«نمی‌دانم ارزش معامله با مستاجران را دارد یا نه»: آیا باید خانه‌ام را به اجاره تبدیل کنم یا آن را بفروشم؟

با این حال، من به این فکر می کنم که آیا باید خانه ای را که در حال حاضر دارم، بفروشم یا اجاره کنم. من خانه را به قیمت 188,500 دلار خریدم. من دو بار مجدداً تأمین مالی کردم و دفعه قبل پول نقد دریافت کردم. نرخ سود من 2.75 درصد است و هنوز 18 سال فرصت دارم تا آن را پرداخت کنم. من می توانم آن را از 1,800 تا 2,000 دلار اجاره کنم. اما نمی‌دانم این بهترین گزینه است یا نه، زیرا می‌توانم آن را به قیمت نزدیک به 500,000 دلار نیز بفروشم که بالاترین ارزش فعلی است.

خیلی خوب است که مستاجرین وام مسکن دوم من را بپردازند، اما نمی دانم ارزش دارد که با مستاجرین و تعمیراتی که ممکن است مدام درخواست کنند یا خیر. بالاخره یک خانه قدیمی است. باید چکار کنم؟ 

خالصانه،

بسته بندی در پورتلند

"حرکت بزرگ" یک ستون MarketWatch است که به بخشهای داخلی املاک و مستغلات ، از جستجوی خانه جدید تا درخواست وام مسکن ، نگاه می کند.

آیا در مورد خرید و فروش خانه سوالی دارید؟ آیا می خواهید بدانید حرکت بعدی شما باید کجا باشد؟ ایمیل Jacob Passy در [ایمیل محافظت شده].

بسته بندی عزیز

بازارهای کامل مسکن با توجه به حرکتی که شما در فکر انجام آن هستید، صاحبان خانه های زیادی دارد. صاحبان خانه شاهد افزایش نرخ اجاره هستند و بسیاری از آنها از این مزیت استفاده می کنند. طبق وب‌سایت املاک آپارتمان لیست، در ماه فوریه، اجاره‌بها در مقایسه با سال گذشته در سطح کشور تقریباً 18 درصد بالاتر بود که نشان دهنده رشد بی‌سابقه است.

تا حدودی، صاحبان خانه با تبدیل خانه های اولیه خود به اجاره به رشد اجاره خانه دامن می زنند. در غیر این صورت آن خانه ها عرضه بسیار مورد نیاز را برای بازارهای خرید خانه فراهم می کردند. در عوض، خانه‌های کمی برای فروش وجود دارد که بسیاری از آمریکایی‌ها مجبور هستند برای مدت طولانی‌تر از آنچه انتظار داشتند اجاره کنند، زیرا نمی‌توانند ملکی برای خرید پیدا کنند. اجاره بیشتر افراد به معنای رقابت بیشتر برای واحدهای اجاره ای است و بنابراین اجاره بها افزایش می یابد.

فقط به این دلیل که بسیاری از صاحبان خانه این مسیر را می روند به این معنی نیست که شما باید این مسیر را طی کنید. میشل گسنر، موسس و مالک Gessner Wealth Strategies، یک شرکت مشاوره مالی مستقر در هیوستون، گفت: «تبدیل یک خانه به ملک اجاره ای منطقی است اگر و تنها در صورتی که همه مسائل بالقوه ای را که در رابطه با صاحبخانه شدن وجود دارد را درک کنید. .

تصور مزایای صاحبخانه بودن آسان است - استفاده از درآمد اضافی برای پرداخت وام مسکن دوم خود و شاید زمانی که پرداخت شود، پس انداز برای بازنشستگی به جیب بزنید. اما اگر همه‌گیری چیزی به ما آموخته باشد، این است که یک صاحبخانه کوچک مادر و پاپ بودن برای افراد ضعیف نیست.

شما قبلاً با برخی از چالش های صاحبخانه بودن برخورد کرده اید. شما باید با مستاجرین تعامل داشته باشید و برای حفظ ملک با آنها کار کنید. و به احتمال زیاد، مستاجرین با خانه به خوبی شما رفتار نخواهند کرد و شما را مجبور به پرداخت هزینه برای تعمیر مرتب آن می کنند. این فقط نوک کوه یخ است.

به نظر می رسد از نظر مالی با ثبات هستید، اما آیا می توانید خودتان هم وام مسکن خانه اول و هم خانه جدیدتان را بپردازید؟ بسیاری از صاحبخانه‌ها در سال‌های اخیر خود را در معرض توقیف و ورشکستگی املاک اجاره‌ای خود قرار دادند، زیرا مستاجران در پرداخت اجاره‌بها به دلیل همه‌گیری مشکل داشتند. در پایان، بسیاری از این مالکان برای کاهش ضرر و زیان خود تصمیم به فروش خانه‌ها گرفتند.

