام می‌کنند که معمولاً هزینه‌هایی بین آن‌ها وجود دارد 8 تا 12 درصد اجاره ماهانه جمع آوری شده.

به عنوان یک سرمایه گذاری، ملک اجاره ای می تواند منبع درآمدی کندتر – اما قابل اعتمادتر از ورق زدن خانه در اوج بازار پررونق املاک و مستغلات باشد. اگرچه ارزش خانه در دو سال گذشته افزایش یافت، اما این سرعت دیوانه کننده در حال کاهش است.

چقدر باید از یک ملک اجاره ای سود کنید؟

مایر می گوید، هنگامی که حساب را انجام دادید، و اگر قصد دارید ملک را برای چند سال نگهداری کنید، حتی یک سود ناچیز "در هر در" یا واحد می تواند در طول زمان منبع درآمد ارزشمندی باشد.

به عنوان مثال، سود خالص 100 دلاری در ماه (بعد از پرداخت همه چیز) می تواند جمع شود. اگر اجاره بها سالانه 3 تا 5 درصد افزایش یابد، سود شما نیز باید افزایش یابد.

مایر می‌گوید: «بعد از 20 سال، این یک بازگشت اجاره بسیار قدرتمند است. "و این شامل قدردانی نمی شود."

برای یک ملک سرمایه گذاری چه نوع وامی می گیرید؟

صاحبان املاک اجاره ای می توانند درخواست دهند وام مسکن مانند صاحب خانه، اما با تفاوت های بسیار مهم. برای یکی، پیش پرداخت معمولاً بسیار بزرگتر است.

کارشناسان می گویند که اکثر وام دهندگان برای رهن ملک اجاره ای حدود 25 درصد کاهش نیاز دارند. که در تضاد است 6٪ به 7٪ در سال های اخیر توسط صاحبان خانه پرداخت شده است.

وام دهندگان وام مسکن اجاره ای را خطرناک تر از وام مسکن معمولی می دانند زیرا وام مسکن خود سرمایه گذار احتمالاً در شرایط سخت اولویت دارد.

بهترین راه برای تامین مالی ملک سرمایه گذاری چیست؟

البته، اگر بتوانید ملکی را با تمام پول نقد بخرید و همچنان پولی برای بافر باقی مانده باشد، ایده آل است. به خاطر داشته باشید، املاک و مستغلات به عنوان یک دارایی "غیر نقدینگی" در نظر گرفته می شود - دارایی که نمی توانید به سرعت آن را به پول نقد در جیب خود تبدیل کنید. اکثر سرمایه گذاران ملک به وام مسکن نیاز دارند یا می خواهند.

قبل از درخواست، مطمئن شوید که بودجه خود را تکمیل کرده اید، در مورد چگونگی انجام آن تحقیق کرده اید جذب مستاجران و ایده روشنی از هزینه های مدیریت املاک داشته باشید.

چه امتیاز اعتباری برای یک ملک سرمایه گذاری مورد نیاز است؟

وام دهندگان تمایل دارند بهترین نرخ ها را به وام گیرندگان بدهند امتیاز اعتباری 760 یا بالاتر.

اگر امتیاز شما 680 یا 700 بود، آیا می توانید وام ملک سرمایه گذاری دریافت کنید؟ احتمالاً، اما شما فقط بابت بهره بیشتر پرداخت می‌کنید،» مایر می‌گوید.

چند درصد می توانید در ملک اجاره ای وام بگیرید؟

بستگی دارد. مایر می‌گوید در سال 2022، با افزایش نرخ‌های بهره، استراتژی خرید یک ملک فرسوده، تعمیر آن، افزایش اجاره بها و سپس وام گرفتن در برابر آن ملک برای خرید ملک دیگر دشوارتر می‌شود. وام دهندگان می خواهند تضمین کنند که وام مسکن در مواقع سخت پرداخت می شود و قبل از اعطای وام دوم، ملک شما را از نزدیک بررسی می کنند.

مایر خاطرنشان کرد: خریداران ملک اجاره ای "باید بیشتر مراقب تعداد و مفروضات نرخ بهره خود باشند." زیرا اگر نرخ ها دو برابر یک سال و نیم قبل باشد، نمی توانند سرمایه گذاری مجدد کنند و سهام را خارج کنند و این دارایی همچنان دارای جریان نقدی مثبت باشد.