بازارهای مسکن با فشار وحشیانه مواجه هستند

به مدت دو سال در طول همه‌گیری کووید-19، فروشندگان خانه در کویکرز هیل، حومه‌ای در دورترین نقاط غرب وسیع سیدنی، ثروت زیادی به دست آوردند. جاش تسولین از ری وایت، یک مشاور املاک، به یاد می آورد که حدود 60 یا 70 بیننده هر خانه ای را برای فروش دور می زدند. خریداران در حراجی ها دست و پا می زدند و بسیار بالاتر از احتمالات پیشنهاد می دادند. آقای تسولین می‌گوید: «مثلاً 1 میلیون دلار درخواست می‌کنیم و 1.4 میلیون دلار می‌فروشیم. "بازار در آن زمان دیوانه کننده بود - تصویری بسیار متفاوت با اکنون." امسال قیمت ها در این محله 20 درصد کاهش یافته است. مالکان خانه های خود را می کشند، زیرا نمی توانند آنها را به هر اندازه که می خواهند بفروشند. بازار در حال تلاطم است.

قیمت مسکن در استرالیا برای پنج ماه متوالی کاهش یافته است و Quakers Hill را در خط مقدم روند جهانی قرار داده است. در حالی که بانک‌های مرکزی برای مهار تورم رقابت می‌کنند، نرخ‌های بهره را با سریع‌ترین سرعت حداقل در چهار دهه اخیر افزایش می‌دهند – که اکنون به کشتار بازار مسکن تبدیل شده است. قیمت ها در 18 کشور از 8 کشور تحت نظارت آکسفورد اکونومیکس، یک شرکت مشاوره، در حال کاهش است و در بازارهایی که بیش از حد گرم شده اند، سریع ترین کاهش را دارند. در کانادا و سوئد از فوریه تا کنون بیش از 12 درصد کاهش یافته است. در نیوزلند از زمان اوج خود در سال گذشته بیش از XNUMX درصد کاهش یافته است. قیمت ها در آمریکا و بریتانیا نیز شروع به کاهش کرده است. بسیاری از کشورهای دیگر نیز در همین مسیر حرکت می کنند.

معاملات نیز کاهش یافته است. طبق گزارش انجمن ملی مشاوران املاک، یک گروه لابی، فروش خانه در آمریکا در ماه اوت در مقایسه با سال قبل یک پنجم کاهش یافت. در نیوزلند، فروش سه ماهه در سه ماه منتهی به ژوئن در ضعیف ترین سطح خود از سال 2010 بوده است. قیمت سهام سازندگان بزرگ بریتانیایی مانند بارات و تیلور ویمپی در سال جاری به نصف کاهش یافته است. شاخص‌های دکتر هورتون و لنار، بزرگترین شرکت‌های آمریکا، بیش از 30 درصد کاهش یافته‌اند.

این نشان‌دهنده پایان یک رونق طولانی است - چیزی که بسیاری از صاحبان خانه آن را بدیهی می‌دانند. نرخ پایین وام مسکن و عرضه محدود باعث افزایش مداوم قیمت مسکن در جهان ثروتمند در دهه پس از بحران مالی جهانی 2007-09 شد. به عنوان مثال، قیمت ها در آمریکا از پایین ترین سطح خود در سال 60 تا پایان سال 2012 تقریباً 2019 درصد افزایش یافت. سپس همه گیری فرا رسید که طی آن قیمت ها واقعاً افزایش یافت. در آمریکا، کانادا و هلند از سال 30 تا کنون بیش از 2020 درصد افزایش یافته است. قرنطینه و تغییر کار به دورکاری باعث افزایش تقاضا برای املاک حومه شهر با باغ یا دفاتر شده است. دولت ها که نگران بحران مسکن به دلیل شیوع کووید بودند، به طور موقت مقررات وام مسکن را کاهش داده یا حذف کردند و خرید را آسان تر کردند. پس‌اندازهای ناشی از بیماری همه‌گیر به خریدارانی که برای اولین بار برای اولین بار به آنها کمک می‌کنند، سپرده‌های سنگینی را افزایش دهند.