اگر فکر نمی‌کنید این استرس را تحمل کنید، پس من به شدت در مورد تبدیل شدن به یک صاحبخانه تجدید نظر خواهم کرد. دلایل مالی دیگری وجود دارد که باید دو بار فکر کنید. زمانی که شخصی محل سکونت اصلی خود را می فروشد، حداکثر 250,000 دلار از سود سرمایه (یا 500,000 دلار در صورت ازدواج و ثبت نام مشترک) را حذف می کند. با 500,000 دلار سودی که به دست آورده اید، با مالیات بر عایدی سرمایه مواجه نخواهید شد.

اگر تصمیم بگیرید که ملک را به خانه اجاره ای تبدیل کنید و بعداً تصمیم به فروش داشته باشید، ممکن است با یک صورت حساب مالیاتی سنگین روبرو شوید. برای استفاده از محرومیت سود سرمایه، باید دو سال از پنج سال گذشته را در خانه زندگی کرده باشید، اما نیازی نیست که این دو سال اخیر باشد. بنابراین، در اصل، شما کمی مهلت دارید. و کسر مالیاتی وجود دارد که می توانید به عنوان صاحبخانه از آنها مالیات بگیرید.

فرض کنید خانه را به مدت شش سال اجاره کردید و سپس تصمیم به فروش گرفتید. در آن صورت شما استثنای 250,000 دلاری (یا 500,000 دلاری) را دریافت نمی کنید، بنابراین تمام پولی که از فروش به دست می آورید درآمد مشمول مالیات محسوب می شود. راه هایی وجود دارد که می توانید از این ضربه مالیاتی جلوگیری کنید - به ویژه، می توانید آن پول را در ملک اجاره ای دیگری از طریق صرافی بخش 1031 سرمایه گذاری کنید. در غیر این صورت، صورت حساب مالیاتی بزرگتر خواهد بود.

یکی دیگر از ملاحظات مالی این است که آیا وام دهنده وام مسکن شما در وهله اول به شما اجازه می دهد ملک را به اجاره تبدیل کنید یا خیر. وام مسکن معمولاً شامل بندهایی است که وام گیرندگان را ملزم می کند برای مدت معینی در خانه زندگی کنند. اگر قبل از انقضای این بازه زمانی اقدام به نقل مکان و اجاره ملک کنید، ممکن است درگیر کلاهبرداری وام مسکن باشید. با توجه به اینکه اخیراً مجدداً سرمایه گذاری کرده اید، باید اسناد وام مسکن خود را به دقت مطالعه کنید.

شما نسبت به من درک بهتری از تحمل ریسک و پیچیدگی مالی دارید. اگر همچنان علاقه مند به پیشبرد این طرح هستید، حتماً با یک حسابدار و یک برنامه ریز مالی مشورت کنید که می تواند به شما کمک کند تا بهترین رویکرد را ترسیم کنید. غریزه من این است که شما با این ایده فروخته نشده اید. اگر اینطور باشد، گزینه های دیگری را در نظر خواهم گرفت. به هر حال، پولی که از فروش خانه به دست می آورید احتمالاً راه زیادی را برای پرداخت بدهی یا سایر اهداف مالی خواهد داشت.

به علاوه، صاحبخانه بودن تنها راه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات نیست. کاشف احمد، رئیس American Private Wealth، یک شرکت مشاوره مالی در بدفورد، ماساچوست، گفت: "درآمدهای اضافی را می توان برای ایجاد درآمد یا رشد یا حتی در اوراق بهادار مرتبط با املاک و مستغلات سرمایه گذاری کرد." به عنوان مثال، می تواند سبد سهام شما را گسترش دهد، اما بسیار روان تر از این است که این همه پول در یک خانه بسته شود.

در نهایت، من احساس می‌کنم که نمی‌توانید با انتخابی که برایتان راحت‌تر است، اشتباه کنید. بنابراین هر انتخابی که باشد، برای شما آرزوی موفقیت دارم.

با ارسال ایمیل به سوالات خود ، موافقت می کنید که آنها به صورت ناشناس در MarketWatch منتشر شوند. با ارسال داستان خود به Dow Jones & Company ، ناشر MarketWatch ، می فهمید و موافقت می کنید که ما ممکن است از داستان شما یا نسخه های آن در همه رسانه ها و سیستم عامل ها ، از جمله از طریق شخص ثالث استفاده کنیم..