قیمت مسکن در حال کاهش است - بله، خانه هنوز یک سرمایه گذاری خوب است

پس از افزایش طولانی مدت قیمت مسکن، سیگنال‌ها اکنون حکایت از یک دوره کاهش قیمت دارند. به جای اینکه خریداران خانه در مورد این امکان هیجان زده شوند، بسیاری از آنها تعجب می کنند که آیا خرید خانه در دوران رکود هنوز یک سرمایه گذاری عاقلانه است.

در حالی که برخی استثناها وجود دارد، داشتن یک خانه هنوز هم برای اکثر مردم یک حرکت مالی هوشمندانه است. این امر به ویژه در صورتی صادق است که قصد دارید حداقل پنج سال مالکیت ملک را داشته باشید. در اینجا مهم ترین دلایلی وجود دارد که باید همچنان خرید خانه را در اولویت قرار دهید.

مالکیت خانه یک مانع خوب در برابر تورم است

از لحاظ تاریخی، افزایش قیمت در املاک و مستغلات از نرخ تورم پیشی گرفته است. به گفته رابرت شیلر، استاد اقتصاد در دانشگاه ییل، بازده سالانه این طبقه دارایی از سال 1928 تا 2021 4.2 درصد است. این را با نرخ تورم سالانه در همین دوره مشابه 3.08 درصد مقایسه کنید.

سال‌هایی از جمله سال 2022 وجود دارد که تورم از افزایش قیمت املاک پیشی می‌گیرد. اما وقتی به روندها در بازه زمانی طولانی‌تری نگاه می‌کنید، بازدهی که از املاک و مستغلات کسب می‌کنید بیشتر می‌شود.

راه دیگر برای نگاه کردن به این سرمایه گذاری از نظر نرخ وام مسکن است. اگر خانه ای بخرید و وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت 5.25 درصد بگیرید، همان نرخ را برای کل 30 سال پرداخت خواهید کرد. با توجه به اینکه انتظار می‌رود نرخ‌های بهره در کوتاه‌مدت بالا باقی بمانند، شما جلوتر هستید زیرا سودی که می‌پردازید کمتر از نرخ تورم است.

هنگامی که نرخ تورم کاهش می یابد، نرخ بهره نیز به همراه آن کاهش می یابد. در این زمان، می‌توانید با نرخ بهره پایین‌تر، سرمایه‌گذاری مجدد را انتخاب کنید و همچنان در پول خود صرفه‌جویی کنید.

اگر به جای آن اجاره را انتخاب کنید، اجاره ای که می پردازید ممکن است با پایان یافتن اجاره تغییر کند. برای اکثر مستاجران، اجاره نامه فقط یک دوره 12 ماهه را پوشش می دهد. به گفته ردفین، افزایش اجاره بها نسبت به سال قبل در حال حاضر 15 درصد است و چند ماه است که در نوجوانان ثابت مانده است.

با اجاره دادن به جای خرید، به جای اینکه در صورت خرید خانه، پرداخت خود را ثابت نگه دارید، به طور بالقوه هر سال بیشتر برای مسکن پرداخت می کنید.

مالکیت خانه باعث ایجاد عدالت می شود

یکی از نکات مهمی که هنگام پرداخت ماهانه وام مسکن خود باید به خاطر بسپارید این است که بخشی از صورت حساب شما اصل وام را پرداخت می کند. به عبارت دیگر، شما در حال ایجاد عدالت هستید. وقتی برای فروش خانه می روید، این پول را پس خواهید گرفت.

از سوی دیگر، اجاره، ارزش سهام ایجاد نمی کند. هر ماه که کرایه خانه خود را پرداخت می کنید، جز سقفی بر سرتان چیزی برای نشان دادن ندارید. اگر 200,000 دلار وام مسکن به مدت 30 سال با 6% بگیرید و بعد از ده سال بفروشید، 32,000 دلار بیشتر از حقوق صاحبان سهام به دست آورده اید.

مزایای مالیاتی برای مالکیت خانه وجود دارد

یکی از مزایای اصلی داشتن خانه معافیت های مالیاتی است. دو مورد مهم عبارتند از کسر سود وام مسکن و معافیت عایدی سرمایه. با کسر سود وام مسکن، می‌توانید سودی را که پرداخت می‌کنید، به دلیل اینکه به گروه مالیاتی شما مربوط می‌شود، حذف کنید.

به عنوان مثال، اگر در گروه مالیاتی 25٪ قرار دارید، متوجه صرفه جویی مالیاتی در 25٪ از سودی که پرداخت کرده اید، می شوید. بنابراین اگر 10,000 دلار سود وام مسکن برای سال پرداخت کرده اید، می توانید 2,500 دلار از مالیات خود را در صورت جزئی کردن حذف کنید.

