بهبود امتیازات اعتباری برای مسکن اجاره ای، نه ممنوعیت آنها، راه حل است

در سراسر کشور، نگرانی ها در مورد اینکه چگونه و چرا مردم واجد شرایط مسکن اجاره ای نیستند، در حال افزایش است. فعالانی که مدعی هستند به دنبال بهترین منافع ساکنان بالقوه مسکن اجاره ای هستند، به دنبال ممنوعیت بررسی سوابق مجرمانه، سوابق تخلیه قبلی و امتیازات اعتباری به عنوان بخشی از ارزیابی ریسک مورد استفاده ارائه دهندگان مسکن برای غربالگری مستاجران هستند. به عنوان مثال، در مینیاپولیس، شورای شهر تحمیل شد محدودیت در استفاده از امتیازات اعتباری. عضو شورا که از مداخله حمایت می‌کند، گفت که افزایش قیمت‌ها و کمبود مسکن، "برای حمایت از افرادی که آسیب‌پذیرترین مستأجر هستند، فوریت می‌آورد." اما آیا محدود کردن یا ممنوع کردن چک های اعتباری بهترین راه برای کمک به افراد کم اعتبار، بد یا بی اعتبار است؟

گزارش اخیر اداره حمایت از امور مالی مصرف کننده (CFPB) ممکن است به آتش سوخت بیافزاید. این گزارش با عنوان عجیب و غریب، بازار چک پیشینه مستاجر، هر شکایت قابل تصور را با ارزیابی ریسک توسط ارائه دهندگان مسکن فهرست می کند. این مورد مورد علاقه من در مورد داده های اخراج است:

"جمع آوری این داده ها، به ویژه داده های سوابق عمومی مدنی و کیفری، و تطبیق صحیح داده های جمع آوری شده با یک مستاجر آینده نگر، می تواند چالش برانگیز باشد. به عنوان مثال، طبق یک مطالعه روی 3.6 میلیون پرونده دادگاه تخلیه، 22 درصد از پرونده های تخلیه دولتی سوابق مبهم یا نادرست هستند. در نتیجه، داده‌های گزارش‌شده در گزارش‌های غربالگری مستاجر و بر آن‌ها در ایجاد امتیاز ریسک اختصاصی مستاجر اغلب مبهم یا قدیمی هستند و می‌توانند اشتباه باشند.»

این باعث شد من با صدای بلند بخندم زیرا کل یک صنعت توسعه یافته است که ادعا می کند کشور با "بحران اخراج" یا "اپیدمی" روبرو است. این به وضوح نادرست است و یکی از دلایلی که رسیدن به این نتیجه آسان است، دقیقاً به این دلیل است که هیچ داده روشن یا ثابتی در مورد اخراج وجود ندارد. در دنیای امروزی غیرممکن است که هیچ اظهارنظری در مورد اخراج - که به عنوان حذف واقعی با زور از یک ملک اجاره ای تعریف می شود - بیان کرد. فوق العاده نادر است. پس از تشکیل پرونده، اکثر اخراج ها منجر به اخراج یا نتایج مبهم می شود. فقط تعداد کمی از آنها باعث می شود که مجریان قانون ظاهراً چیزهایی را از یک آپارتمان بیرون بکشند. با این حال، مدافعان پرخاشگر آن را به هر دو صورت می خواهند. داده ها نشان دهنده یک "بحران" هستند، اما داده ها بد هستند، از آن برای غربالگری استفاده نکنید.

تشنج در افتتاحیه گزارش ممکن است به درستی منعکس کننده ناامیدی در مورد مصرف کنندگان باشد که باید خود را در معرض ارزیابی ریسک قرار دهند. اما اجاره مسکن با هر تعریفی یک استحقاق و «حق» نیست. من یک "هنوز" را به آن اضافه می کنم، زیرا این دقیقاً همان چیزی است که مدافعان ادعا می کنند، که در واقع اینطور است حق هر شخص برای درخواست دسترسی به دارایی خصوصی برای زندگی بدون توجه به مشخصات ریسک

برخی از ما مسکن را به عنوان یک کالا می بینیم و اجاره آن را درست مانند اجاره ماشین یا هر کالای دیگری می بینیم. ارزیابی ریسک اجاره مسکن را ممکن می‌سازد و بدون توانایی بررسی یا بررسی عملکرد گذشته، مسکن‌های کوچک‌تر و مقرون به صرفه‌تر ناپدید می‌شوند. این دیدگاه که مسکن یک حق است و هر انسانی می تواند مال دیگری را برای داشتن مسکن تصاحب کند، دیدگاهی خطرناک است و تهدید به تضعیف مسکن اجاره ای خصوصی. ارزش دارد که در این مورد بحث سخت و سختی داشته باشیم.

اما راه حل مشکل واقعی مردمی که پول کمتری دارند و در اقتصاد با ریسک بالاتر و در نتیجه چالش بزرگ‌تری برای یافتن مسکن دچار مشکل هستند، چیست؟ یک پاسخ این است که غربالگری را ممنوع کنید یا آن را به گونه ای محدود کنید که تنها گزینه برای کاهش خطر افزایش اجاره بها باشد. مدافعان می خواهند این را نیز محدود کنند، البته با کنترل اجاره. کنترل اجاره بها باعث بدتر شدن تورم مسکن و ایجاد کمبود و جیره بندی می شود.