داستان ادامه دارد

اما افزایش نرخ بهره در حال حاضر نرخ وام مسکن را به سطوحی که برای دهه‌ها مشاهده نشده بود بازگردانده است. یک سال پیش وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت در آمریکا زیر 3 درصد بود. امروز فقط 7 درصد خجالتی است. در نیوزلند، نرخ وام مسکن برای اولین بار در هشت سال گذشته از 7 درصد گذشت. در بریتانیا، میانگین وام پنج ساله با نرخ ثابت اکنون برای اولین بار در ده ها درصد از 6 درصد فراتر رفته است. این امر زندگی را برای خریداران احتمالی دشوارتر می کند و احتمال ناراحتی را در بین صاحبان خانه افزایش می دهد. این تغییری است که احتمالاً پیامدهای ناخوشایند سیاسی و اجتماعی را برای سال‌های آینده به همراه خواهد داشت.

سه عامل تعیین می کند که درد در کجا حادتر است و بنابراین احتمال این عواقب در کجا بیشتر است. اولین مورد رشد اخیر قیمت است. بازارهای مسکن که قیمت ها از زمان همه گیر شدن در آنها افزایش یافته است، به ویژه در برابر کاهش تقاضا آسیب پذیر هستند. در حالی که بسیاری از کشورهای ثروتمند در ابتدای سال جاری نرخ رشد سالانه را به صورت تک رقمی کاهش دادند، آمریکا و کانادا رشد دو رقمی را حفظ کردند، که ناشی از تقاضای زیاد برای مسکن در شهرهای کوهستانی و ایالت‌های دارای کمربند آفتابی است که ساکنان کالیفرنیا و نیو را جذب می‌کنند. مردم یورک، همراه با شهرهایی مانند تورنتو.

سطح استقراض عامل دوم است. هر چه بدهی خانوار به عنوان سهم درآمد بیشتر باشد، مالکان آسیب پذیرتر در برابر پرداخت های وام مسکن و معوقات بالاتر هستند. بانکداران مرکزی از این واقعیت که بدهی خانوارها نسبت به درآمد کمتر از آن چیزی است که در آستانه بحران مالی جهانی در کشورهایی از جمله آمریکا، بریتانیا و اسپانیا بود، آرامش خواهند یافت. با این حال برخی از کشورها با کوهی از بدهی روبرو هستند. این باعث می شود که آنها حتی به افزایش های جزئی در نرخ های وام مسکن حساس باشند. خانوارهای استرالیا، کانادا و سوئد که توانسته‌اند از شدت بحران مالی فرار کنند، در سال‌های پس از آن وام‌های سرسام‌آوری دریافت کرده‌اند که هشدارهای ناظران مالی را در پی داشته است. همانطور که استفان اینگوس، رئیس بانک مرکزی سوئد گفته است: "مثل نشستن بر بالای یک آتشفشان است."

عامل سوم سرعت انتقال نرخ بهره بالاتر به صاحبان خانه است. بزرگترین خطر برای وام گیرندگان وام مسکن با نرخ شناور است که با تغییر در نرخ های بیمه نوسان می کند. آنها با کاهش فوری درآمد قابل تصرف خود مواجه هستند. در کانادا وام های مسکن با نرخ متغیر بیش از نیمی از کل وام ها را تشکیل می دهند. در استرالیا و سوئد، آنها نزدیک به دو سوم را تشکیل می دهند.

در کشورهای دیگر، استقراض ثابت مدت بسیار رایج تر است، به این معنی که افزایش نرخ با تاخیر قابل توجهی انجام می شود. اکثریت قریب به اتفاق وام مسکن در آمریکا با چنین شرایطی است. این وام های مسکن نیز در سراسر اروپا محبوبیت بیشتری نسبت به قبل دارند. اما همه وام های مدت معین شبیه هم نیستند. در آمریکا بیشتر آنها برای دو یا سه دهه ثابت هستند. در کشورهای دیگر، حتی وام گیرندگان با نرخ ثابت نیز به زودی با افزایش هزینه های وام مسکن مواجه خواهند شد. در نیوزلند وام های مسکن با نرخ ثابت بخش عمده ای از وام های موجود را تشکیل می دهند، اما بیش از 70 درصد آنها سررسید کمتر از دو سال دارند. تقریباً نیمی از آنهایی که سال گذشته در بریتانیا خارج شدند، همینطور است.

