نحوه ارزش گذاری املاک سرمایه گذاری املاک

روش‌های تحلیل ارزش سرمایه‌گذاری در املاک مشابه روش‌هایی است که در تحلیل بنیادی سهام استفاده می‌شود. از آنجا که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات معمولاً یک تجارت کوتاه مدت نیست، تجزیه و تحلیل جریان نقدی و نرخ بازده بعدی برای دستیابی به هدف سرمایه گذاری سودآور بسیار مهم است.

برای کسب سود، سرمایه گذاران باید بدانند که چگونه املاک و مستغلات را ارزش گذاری کنند و حدس های آگاهانه ای در مورد اینکه هر کدام از آنها چقدر سود خواهند داشت، چه از طریق افزایش ارزش دارایی، درآمد اجاره یا هر دو، انجام دهند. ارزیابی دقیق املاک و مستغلات می تواند به سرمایه گذاران در تصمیم گیری بهتر در مورد خرید و فروش املاک کمک کند.

ارزش گذاری حقوق صاحبان سهام معمولاً از طریق دو روش اساسی انجام می شود: ارزش مطلق و ارزش نسبی. همین امر در مورد ارزیابی املاک و مستغلات نیز صادق است.

تنزیل درآمد خالص عملیاتی آتی (NOI) با نرخ تنزیل مناسب برای املاک و مستغلات مشابه ارزیابی های جریان نقد تنزیل شده (DCF) برای سهام است. در همین حال، ادغام مدل ضریب درآمد ناخالص در املاک و مستغلات با ارزش نسبی ارزش سهام قابل مقایسه است. در زیر، به نحوه ارزش گذاری ملک با استفاده از این روش ها نگاهی خواهیم انداخت.

نرخ سرمایه

یکی از مهمترین مفروضاتی که سرمایه گذاران املاک و مستغلات هنگام انجام ارزیابی املاک انجام می دهند، انتخاب یک نرخ سرمایه مناسب است که به عنوان نرخ سقف نیز شناخته می شود.

نرخ سرمایه، نرخ بازده مورد نیاز املاک و مستغلات، خالص افزایش ارزش یا استهلاک است. به بیان ساده، نرخی است که برای NOI اعمال می شود تا ارزش فعلی یک دارایی را تعیین کند.

به عنوان مثال، فرض کنید یک ملک انتظار می رود در ده سال آینده NOI 1 میلیون دلاری ایجاد کند. اگر با نرخ سرمایه 14 درصد تنزیل می شد، ارزش بازار ملک عبارت بود از:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{where:}\\&\text{Market value}=\text{درآمد عملیاتی خالص}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)که در آن:ارزش بازار=درآمد خالص عملیاتی/نرخ سقف​

ارزش بازار 7,142,857 دلار اگر ملک به قیمت 6.5 میلیون دلار فروخته شود معامله خوبی است. اما اگر قیمت فروش 8 میلیون دلار باشد معامله بدی است.

تعیین نرخ سرمایه یکی از معیارهای کلیدی است که برای ارزش گذاری یک دارایی درآمدزا استفاده می شود. اگرچه این امر تا حدودی پیچیده‌تر از محاسبه میانگین موزون هزینه سرمایه (WACC) یک شرکت است، روش‌های مختلفی وجود دارد که سرمایه‌گذاران می‌توانند برای یافتن نرخ سرمایه مناسب از آنها استفاده کنند، از جمله موارد زیر:

• روش ساخت
• روش استخراج بازار
• روش باند سرمایه گذاری

روش ساخت

یکی از روش های رایج برای محاسبه نرخ سقف، روش build-up است. با نرخ بهره شروع کنید و موارد زیر را اضافه کنید:

1. حق بیمه نقدینگی مناسب - به دلیل ماهیت غیر نقدشونده املاک و مستغلات ایجاد می شود
2. بازپس گیری حق بیمه - ارزش خالص زمین را به حساب می آورد
3. حق بیمه ریسک - ریسک کلی بازار املاک را نشان می دهد

با توجه به نرخ بهره 6%، نرخ غیر نقدینگی 1.5%، حق بیمه بازپس گیری 1.5% و نرخ ریسک 2.5%، نرخ سرمایه گذاری یک دارایی دارای سهام 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5) است. ٪. اگر درآمد خالص عملیاتی 200,000 دلار باشد، ارزش بازار ملک 1,739,130 ​​دلار (200,000 دلار / 0.115) است.