راه حل واقعی بهبود امتیازات اعتباری و ایجاد انگیزه برای افرادی است که مسکن اجاره می کنند تا اجاره به موقع پرداخت کنند. وقتی آنها نمی توانند، کمک نقدی چیزی است که بیشتر مورد نیاز است. اما آیا انگیزه‌های بازار برای ایجاد اعتبار و بهبود مشخصات ریسک اجاره‌کنندگان وجود دارد؟

گزارش CFPB در مورد امتیازات اعتباری می گوید:

"سابقه پرداخت اجاره قبلی، که به نظر می رسد بسیار مرتبط با تصمیم صاحبخانه برای اجاره باشد، به طور عمده در گزارش های غربالگری مستاجر یا امتیازات ریسک منعکس نمی شود. برآوردهای صنعت از پوشش سابقه پرداخت اجاره در سیستم گزارش دهی مصرف کننده بین 1.7 تا 2.3 درصد از اجاره کنندگان ایالات متحده است.

یک شرکت خصوصی، پیناتا، یک مدل کسب و کار ارائه کرده است که دقیقاً این کار را انجام می دهد. Piñata بازاریابی مستقیم را با مدیریت جمع آوری اجاره ترکیب می کند. هنگامی که ساکنی که در ساختمانی است که توسط شرکتی که از Piñata استفاده می کند، اداره می شود و اجاره را به موقع پرداخت می کند، ساکن می تواند برای پاداش از مارک های محبوب امتیاز بگیرد. آن را به عنوان یک برنامه پرواز مکرر برای اجاره‌کنندگان در نظر بگیرید. پینیاتا همچنین اطلاعات مثبت اجاره را به دفاتر اعتباری گزارش می دهد. مشوق ها برای ساکنان واقعی است، با پیشنهادات رایگان برای محصولات مورد نیاز آنها و امتیاز اعتباری بهتر.

من با لیلی لیو، مدیرعامل Piñata صحبت کردم، اگر او نگران مقررات جدید به ویژه پلتفرم هایی است که اطلاعات متقاضیان و ساکنان را در مقیاس جمع آوری می کند. لیو می‌گوید: «الگوریتم‌هایی با مجموعه داده‌های عظیم به قدری خوب می‌شوند که به سختی می‌توان دید که چگونه در این تصمیم‌ها ادغام نمی‌شوند، البته تا زمانی که نرمال‌تر شود.» او پینیاتا را به عنوان راه حلی برای ساکنان معرفی می کند، زیرا این محصول «یک محصول تعاملی پویا است که به مستاجران کمک می کند تا «اشتباهات» خود و عواقب برخی اقدامات را درک کنند و به آنها کمک می کند رفتار خود را اصلاح کنند تا آینده مالی بهتری برای خود بسازند.

شکی نیست که بسیاری از طرفداران مستاجر این مدل را تحقیر می کنند. مردم اصلاً مجبور نیستند اجاره بپردازند، و چرا باید آنها را با معاملات رایگان در آمازون طعمه کنیمAMZN
برای انجام کاری که نباید انجام دهند. خوب. این یک استدلال سازگار داخلی برای یک سوسیالیست است. با این حال، در دنیای واقعی، گسترش برنامه‌ای مانند برنامه Piñata برای افرادی که از قبل اعتبار بد، ضعیف یا بدون اعتبار دارند، در واقع به مردم کمک می‌کند اعتبار بهتری ایجاد کنند و زندگی خود را به عنوان اجاره‌دهنده در آینده بهتر کنند. تقریباً تمام شکایات ذکر شده در گزارش CFPB را می توان با این نوع مدل مصرف کننده مبتنی بر انگیزه حل و فصل کرد، حتی برای افرادی که پول کمتری دارند.

پاسخ به مشکل اعتبار بد یا سایر نقص‌ها در تاریخچه اجاره، محو کردن آن نیست، بلکه ارائه کمک و مشوق‌های واقعی برای بهبود سابقه افراد و پاداش دادن به آنها است. این امر نه تنها برای ارائه‌دهنده مسکن که مجموعه‌های اجاره را 100% می‌بیند، سرمایه‌گذاری در موفقیت ایجاد می‌کند، بلکه همچنین برای مصرف‌کنندگانی که شروع به مشاهده اعتبار مثبت می‌کنند که احتمالاً به افزایش قدرت خرید از جمله مالکیت خانه کمک می‌کند. ارزیابی ریسک در اقتصاد اجاره هرگز از بین نخواهد رفت، و اگر آن را تنظیم کنند، مشاغل کوچکتر و مقرون به صرفه تر اجاره را متوقف می کنند، کمبود مسکن بیشتر و اجاره بها بالاتر می رود. این به کسی کمک نمی کند، به خصوص افرادی که با مشکلات اعتباری دست و پنجه نرم می کنند.