سازندگان خانه می گویند که با عقب نشینی خریداران، رکود تندتری در راه است

بازار مسکن که زمانی داغ بود با سرعت نگران کننده ای در حال خنک شدن است و برخی از سازندگان خانه می گویند که در سال جدید با خشک شدن سفارش های جدید بدتر خواهد شد.

افزایش سریع نرخ‌های وام مسکن باعث شده است که خریداران مسکن که زمانی دیوانه شده بودند، نگران سرمایه‌گذاری بالقوه خود و سلامت کلی اقتصاد باشند.

Gene Myers، مدیر عامل شرکت Thrive Homebuilders در منطقه Denver، که یکی از داغ‌ترین بازارها در سال‌های منتهی به همه‌گیری و پس از همه‌گیری بود، گفت: «این صخره وجود دارد که در ژانویه اتفاق می‌افتد.

خانه سازان ایالات متحده یکی از ذینفعان اصلی اقتصاد کووید بودند. نرخ‌های بهره پایین بی‌سابقه، همراه با افزایش تقاضا از سوی مصرف‌کنندگانی که به دنبال فضای زندگی بیشتر بودند، باعث شد تا مسکن‌ها برخلاف بسیاری از مواردی که قبلاً دیده‌اند، افزایش یابد. قیمت خانه تنها در دو سال بیش از 40 درصد افزایش یافت و سازندگان خانه نتوانستند به اندازه کافی سریع سفارشات را برآورده کنند. آنها حتی فروش را کاهش دادند تا سرعت خود را حفظ کنند. همه اینها تمام شده است.

بر اساس سرشماری ایالات متحده، شروع مسکن برای خانه‌های تک‌خانواری در ماه سپتامبر نسبت به سال گذشته تقریباً 19 درصد کاهش یافت. پروانه های ساختمانی که نشانگر ساخت و سازهای آینده است، 17 درصد کاهش یافت. گروه Pultegroupیکی از بزرگترین سازندگان مسکن کشور، گزارش داد که نرخ لغو آن از 15 درصد در سه ماهه دوم سال جاری به 24 درصد در سه ماهه سوم افزایش یافته است.

سازندگان مسکن دولتی که تاکنون درآمدهای خود را گزارش کرده‌اند، نتایج شگفت‌آوری قوی نشان داده‌اند، اما این به این دلیل است که بسیاری از آن‌ها بر اساس تعداد خانه‌هایی است که در بهار گذشته تحت قرارداد قرار گرفتند. این قبل از گذشتن نرخ وام مسکن از 6% و سپس 7% بود.

اکنون سازندگان در حال آماده شدن برای اتفاقات بعدی هستند. مایرز گفت که ترازنامه شرکت او در حال حاضر فوق العاده قوی است، به لطف تعداد خانه های عقب افتاده به قیمت های بالا فروخته شده است، اما او پیش بینی کرد که بازار تا آغاز سال آینده "زشت" خواهد بود.  

او گفت: «این قطعاً برای مسکن سخت است. «هر گونه امید به فرود نرم واقعاً بهار گذشته تبخیر شد، زمانی که به قدری مشخص شد که مشتریان ما که به چنین نرخ‌های پایین وام مسکن عادت کرده‌اند، قرار است اعتصاب کنند.»

مایرز در جریان آخرین سقوط مسکن، که توسط یک بازار معیوب وام مسکن به وجود آمد، وجود داشت که تقریباً هر کسی، چه واجد شرایط و چه غیر واجد شرایط، می‌توانست وام مسکن دریافت کند. این امر باعث افزایش شدید مسکن شد که تقریباً کاملاً بر اساس خرید و فروش سوداگرانه توسط سرمایه گذاران بود. شروع مسکن تک خانواده ها از ژانویه 80 تا مارس 2006 به میزان خیره کننده 2009 درصد کاهش یافت، اما مایرز خاطرنشان می کند که در مقایسه با آنچه اکنون اتفاق می افتد، چرخش کندتر بود.

او گفت: "من فکر می کنم که ما شاهد ناگهانی ترین تغییر در بازار در دوران حرفه ای خود هستیم، و من مدتی در این زمینه بودم." من هرگز ندیدم که فروش فقط خاموش شود، اتفاقی که برای ما در ماه مه رخ داد.

تقریباً شش ماه پیش، شروع مسکن برای تک‌خانواره‌ها همچنان 10 درصد سال به سال افزایش داشت. درست قبل از اینکه نرخ وام مسکن واقعاً شروع به جهش سریع کند. رسیدن از 10 درصد سود سالانه در ساخت و ساز به کاهش 19 درصدی در این بازه زمانی یک چرخش شدید تاریخی است.

در حالی که فروش خانه های نوساز در حال کاهش است، قیمت ها هنوز در مقایسه با یک سال گذشته بالاتر است. بسیاری از آن به قیمت های هنوز متورم برای نیروی کار و مواد مربوط می شود. بخشی از قدرت قیمت ممکن است نشان دهنده این باشد که کدام خانه ها می فروشند، یعنی خانه های گران تر. اما این ممکن است به زودی نیز تغییر کند.

شریل پالمر، مدیرعامل خانه‌ساز مستقر در آریزونا تیلور موریسون، که به تازگی درآمد بالایی را برای سه ماهه سوم خود گزارش کرده است، گفت که خریداران سطح ابتدایی به وضوح با مشکل مواجه هستند. اما او همچنین اعتراف کرد که خریداران با بالاترین سطح نیز دیگر سیل وارد نمی‌شوند.

پالمر گفت: «وقتی به حرکت خود و خریداران سبک زندگی استراحتگاه خود نگاه می کنیم، آنها کاملاً می توانند خرید کنند، اما از نظر احساسی، شما باید اعتماد به نفس داشته باشید. در CNBC "Mad Money" در جمعه. حتی با نرخ های امروزی، هم خریداران FHA و هم خریداران متعارف ما فضای زیادی دارند، اما با توجه به همه چیزهایی که در اقتصاد امروز می گذرد، توانایی پرداخت آن به این معنی نیست که آنها اعتماد به نفس دارند.

پالمر به تحلیلگران در تماس با درآمد شرکت گفت که سفارشات جدید در ماه سپتامبر "به شدت" کاهش یافته است و کاهش سرعت در طیف گسترده ای از قیمت ها، مناطق جغرافیایی و گروه های مصرف کننده احساس شده است. در نتیجه تیلور موریسون از سرمایه گذاری زمین عقب نشینی می کند، سرعت شروع ساخت و ساز جدید خود را کاهش می دهد و به خریداران مشوق های بیشتری ارائه می دهد.

طبق اعلام انجمن ملی سازندگان خانه، فروش خانه‌های نوساز در ماه سپتامبر به کمتر از سطح قبل از همه‌گیری کاهش یافت، و کنسلی‌ها اکنون دو برابر سال قبل است.

رابرت دیتز، اقتصاددان ارشد NAHB، در بیانیه‌ای گفت: «این اولین سالی است که از سال 2011 شاهد کاهش آغاز فعالیت‌های تک‌خانواده‌ای هستیم». در حالی که برخی از تحلیلگران پیشنهاد کرده‌اند که بازار مسکن اکنون متعادل‌تر شده است، حقیقت این است که نرخ مالکیت خانه در سه ماهه‌های آینده کاهش می‌یابد، زیرا نرخ‌های بهره بالاتر و افزایش مداوم هزینه‌های ساخت و ساز همچنان باعث کاهش قیمت تعداد زیادی از خریداران احتمالی می‌شود. ”

عرضه خانه‌های تازه‌ساخته برخلاف بازار خانه‌های موجود، که در آن فهرست‌ها هنوز کمیاب است، همچنان بالاست. NAHB گزارش داد که یک چهارم سازندگان اکنون قیمت ها را کاهش می دهند.

و این ناشناخته بزرگ است. قیمت‌ها هم برای خانه‌های جدید و هم برای خانه‌های موجود در حال کاهش است، اما تحلیلگران در مورد اینکه آیا واقعاً کاهش سال به سال را نشان می‌دهند و این کاهش چقدر گسترده است، اختلاف نظر دارند. مایرز گفت که او صحبت هایی درباره کاهش 20 درصدی قیمت ها برای ساخت و سازهای جدید شنیده است.

مایرز گفت: «و واقعاً سخت به نظر می‌رسد، اما وقتی به گذشته نگاه می‌کردیم، چون هزینه‌های ساخت و ساز ما به سرعت بالا رفته است، فقط باید کمی بیش از یک سال عقب‌نشینی کنیم تا 20 درصد کمتر از الان باشیم.» بنابراین، فکر کردن به این موضوع، خوب، ما فقط به سال 2020 برمی گردیم، به اندازه یک اصلاح 20 درصدی قیمت احمقانه به نظر نمی رسد. اما فکر می‌کنم اگر بخواهیم سرعت را برگردانیم، قطعاً باید این اتفاق بیفتد."