با معافیت عایدی سرمایه، متقاضیان مجرد می توانند واجد شرایط حذف حداکثر 250,000 دلار از سود حاصل از فروش یک محل سکونت اصلی از درآمد مشمول مالیات خود باشند. اگر یک اظهارنامه مشترک با همسر خود ارسال کنید، می توانید تا 500,000 دلار را حذف کنید. این یک معافیت مالیاتی عظیم است و یکی از راه‌هایی است که مردم با املاک و مستغلات ثروت می‌سازند.

در صورت اجاره، هیچ کسر مالیاتی برای درخواست شما وجود ندارد. اصلا معافیت مالیاتی وجود ندارد.

قدردانی بلند مدت

علاوه بر ایجاد ارزش سهام در خانه خود، افزایش قیمت را نیز به دست می آورید. همانطور که قبلا گفته شد، میانگین افزایش سالانه ارزش املاک و مستغلات تقریباً 4٪ است. با استفاده از قانون 72، می توانید انتظار داشته باشید که ارزش خانه شما در 18 سال دو برابر شود. اگر 50,000 دلار پیش پرداخت کرده باشید و وام 200,000 دلاری را برای 30 سال با 6% دریافت کرده اید، پس از 18 سال، 77,123 دلار سرمایه ایجاد کرده اید. ارزش کلی خانه 250,000 دلاری شما هنگام خرید به 500,000 دلار افزایش یافته است. اگر بخواهید بفروشید، اکنون مانده سرمایه گذاری 377,123 دلار (50,000 دلار پیش پرداخت + 77,123 دلار اصل پرداخت + 250,000 دلار قدردانی) دارید.

از نظر تاریخی، قیمت مسکن روند صعودی دارد. تنها چند استثنا وجود داشته است، عمدتاً در سال 2008 و 2019. بنابراین، احتمال اینکه شما ارزش بیشتری را در خانه خود پیدا کنید، بسیار خوب است.

تنها قدردانی که به عنوان یک مستاجر تجربه می کنید افزایش سالانه اجاره ماهانه شماست. هیچ قدردانی بلندمدتی برای شما وجود ندارد که از آن لذت ببرید زیرا هیچ سهامی ایجاد نمی کنید.

چرا این بار مثل دفعه قبل نیست

بر اساس گزارش امور مصرف کنندگان، 63 درصد از مردم امیدوار به سقوط مسکن هستند تا بتوانند از پس خرید خانه برآیند. متأسفانه هیچ نشانه ای به این امر اشاره نمی کند. اکثر کارشناسان موافقند که سقوطی مانند آنچه در سال 2008 رخ داد روی میز نیست.

چند دلیل برای این وجود دارد. اولاً، مصرف‌کننده امروز ترازنامه قوی‌تری نسبت به سال 2008 دارد. همچنین، بسیاری از وام‌های مسکن در سال 2008 کیفیت پایینی داشتند، و کنترل‌ها و تعادل‌های زیادی برای جلوگیری از وام‌گیرندگان فاقد صلاحیت از گرفتن وام‌های رهنی پایین‌تر وجود نداشت. امروزه صنعت بسیار متفاوت است و محدودیت‌های بیشتری برای واجد شرایط بودن وام مسکن وجود دارد.

در نهایت، سقوط تنها زمانی اتفاق می افتد که تعداد فروشندگان بیشتر از خریداران باشد. وقتی خریداران کمی وجود دارد، فروشندگان مجبورند قیمت را پایین بیاورند تا کسی را به خرید ترغیب کنند. اما اگر 63 درصد از مردم در حاشیه منتظر بمانند، تصادف در مقیاس کامل بعید است. تعداد زیادی از مردم آماده خرید هستند، بنابراین هر کاهشی در قیمت های درخواستی منجر به سیل خریداران می شود که در واقع قیمت ها را تثبیت می کند.

آیا خرید خانه همیشه ترسناک بوده است؟

خرید خانه همیشه یک پیشنهاد ترسناک بوده است. این یک سرمایه گذاری مالی بزرگ است زیرا شما برای پرداخت ماهانه برای 30 سال آینده ثبت نام می کنید. به همین دلیل است که شاهد کاهش قیمت مسکن در دوران رکود اقتصادی هستید. اگر فردی مطمئن نباشد که فردا شغلی خواهد داشت، احتمالاً متعهد به خرید خانه نیست.

اگر ساعت را به دهه 1950 برگردانید و ببینید که قیمت مسکن بسیار پایین‌تر است، باید به خاطر داشته باشید که در آن زمان، در بیشتر موارد فقط یکی از همسران درآمد داشت. همچنین، به دلیل استانداردهای بالای وام، خرید خانه چالش برانگیز بود. تا زمانی که اداره مسکن فدرال (FHA) و برنامه های وام مسکن اداره کهنه سربازان (VA) راه اندازی شد، خرید خانه آسان تر شد.

با این حال، خرید خانه یک تعهد بزرگ بود. این امر در دهه 1970 که رکود تورمی حاکم شد و نرخ بهره به حدود 20 درصد افزایش یافت، بیشتر صادق بود.

به سرعت به سال 2008 رسید و دولت مجبور شد دوباره وارد عمل شود تا مردم را به خرید خانه با اعتبار 8,000 دلاری First Time Buyer تشویق کند.

مهم نیست به چه دوره ای نگاه می کنید، همیشه دلایلی وجود دارد که مردم در مورد خرید خانه عصبی هستند (علاوه بر ترس طبیعی از متعهد شدن به پرداخت ماهانه تا 30 سال).

اگر از قبل صاحب خانه باشید چه؟

از آنجایی که املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری بلندمدت عالی است، اگر قبلاً خانه دارید، چه کاری می توانید انجام دهید؟ برای شروع، می توانید خرید ملک سرمایه گذاری را در نظر بگیرید. نه تنها از قدردانی طولانی مدت استفاده می کنید، بلکه با اجاره ملک، مستأجر شما وام مسکن ماهانه شما را پرداخت می کند و بازدهی شما را افزایش می دهد.

قابل درک است که همه علاقه مند به مالکیت فیزیکی ملک اجاره ای - یا کاری که با آن همراه است - نیستند. یک جایگزین، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات از طریق خرید سهام در شرکت هایی است که با بازار مسکن مرتبط هستند. Q.ai ارائه می دهد کیت های سرمایه گذاری با REIT و سایر موقعیت های املاک و مستغلات ساخته شده است.

برخی از افراد ممکن است به پرداخت هزینه اضافی برای اصل وام مسکن خود فکر کنند. با این حال، اگر نرخ بهره شما زیر 4 درصد باشد، سرمایه گذاری پول به جای پرداخت وام مسکن هوشمندانه تر است. این به این دلیل است که می توانید بازدهی بالاتری از پول خود کسب کنید.

میانگین بازده سالانه بازار سهام 8 درصد است. اگر 6,000 دلار در سال به مدت 10 سال سرمایه گذاری کنید، در نهایت 93,872 دلار خواهید داشت. اگر قرار بود سالانه 6,000 دلار اضافی بابت وام مسکن 4% خود بپردازید، در 10 سال پس انداز 69,655 دلار در بهره خواهید داشت. از آنجایی که سهام شما 24,217 دلار بیشتر از پس انداز سود شما درآمد خواهد داشت، بهتر است پول خود را در بازار سرمایه گذاری کنید.

چه کسانی نباید خانه بخرند؟

چند مورد وجود دارد که اجاره دادن بیشتر از خرید منطقی است. همه اینها به زمان برمی گردد. اگر تازه کار خود را شروع کرده اید و مطمئن نیستید که در کجا می خواهید زندگی کنید، متعهد به یک خانه منطقی نیست.

علاوه بر این، اگر به تازگی در یک شهر جدید شغلی پیدا کرده‌اید، از نظر مالی هوشمندانه‌تر است که برای کوتاه‌مدت اجاره کنید زیرا در طول زمان می‌خواهید در کجا زندگی کنید. در پایان، اگر حداقل پنج سال قبل از فروش خود را صاحب خانه نمی بینید، بهتر است اجاره کنید و نخرید. این به دلیل ریسک بالا نرفتن قیمت مسکن در کوتاه مدت و تمام هزینه های تعطیلی است که هنگام خرید خانه پرداخت می کنید. ارزش سهام، قدردانی و معافیت های مالیاتی شما زمان می برد تا شما را از جهش اولیه هزینه های بسته شدن برای درک مزایای خرید عبور دهد.

نتیجه

به طور کلی، مسکن هنوز یک سرمایه گذاری خوب است - حتی با کاهش فروش مسکن. در حالی که خطر یکسان شدن یا کاهش قیمت ها در کوتاه مدت وجود دارد، انتظار کاهش شدید مانند سال 2008 را نداشته باشید. و اگر سرمایه گذاری در بازار سهام راهنما باشد، می دانید که زمان در بازار بسیار مهم تر از زمان بندی بازار. به عبارت دیگر، بهتر است در بازار املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید - حتی در زمان رکود - تا اینکه سعی کنید بهترین زمان را برای خرید یا فروش انتخاب کنید.

هیچ کس نمی داند که چه زمانی پایین می آید یا کی قیمت ها دوباره شروع به افزایش می کنند. اگر نمی خواهید اکشن را از دست بدهید، بهتر است وارد شوید تا اینکه منتظر بمانید.