این را کنار هم بیاورید و همه مواد لازم برای یک رکود عمیق مسکن در جای خود قرار دارند. اما این بار احتمالا نه آمریکا، بلکه کانادا، هلند، استرالیا، نیوزلند و نروژ رهبری آن را بر عهده خواهند داشت (جدول را ببینید). بر اساس پیش‌بینی‌های تعدادی از شرکت‌های املاک، قیمت‌ها در استرالیا و کانادا می‌توانند تا 14 درصد نسبت به اوج خود کاهش پیدا کنند که کمی بیشتر از آنچه در آمریکا یا بریتانیا انتظار می‌رود. اقتصاددانان رویال بانک کانادا انتظار دارند حجم فروش این کشور بیش از 40 درصد در سال 2022-23 کاهش یابد که از افت 38 درصدی در سال های 2008-09 فراتر خواهد رفت.

آستانه های درد

در داخل هر کشور، برخی از مردم بیشتر از دیگران آسیب خواهند دید. کیفیت اعتبار متوسط ​​وام گیرندگان در سال های اخیر بهبود یافته است، زیرا مقررات سخت گیرانه تری که پس از بحران مالی جهانی وضع شده است، گرفتن وام مسکن را برای وام گیرندگان ریسک پذیر دشوارتر کرده است. اما ترکیب سمی شوک نرخ و افزایش هزینه های زندگی، صاحبان خانه را تحت فشار شدید قرار می دهد.

به عنوان مثال، در استرالیا، سه پنجم اعتبار مسکن با شرایط متغیر است. بر اساس آخرین گزارش ثبات مالی بانک مرکزی که در 7 مهرماه منتشر شد، نیمی از این وام گیرندگان در صورت افزایش نرخ سود مطابق با بازار، وجه نقد مازاد خود یا وجوه نقدی باقی مانده پس از وام مسکن و هزینه های ضروری زندگی را حداقل یک پنجم کاهش خواهند داد. انتظارات - و 15٪ این معیار را منفی می بینند. در بریتانیا، نزدیک به 2 میلیون خانوار یا یک چهارم آنهایی که وام مسکن دارند، می توانند تا اوایل سال 10 شاهد دریافت پرداخت های بالاتر 2025 درصد اضافی از درآمد خانوارشان باشند. در هلند، سهم صاحبان خانه که بیش از یک چهارم درآمد خود را به وام مسکن خود پرداخت می کنند. اگر نرخ بهره سه درصد افزایش یابد، از 12 درصد به 26 درصد افزایش می یابد.

خریداران بار اول و وام گیرندگان اخیر به ویژه آسیب پذیر هستند. بسیاری از آنها بودجه خود را صرف خرید خانه کردند و پول نقد کمتری برای پوشش هزینه های وام مسکن باقی گذاشتند. در آمریکا، خریدارانی که برای اولین بار در سال گذشته به فروش می‌رسند، یک نفر از هر سه فروش را به حساب می‌آورند. خیلی ها پس انداز ناچیزی دارند. حدود نیمی از خریداران استرالیایی که از ابتدای سال 2021 تا آگوست 2022 وام گرفتند، کمتر از سه ماه وام مسکن را برای یک روز بارانی کنار گذاشتند. هزاره هایی که در نهایت موفق به خرید ملک شده اند، با یک شگفتی ناخوشایند روبرو هستند.

خریدارانی که بار اول می‌شوند نیز زمان کمتری برای جمع‌آوری سهام داشته‌اند. آکسفورد اکونومیکس تخمین می زند که کاهش 15 درصدی قیمت مسکن در آمریکا در طی یک سال، دو سوم از سهام مسکن را که از زمان شروع همه گیری انباشته شده اند، از بین می برد. در مقابل، مالکان مسن تر از امنیت بیشتری برخوردار هستند. بیش از نیمی از صاحبان خانه های آمریکایی 65 ساله یا بیشتر قبل از آغاز هزاره به خانه نقل مکان کردند. این امر مالکان جدید را در معرض خطر بیشتری قرار می دهد که به سمت سهام منفی سوق داده شوند، که تغییر خانه یا رهن مجدد را دشوار می کند. به گفته نیل هادسون از مشاوران Residential Analysts در بریتانیا، کاهش 20 درصدی قیمت مسکن تا 5 درصد از وام های مسکن را در ارزش سهام منفی باقی می گذارد. از هر ده دارنده وام مسکن در لندن، یک نفر تحت تاثیر قرار خواهد گرفت.