انجام این محاسبه بسیار ساده است. با این حال، پیچیدگی در ارزیابی برآوردهای دقیق برای اجزای منفرد نرخ سرمایه نهفته است که می تواند چالش برانگیز باشد. مزیت روش build-up این است که سعی در تعریف و اندازه گیری دقیق اجزای جداگانه یک نرخ تنزیل دارد.

روش استخراج بازار

روش استخراج بازار فرض می‌کند که اطلاعات NOI و قیمت فروش فعلی، به آسانی در دسترس در مورد خواص درآمدزا قابل مقایسه وجود دارد. مزیت روش استخراج بازار این است که نرخ سرمایه، سرمایه‌گذاری مستقیم درآمد را معنادارتر می‌کند.

تعیین نرخ سرمایه نسبتاً ساده است. فرض کنید یک سرمایه گذار ممکن است پارکینگی بخرد که انتظار می رود 500,000 دلار در NOI تولید کند. در این منطقه، سه پارکینگ درآمدزا قابل مقایسه وجود دارد:

• پارکینگ 1 دارای NOI 250,000 دلار و قیمت فروش 3 میلیون دلار است. نرخ سرمایه 8.33٪ (250,000 دلار / 3,000,000 دلار) است.
• پارکینگ 2 دارای NOI 400,000 دلار و قیمت فروش 3.95 میلیون دلار است. نرخ سرمایه 10.13٪ (400,000 دلار / 3,950,000 دلار) است.
• پارکینگ 3 دارای NOI 185,000 دلار و قیمت فروش 2 میلیون دلار است. نرخ سرمایه 9.25٪ (185,000 دلار / 2,000,000 دلار) است.

با در نظر گرفتن میانگین نرخ سقف برای این سه ملک قابل مقایسه، نرخ سرمایه کلی 9.24 درصد، نمایش معقولی از بازار خواهد بود. با استفاده از این نرخ سرمایه، یک سرمایه گذار می تواند ارزش بازار ملکی را که در نظر دارد تعیین کند. ارزش فرصت سرمایه گذاری در پارکینگ 5,411,255 دلار (500,000 دلار / 0.0924) است.

روش باند سرمایه گذاری

با روش باند سرمایه گذاری، نرخ سرمایه با استفاده از نرخ های بهره فردی برای املاکی که از تامین مالی بدهی و سهام استفاده می کنند، محاسبه می شود. مزیت این روش این است که مناسب ترین نرخ سرمایه برای سرمایه گذاری های املاک و مستغلات تامین مالی شده است.

اولین گام محاسبه ضریب صندوق در حال سقوط است. این درصدی است که باید در هر دوره کنار گذاشته شود تا در یک مقطع زمانی آینده مقدار مشخصی داشته باشد. فرض کنید ملکی با NOI 950,000 دلار 50% تامین مالی شده است، با استفاده از بدهی با بهره 7% که طی 15 سال مستهلک می شود. مابقی با حقوق صاحبان سهام با نرخ بازده مورد نیاز 10٪ پرداخت می شود. فاکتور صندوق غرق شده به صورت زیر محاسبه می شود:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{where:}\\&\text{SFF}=\text{عامل سرمایه در حال کاهش}\\ &i=\text{نرخ بهره دوره‌ای، اغلب به صورت یک}\\&\فانتوم{i=}\text{نرخ درصد سالانه}\\&n=\text{تعداد دوره‌ها، اغلب بر حسب سال بیان می‌شود}\end{تراز }$​SFF=(1+i)n-1i​که در آن:SFF=فاکتور صندوق در حال غرق شدنi=نرخ بهره دوره ای، که اغلب به صورت یکi=نرخ درصد سالانه​

با وصل کردن اعداد، دریافت می کنیم:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

این به 3.98٪ محاسبه می شود. نرخی که باید به وام دهنده پرداخت شود، برابر با این فاکتور کاهش سرمایه است به علاوه نرخ بهره در این مثال، این به 10.98٪ (0.07 + 0.0398) می رسد.

بنابراین، نرخ میانگین موزون یا نرخ کل سرمایه، با استفاده از وزن 50% برای بدهی و وزن 50% برای حقوق صاحبان سهام، عبارت است از:

• 10.49٪ [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

در نتیجه ارزش بازار ملک عبارت است از:

• 9,056,244 دلار (950,000 دلار / 0.1049)

روش های ارزش گذاری

مدل‌های ارزش‌گذاری مطلق، ارزش فعلی جریان‌های نقدی ورودی آتی را برای به دست آوردن ارزش ذاتی یک دارایی تعیین می‌کنند. متداول‌ترین روش‌ها، تکنیک‌های مدل تخفیف سود سهام (DDM) و جریان نقدی تنزیل‌شده (DCF) هستند.

از سوی دیگر، روش‌های ارزش نسبی نشان می‌دهد که دو اوراق بهادار قابل مقایسه باید به طور یکسان بر اساس درآمدشان قیمت‌گذاری شوند. نسبت‌هایی مانند قیمت به درآمد (P/E) و قیمت به فروش با سایر شرکت‌های موجود در همان صنعت مقایسه می‌شوند تا مشخص شود سهام کمتر یا بیش از ارزش‌گذاری شده است.

همانطور که در ارزش گذاری حقوق صاحبان سهام، تجزیه و تحلیل ارزش گذاری املاک و مستغلات باید هر دو روش را برای تعیین محدوده ای از مقادیر ممکن اجرا کند.

تخفیف NOI آینده

فرمول محاسبه ارزش مستغلات بر اساس سود خالص عملیاتی تنزیل شده به شرح زیر است:

$\begin{aligned}&\text{Market Value}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{where:}\\&NOI=\text{درآمد عملیاتی خالص} \\&r=\text{نرخ بازده مورد نیاز در دارایی‌های مستغلات}\\&g=\text{نرخ رشد }NOI\\&R=\text{نرخ سرمایه‌گذاری }(rg)\end{aligned}$​ارزش بازار=r-gNOI1​​=RNOI1​​که در آن:NOI=درآمد خالص عملیاتیr=نرخ بازده مورد نیاز در دارایی های مستغلاتg=نرخ رشد از NOI​

NOI منعکس کننده درآمدی است که ملک پس از محاسبه هزینه های عملیاتی ایجاد می کند - اما قبل از کسر مالیات و پرداخت های بهره. البته قبل از کسر هزینه ها باید کل درآمدهای حاصل از سرمایه گذاری مشخص شود.

درآمد مورد انتظار از اجاره را می توان در ابتدا بر اساس املاک مشابه نزدیک پیش بینی کرد. با تحقیقات بازار مناسب، یک سرمایه‌گذار می‌تواند تعیین کند که مستاجران در منطقه چه قیمت‌هایی می‌پردازند و فرض می‌کنند که اجاره بهای هر فوت مربع می‌تواند برای این ملک اعمال شود. افزایش پیش بینی شده در اجاره بها در نرخ رشد در فرمول محاسبه می شود.

از آنجایی که نرخ بالای جای خالی یک تهدید بالقوه برای بازده سرمایه گذاری املاک است، در صورتی که دارایی با ظرفیت کامل مورد استفاده قرار نگیرد، باید از تحلیل حساسیت یا برآوردهای محافظه کارانه واقع بینانه برای تعیین درآمد از دست رفته استفاده شود.

هزینه های عملیاتی شامل هزینه هایی است که مستقیماً از طریق عملیات روزانه ساختمان متحمل می شوند، مانند بیمه اموال، هزینه های مدیریت، هزینه های تعمیر و نگهداری و هزینه های آب و برق. توجه داشته باشید که استهلاک در محاسبه کل هزینه منظور نمی شود. درآمد خالص عملیاتی یک ملک مستغلات مشابه سود قبل از بهره، مالیات، استهلاک و استهلاک (EBITDA) است.

تنزیل NOI از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با نرخ سقفی مشابه تنزیل جریان سود سهام آینده با نرخ بازده مورد نیاز مناسب است که برای رشد سود سهام تنظیم شده است. سرمایه گذارانی که با مدل های رشد سود سهام آشنا هستند باید فوراً این شباهت را ببینند.

ضریب درآمد ناخالص

رویکرد ضریب افزایش درآمد ناخالص یک روش ارزش گذاری نسبی است که بر این فرض اساسی استوار است که املاک در همان منطقه متناسب با درآمد ناخالصی است که به تولید آن کمک می کند.

همانطور که از نام آن پیداست، درآمد ناخالص کل درآمد قبل از کسر هر گونه هزینه عملیاتی است. با این حال، برای به دست آوردن یک برآورد درآمد ناخالص دقیق، باید نرخ های خالی را پیش بینی کرد.

به عنوان مثال، اگر یک سرمایه گذار املاک و مستغلات ساختمانی به مساحت 100,000 فوت مربع را خریداری کند، ممکن است از داده های املاک قابل مقایسه تشخیص دهد که میانگین درآمد ناخالص ماهانه به ازای هر فوت مربع در محله 10 دلار است. اگرچه ممکن است سرمایه‌گذار در ابتدا تصور کند که درآمد ناخالص سالانه 12 میلیون دلار (10 در 12 ماه در 100,000 فوت مربع) است، اما احتمالاً در هر زمان واحدهای خالی در ساختمان وجود دارد.

با فرض وجود 10 درصد نرخ جای خالی، درآمد ناخالص سالانه 10.8 میلیون دلار (12 میلیون دلار در 90 درصد) است. رویکرد مشابهی برای رویکرد درآمد خالص عملیاتی نیز اعمال می‌شود.

مرحله بعدی برای ارزیابی ارزش املاک و مستغلات، تعیین ضریب درآمد ناخالص و ضرب آن در درآمد ناخالص سالانه است. ضریب درآمد ناخالص را می توان با استفاده از داده های تاریخی فروش پیدا کرد. نگاهی به قیمت فروش املاک قابل مقایسه و تقسیم آن ارزش بر درآمد ناخالص سالانه تولید شده، ضریب میانگین را برای منطقه تولید می کند.

این نوع رویکرد ارزش گذاری شبیه به استفاده از معاملات مشابه یا چندگانه برای ارزش گذاری یک سهام است. بسیاری از تحلیلگران سود یک شرکت را پیش بینی می کنند و سود هر سهم آن (EPS) را در نسبت P/E صنعت ضرب می کنند. ارزیابی املاک و مستغلات را می توان از طریق اقدامات مشابه انجام داد.

موانع پیش روی ارزیابی املاک و مستغلات

هر دوی این روش های ارزیابی املاک و مستغلات نسبتاً ساده به نظر می رسند. با این حال، در عمل، تعیین ارزش یک ملک درآمدزا با این محاسبات نسبتاً پیچیده است. اول از همه، ممکن است به دست آوردن اطلاعات مورد نیاز در مورد همه ورودی های فرمول، مانند درآمد خالص عملیاتی، حق بیمه های موجود در نرخ سرمایه، و داده های فروش قابل مقایسه، زمان بر و چالش برانگیز باشد.

ثانیاً، این مدل‌های ارزش‌گذاری به‌درستی در تغییرات عمده احتمالی در بازار املاک، مانند بحران اعتباری یا رونق املاک، فاکتور نمی‌گیرند. در نتیجه، تجزیه و تحلیل بیشتر باید برای پیش بینی و فاکتور در تأثیر احتمالی متغیرهای اقتصادی در حال تغییر انجام شود.

از آنجایی که بازارهای املاک نقدینگی و شفافیت کمتری نسبت به بازار سهام دارند، گاهی اوقات دستیابی به اطلاعات لازم برای تصمیم گیری کاملا آگاهانه برای سرمایه گذاری دشوار است.

با توجه به سرمایه‌گذاری کلانی که معمولاً برای خرید یک توسعه بزرگ مورد نیاز است، این تجزیه و تحلیل پیچیده می‌تواند در صورتی که منجر به کشف یک دارایی کم‌ارزش‌شده (مشابه سرمایه‌گذاری سهام) شود، بازده بزرگی را به همراه داشته باشد. بنابراین، صرف زمان برای تحقیق در مورد ورودی های مورد نیاز، ارزش زمان و انرژی را دارد.

خط پایین

ارزیابی املاک و مستغلات اغلب بر اساس استراتژی هایی است که شبیه به تجزیه و تحلیل حقوق صاحبان سهام است. روش‌های دیگر، علاوه بر رویکرد NOI تخفیف‌یافته و ضریب افزایش درآمد ناخالص، نیز اغلب استفاده می‌شوند. به عنوان مثال، برخی از کارشناسان صنعت، دانش کاری فعالی در مورد مهاجرت شهر و الگوهای توسعه دارند.

در نتیجه، آنها می توانند تعیین کنند که کدام مناطق محلی به احتمال زیاد سریع ترین نرخ قدردانی را تجربه می کنند. مهم نیست که از کدام رویکرد استفاده می شود، مهم ترین عامل پیش بینی کننده موفقیت یک استراتژی این است که چقدر خوب تحقیق شده است.