چگونه از مالیات بر عایدی سرمایه در املاک اجتناب کنیم؟

قیمت خانه در 10 سال گذشته تقریباً دو برابر شده است - و این می تواند به این معنی باشد که اگر خانه خود را بفروشید، مالیات های جدی را مدیون هستید. پس از پایین آمدن حدود 259,000 دلار در سال 2011، میانگین قیمت فروش یک خانه به طور پیوسته افزایش یافته و در زمان نگارش این مقاله به بیش از 453,000 دلار رسیده است. مانند بسیاری از روندها، بیماری همه گیر ممکن است این را تسریع کرده باشد، اما قیمت مسکن قبلاً برای سال ها افزایش یافته بود. این به عنوان یک خبر عالی برای صاحبان خانه هایی است که به دنبال فروش هستند. آنها می خواهند پول واقعی به دست آورند.

متأسفانه، با پول واقعی، مالیات واقعی به دست می آید. اگر املاک و مستغلات را برای سود بفروشید، مالیات بر عایدی سرمایه را بر روی پول مدیون خواهید بود. متأسفانه، برخلاف مالیات‌هایی که از دستمزد گرفته می‌شود، IRS آن پول را پیشاپیش نمی‌گیرد. شما باید آن را محاسبه کنید و یک چک قطع کنید. هر چند راه‌هایی برای کاهش درد وجود دارد. اگر برای به حداقل رساندن صورتحساب مالیاتی خود از فروش خانه کمک می خواهید، با یک مشاور مالی همکاری کنید.

مالیات بر عایدی سرمایه در املاک چیست؟

مالیات بر عایدی سرمایه بر هر سودی که از فروش یک سرمایه گذاری به دست می آورید اخذ می شود. این امر در مورد بیشتر پولی که از طریق خرید و فروش دارایی هایی مانند سهام، اوراق قرضه و حتی املاک (مانند خانه شما) به دست می آورید، صدق می کند. در مورد املاک و مستغلات، سود مشمول مالیات خود را به صورت زیر محاسبه می کنید:

قیمتی که ملک را به آن فروختید – قیمتی که برای خرید ملک پرداخت کردید = سود مشمول مالیات

بنابراین، برای مثال، بگویید خانه خود را ده سال پیش به قیمت 260,000 دلار خریده اید. شما امروز آن را به قیمت 450,000 دلار می فروشید. شما 190,000 دلار مالیات بر عایدی سرمایه (تفاوت بین قیمت خرید و قیمت فروش) مدیون هستید.

عواید سرمایه بلندمدت - یعنی سود دارایی‌هایی که حداقل برای یک سال نگهداری می‌شوند - معمولاً با نرخ بسیار پایین‌تری نسبت به درآمد حاصل (پولی که از کار به دست می‌آورید) مشمول مالیات می‌شوند. در سال 2021، برای افراد مجرد/متاهل، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه به شرح زیر تعیین شده است:

• 0 درصد – 0-40,400 دلار مجرد/ 0-80,800 دلار متاهل

• 15 درصد – 40,401-445,850 دلار مجرد/ 80,801-501,600 دلار متاهل

• 20 درصد - 445,851 دلار + مجرد / 501,601 دلار متاهل

داستان ادامه دارد

از سال 2022، محدوده ها به شرح زیر است:

• 0 درصد - 0 دلار -$41,675 تک / $0-$83,350 متاهل

• 15 درصد - دلار41,676-$459,750 مجرد/$83,351-517,200 دلار متاهل

• 20 درصد - $459,751+ مجرد/ 517,201 دلار متاهل

بنابراین، از مثال ما در بالا، بگویید که خانه خود را فروختید و در سال 190,000 2021 دلار سود کسب کردید. با فرض مجرد بودن، مالیات بر عایدی سرمایه در این فروش را به صورت زیر محاسبه می کنید:

• 40,400 دلار * 0 درصد = 0 دلار

• (190,000 تا 40,401 دلار) = 149,599 دلار

• 149,599 دلار * 15 درصد = 22,439 دلار

• 0 دلار + 22,429 دلار = 22,429 دلار

این یک نسخه ساده از یافتن بار مالیات بر عایدی سرمایه شما است، اما اصول اولیه وجود دارد. شما می توانید 22,429 دلار مالیات بابت این فروش بدهکار باشید. این مقدار زیادی است، حتی وقتی به یاد بیاورید که 190,000 دلار سود کرده اید که با آن آن را بپردازید. (وقتی به یاد می آورید که پس از فروختن خانه خود، باید یک خانه جدید در بازار داغ سفید پیدا کنید، حتی بیشتر می شود...) خوشبختانه، IRS استثنایی برای کمک به صاحبان خانه در این مشکل ایجاد کرده است.

محرومیت از سود سرمایه

اگر از فروش خانه خود سود می برید، می توانید 250,000 دلار اول آن سود را از مالیات حذف کنید. برای زوج های متاهل که به طور مشترک تشکیل پرونده می دهند، این رقم به 500,000 دلار افزایش می یابد.

به طور بحرانی، این استثنا در مورد سود شما اعمال می شود، نه کل فروش. بنابراین از مثال ما در بالا، فرض کنید که خانه خود را به عنوان یک نفر به قیمت 450,000 دلار فروخته اید. سود شما از فروش به 190,000 دلار رسید. شما می توانید کل آن سود را از مالیات خود حذف کنید و هیچ بدهی نداشته باشید.

از طرف دیگر، بگویید که از فروش 280,000 دلار سود کسب کرده اید. پس از حذف سود سرمایه، بر 30,000 دلار باقیمانده مالیات بدهکار خواهید بود. (که از آنجایی که همه اینها در محدوده 0 درصد مالیات بر عایدی سرمایه قرار می گیرد، دوباره به 0 دلار مالیات می رسد.)

برای واجد شرایط بودن برای این محرومیت، باید آزمون مالکیت و استفاده را داشته باشید. این بدان معناست که شما باید حداقل دو سال از پنج سال قبل از فروش آن خانه را داشته باشید و از آن به عنوان محل سکونت اصلی خود استفاده کرده باشید. این نباید مستمر باشد. شما می توانید به طور دوره ای در خانه زندگی کنید، تا زمانی که حداقل دو سال جمع آوری شود. (برای شرح کامل الزامات آزمون محرومیت به انتشارات IRS 523 مراجعه کنید.) اعضای ارتش ایالات متحده، خدمات خارجی، سپاه صلح و اطلاعات فعال می توانند استفاده مستمر خود را بر اساس برنامه زمانبندی استقرار خود به طور متفاوت محاسبه کنند.

مالیات بر عایدی سرمایه خود را به درستی محاسبه کنید

همانطور که در بالا ذکر کردیم، سود سرمایه در فروش یک خانه کمی پیچیده تر از سود سرمایه گذاری معمولی است. علاوه بر قیمت اصلی خرید خانه، می توانید برخی از هزینه های بسته شدن، هزینه های فروش و مبنای مالیات ملک را نیز از عایدی سرمایه مشمول مالیات خود کسر کنید.

هزینه های بسته شدن می تواند شامل هزینه های مربوط به وام مسکن (مثلاً اگر هنگام خرید خانه سود پیش پرداخت داشته اید) و هزینه های مربوط به مالیات باشد.

هزینه های فروش معمولاً برای هر پولی که برای فروش خانه خرج کرده اید اعمال می شود. این شامل هزینه‌های دلال، هزینه‌های فهرست‌بندی، هزینه‌های قانونی، هزینه‌های تبلیغات، پولی است که برای نمایش بهتر خانه برای فروش خرج کرده‌اید، و سایر هزینه‌های مرتبط.

مبنای مالیاتی خانه هزینه هر گونه پیشرفت عمده ای است که در طول سال ها در ملک انجام داده اید. این اساساً هر مقدار پولی است که برای ساختار فیزیکی خرج می کنید که به ارزش خانه اضافه می کند. با هر گونه استهلاک در آن سازه کاهش می یابد (به عنوان مثال، اگر یک عرشه را اضافه کرده اید اما سپس اجازه دهید آن عرشه از بین برود)، اگرچه استهلاک مشکلی غیر معمول برای خانه های مسکونی است.

مثلاً بگویید مجرد هستید و خانه ای به قیمت 250,000 هزار دلار خریده اید. شما آن را به قیمت 750,000 دلار می فروشید. شما هزینه های مرتبط زیر را دارید:

• 40,000 دلار برای بازسازی آشپزخانه و حمام؛

• 35,000 دلار هزینه کارگزاری؛

• 2,500 دلار برای تمیز کردن و صحنه سازی خانه های باز هزینه شده است.

• 5,000 دلار برای حق الزحمه وکیل و سایر هزینه های بسته شدن مربوطه.

شما می توانید سود سرمایه مشمول مالیات خود را به صورت زیر محاسبه کنید:

• 750,000 دلار - (250,000 دلار + 40,000 دلار + 35,000 دلار + 2,500 دلار + 5,000 دلار) = 417,500 دلار

• 417,500 تا 250,000 دلار (به استثنای سود سرمایه) = 167,500 دلار

شما 167,500 دلار مالیات بدهکار هستید.

سریع نفروشید

در صورت امکان، خانه خود را در کمتر از یک سال نفروشید. شما باید حداقل دو سال منتظر بمانید تا خانه خود را بفروشید تا واجد شرایط حذف عایدی سرمایه شوید. با این حال، حتی اگر واجد شرایط محرومیت نباشید، همچنان می‌توانید به طور معمول نرخ مالیات کاهش‌یافته بر دارایی‌های سرمایه‌گذاری را بپردازید.

این نرخ کاهش یافته همان چیزی است که به عنوان نرخ سرمایه گذاری بلندمدت شناخته می شود. این فقط برای دارایی هایی اعمال می شود که بیش از یک سال در اختیار دارید. اگر مالک ملک خود برای کمتر از 12 ماه هستید، باید بر روی هر سودی با نرخ درآمد معمولی (یعنی نرخی که IRS مالیات کار می کند و درآمد کسب شده) مالیات بپردازید. این به طور قابل توجهی بالاتر از نرخ مالیات بر عایدی سرمایه است.

خط پایین

راه اصلی برای کاهش مالیات بر عایدی سرمایه شما این است که مطمئن شوید همه کاهش هایی را که IRS به سود کلی شما می دهد محاسبه می کنید. پس از آن، حذف سود سرمایه، بسیاری از پولی را که اکثر صاحبان خانه از فروش خود به دست می آورند، حذف می کند.

نکات خرید خانه

• اگر بتوانید از خانه خود پول در بیاورید عالی است، اما قبل از هر چیز اینجا باید مکانی برای زندگی باشد. با ماشین حساب وام مسکن SmartAsset می توانید بفهمید که آن خانه جدید دقیقاً چه هزینه ای برای شما خواهد داشت و به شما امکان می دهد برای بودجه و آینده خود تماس مناسبی داشته باشید.

• یک مشاور مالی می تواند در برنامه ریزی مالیاتی به شما کمک کند تا بیش از حد پرداخت نکنید. پیدا کردن یک مشاور مالی واجد شرایط لازم نیست سخت باشد. ابزار رایگان SmartAsset شما را با حداکثر سه مشاور مالی که در منطقه شما خدمت می کنند مطابقت می دهد، و می توانید بدون هیچ هزینه ای با مشاوران خود مصاحبه کنید تا تصمیم بگیرید کدام یک برای شما مناسب است. اگر برای یافتن مشاوری آماده هستید که بتواند به شما در دستیابی به اهداف مالی شما کمک کند، همین حالا شروع کنید.

اعتبار عکس: ©iStock.com/LifestyleVisuals، ©iStock.com/fstop123، ©iStock.com/jhorrocks

پست چگونه از مالیات بر عایدی سرمایه در املاک جلوگیری کنیم اولین بار در وبلاگ SmartAsset پدیدار شد.