خبر خوب این است که بانک ها باید بتوانند با رکود مقابله کنند. در سال 2007-09، افزایش بدهی های پرداخت نشده، برخی از آمریکایی ها را به لبه پرتگاه سوق داد. به گفته موسسه مشاوره کپیتال اکونومیکس، بانک‌ها در بریتانیا اکنون تقریباً چهار برابر بیشتر سرمایه برای پوشش زیان در اختیار دارند. آخرین تست استرس بانک انگلستان نشان می دهد که وام دهندگان این کشور می توانند کاهش 33 درصدی قیمت مسکن و افزایش نرخ بیکاری از 3.5 درصد به 12 درصد را جذب کنند. در آمریکا، بانک‌ها از بازار وام مسکن عقب‌نشینی کرده‌اند، به طوری که در حال حاضر بیش از نیمی از وام‌های رهنی جدید توسط غیربانک‌ها ارائه می‌شود. بنابراین خطرات دیگر در وام دهندگان مهم سیستمی متمرکز نمی شوند.

با این حال، فشار مسکن عواقب عمیقی خواهد داشت. ادوارد لیمر از دانشگاه کالیفرنیا، لس آنجلس، در مقاله ای که در سال 2007 منتشر شد، نوشت: «چرخه مسکن چرخه تجاری است.» اشاره کرد که کاهش رشد مسکن در هشت مورد از ده رکود گذشته در آمریکا پیش از این بوده است. پس از بحران مالی، آقای لیمر مقاله‌ای با عنوان «مسکن واقعاً چرخه تجاری است» را دنبال کرد، در صورتی که خوانندگان نتوانستند پیام را دریافت کنند. پیوند بین این دو چرخه به این دلیل به وجود می‌آید که مسکن «اثرات ثروت» را به مالکان متصرف می‌دهد. وقتی قیمت خانه افزایش می یابد، مردم نسبت به وضعیت مالی خود احساس خوبی دارند، بنابراین بیشتر وام بگیرید و هزینه کنید. وقتی می‌افتند، مردم کمربندشان را می‌بندند. در سال 2019 تحقیقات بانک انگلستان نشان داد که افزایش 10 درصدی قیمت مسکن باعث افزایش مصرف 0.35 تا 0.5 درصد می شود.

یکی دیگر از کانال های مهم بین بازار مسکن و سایر بخش های اقتصادی، سرمایه گذاری است. مخارج سرمایه ای مرتبط با مسکن، به ویژه خانه سازی، می تواند بسیار ناپایدار باشد - و اغلب تفاوت بین اقتصاد در حال رشد یا کوچک شدن است. در واقع، کاهش سرمایه گذاری مسکونی یک سوم کاهش تولید ناخالص داخلی آمریکا در سال 2007-09 را به خود اختصاص داده است. تحقیقات در بریتانیا نیز نتایج مشابهی یافته است. خانه‌سازان به دنبال رونق اقتصادی هستند و با اخبار بد اقتصادی ضعیف می‌شوند. با افزایش نگرانی ها در این زمان، شروع به کار مسکن خصوصی آمریکا از آوریل 20 درصد کاهش یافته است. این بار وام گیرندگان تحت فشار که از قبل به دلیل تورم و قبوض سنگین انرژی در تنگنای نقدینگی قرار دارند، با تلاش برای پرداخت وام مسکن بالاتر، کمتر برای سایر کالاها و خدمات خرج خواهند کرد.

برخی از مردم یک اتفاق مثبت برای سقوط مسکن می بینند. آنها امیدوارند که قیمت های پایین تر به جوانان اجازه دهد تا اولین خانه های خود را خریداری کنند. این امیدها تقریباً از بین خواهند رفت. در اصلاحات مسکن و گاهی تا سال‌ها پس از آن، نرخ مالکیت مسکن به جای افزایش، کاهش می‌یابد. به عنوان مثال، در بریتانیا، حدود 65 درصد از مردم خانه های خود را دارند که در مقایسه با 70 درصد در آغاز بحران مالی جهانی، کاهش یافته است. در ایرلند، که در اواخر دهه 2000 سقوط بزرگی را تجربه کرد، نرخ مالکیت خانه هنوز بیش از ده درصد کمتر از اوج خود است. شرایط اقتصادی که باعث کاهش قیمت مسکن به طور همزمان می شود، شانس صاحبان خانه را به خطر می اندازد. بیکاری افزایش می یابد و دستمزدها کاهش می یابد. اگر نرخ بهره افزایش یابد، مردم می توانند کمتر وام بگیرند و وام دهندگان وام مسکن تمایل بیشتری به وام دادن دارند. تسور سامرویل از دانشگاه بریتیش کلمبیا پیش‌بینی می‌کند که در کانادا، افزایش هزینه‌های وام‌گیری، هرگونه پس‌اندازی از قیمت خرید پایین‌تر را «باتلاق» خواهد کرد.

واحد مسکونی سیاسی است

بزرگترین اثر رکود مسکن ممکن است در سیاست باشد. در کشورهایی که مالکیت خانه به عنوان یک آداب و رسوم تلقی می‌شود، قیمت‌های پایین‌تر بدون افزایش قیمت، نمک را بر زخم‌های دردناک می‌پاشند. " افتادن به چی؟ سقوط به قیمت‌های عجیب و غریب به جای غیرقابل تصور؟» رابین بلک، کارگر اجتماعی و مکانیک دوچرخه در مونترال می پرسد. اساساً من پذیرفتم که این رویا به پایان رسیده است. دلم برای پنجره تنگ شده بود.» چند هزاره برای استطاعت ودیعه دست و پا کرده اند. اکنون آنها باید برای پرداخت وام مسکن بسیار بالاتر مبارزه کنند. تهدید بازپس گیری در کمین است. از دست دادن خانه خود یک احتمال است که قبلا نبود.

برای سال‌ها، صاحبان خانه‌های تثبیت‌شده بیشتری با این فکر راحت بودند که حتی اگر رشد دستمزد واقعی وحشتناک باشد، حداقل قیمت خانه‌شان در حال افزایش است. آن روزها تمام شد. حتی بچه‌های پررونق، برندگان بزرگ یک دهه رشد قیمت‌ها، اکنون با چشم‌انداز زندگی با یک تخم‌مرغ کوچکتر در دوران بازنشستگی مواجه هستند، زیرا کوچک‌سازی درآمد کمتری دارد. همه اینها به این معنی است که افزایش نرخ بهره بازپس‌گیری‌های سیاسی غیرقابل پیش‌بینی خواهد داشت، زیرا افرادی که زمانی از وضعیت موجود سود می‌بردند متوجه می‌شوند که از دست دادن چه احساسی دارد.

پس اگر سیاستگذاران عملیات نجات عظیمی را آغاز کنند، تعجب نکنید. در حال حاضر دولت مجارستان به شهروندان خود در برابر افزایش نرخ بهره وام مسکن محافظت کرده است. صندوق بین‌المللی پول در تحلیل خود از مسکن نیوزلند نگران است که «حمایت سیاست ممکن است برای جلوگیری از اثرات دور دوم و رکود آشکار مورد نیاز باشد». در اسپانیا، بانک‌ها در نظر دارند افزایش پرداخت وام‌های مسکن با نرخ متغیر را محدود کنند. مارتین لوئیس، کارشناس مالی بریتانیایی که نفوذ بیشتری از مجموع مجموع روزنامه‌های این کشور دارد، برای حمایت دولت از دارندگان وام مسکن شروع به کمپین کرده است. با کاهش قیمت مسکن، چنین تقاضاهایی تنها رشد خواهند کرد.

برای تجزیه و تحلیل تخصصی بیشتر از بزرگترین داستان ها در اقتصاد، امور مالی و بازار، ثبت نام کنید مذاکرات پول، خبرنامه هفتگی ما فقط برای مشترکین.

© 2022 The Economist Newspaper Limited. تمامی حقوق محفوظ است.

از اکونومیست، تحت مجوز منتشر شده است. محتوای اصلی را می توان در یافت https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze