وام سهام خانه در مقابل HELOC: یک مرور کلی
وام حقوق صاحب خانه و خطوط اعتباری صاحبخانه (HELOCs) وام هایی هستند که توسط خانه وام گیرنده تضمین می شوند. وام گیرنده می تواند وام سهام یا خط اعتباری را در صورت وجود دریافت کند انصاف در خانه آنها حقوق صاحبان سهام تفاوت بین آنچه بدهکار است رهن وام و ارزش بازار فعلی خانه به عبارت دیگر، اگر وام گیرنده وام وام مسکن خود را تا حدی پرداخت کرده باشد که ارزش خانه از مانده وام معوق بیشتر شود، وام گیرنده می تواند درصدی از آن تفاوت یا حقوق صاحبان سهام را وام بگیرد، معمولاً تا 85٪ از حقوق صاحبان وام گیرنده.
زیرا هم وام‌های مسکن و هم HELOC از خانه شما به عنوان استفاده می‌کنند وثیقه، آنها معمولاً شرایط سود بسیار بهتری دارند وام های شخصی, کارت های اعتباریو دیگر بدهی بدون وثیقه. این باعث می شود هر دو گزینه بسیار جذاب باشند. با این حال، مصرف کنندگان باید در استفاده از هر دو محتاط باشند. اگر نتوانید آن را پرداخت کنید، جمع آوری بدهی کارت اعتباری می تواند هزاران سود برای شما هزینه داشته باشد، اما ناتوانی در پرداخت وام HELOC یا سهام خانه می تواند منجر به از دست دادن خانه شما شود.
گیرنده های کلیدی
- وام مسکن و خطوط اعتباری سهام مسکن (HELOC) انواع مختلفی از وام ها بر اساس حقوق صاحبان سهام وام گیرنده در خانه خود هستند.
- وام مسکن با پرداخت های ثابت و نرخ بهره ثابت برای مدت وام ارائه می شود.
- HELOC خطوط اعتباری چرخشی هستند که با نرخ های بهره متغیر و در نتیجه حداقل مبلغ پرداختی متغیر ارائه می شوند.
- دوره های قرعه کشی HELOC به وام گیرندگان این امکان را می دهد که تا زمانی که سود پرداخت می کنند، وجوه خود را از خطوط اعتباری خود برداشت کنند.
آیا HELOC یک وام مسکن دوم است؟
خط اعتباری سهام خانه (HELOC) یک نوع وام مسکن دوم است، همانطور که وام مسکن است. با این حال، HELOC یک مبلغ یکجا نیست. این کارت مانند یک کارت اعتباری عمل می کند که می تواند بارها مورد استفاده قرار گیرد و در پرداخت های ماهانه بازپرداخت شود. این یک وام تضمین شده است و خانه صاحب حساب به عنوان وثیقه عمل می کند.
وام‌های سهام مسکن به وام‌گیرنده مبلغی یکجا می‌دهد و در ازای آن، آنها باید در طول عمر وام، پرداخت‌های ثابتی را انجام دهند. وام مسکن نیز ثابت است نرخ بهره. برعکس، HELOC ها به وام گیرنده اجازه می دهند تا در صورت نیاز از حقوق صاحبان سهام خود تا سقف اعتبار از پیش تعیین شده خاصی استفاده کند. HELOC ها دارای یک نرخ بهره متغیر، و پرداخت ها معمولاً ثابت نیستند.
هم وام‌های مسکن و هم HELOC به مصرف‌کنندگان اجازه می‌دهند به وجوهی دسترسی پیدا کنند که می‌توانند برای مقاصد مختلف از جمله تجمیع بدهی و بهبود خانه استفاده کنند. با این حال، تفاوت‌های مشخصی بین وام‌های مسکن و HELOC وجود دارد.
Investopedia / سابرینا جیانگ
وام سهام مسکن
وام مسکن یک وام ثابت مدت است که توسط یک وام دهنده به یک وام گیرنده بر اساس حقوق صاحبان سهام در خانه خود. وام های مسکن اغلب به عنوان وام مسکن دوم شناخته می شود. وام گیرندگان برای مقدار مشخصی که نیاز دارند درخواست می کنند و در صورت تایید، آن مبلغ را به صورت یکجا دریافت می کنند. وام مسکن دارای نرخ بهره ثابت و برنامه ای از پرداخت های ثابت برای مدت وام است. آ وام مسکن به آن وام اقساطی سهام مسکن یا وام سهام نیز گفته می شود.
نحوه محاسبه حقوق صاحبان خانه
برای محاسبه حقوق صاحبان خانه خود، ارزش فعلی ملک خود را با نگاه کردن به اخیر تخمین بزنید ارزیابی، مقایسه خانه خود با فروش خانه های مشابه اخیر در محله خود، یا استفاده از ابزار ارزش تخمینی در وب سایتی مانند Zillow، Redfin، یا Trulia. آگاه باشید که این تخمین ها ممکن است 100٪ دقیق نباشد. هنگامی که برآورد خود را به دست آوردید، کل موجودی تمام وام‌های مسکن، HELOC، وام‌های سهام مسکن، و حق حق ملک خود را ترکیب کنید. کل موجودی بدهی خود را از آنچه فکر می کنید می توانید آن را به آن بفروشید کم کنید تا سرمایه خود را بدست آورید.
روی Play کلیک کنید تا هر آنچه را که باید درباره وام مسکن بدانید
وثیقه و شرایط وام
سرمایه در خانه شما به عنوان وثیقه عمل می کند، به همین دلیل است که به آن وام مسکن دوم می گویند و مانند وام مسکن با نرخ ثابت معمولی عمل می کند. با این حال، باید سهام کافی در خانه وجود داشته باشد، به این معنی که اولین وام مسکن باید به اندازه کافی پرداخت شود تا وام گیرنده واجد شرایط دریافت وام مسکن باشد.
مبلغ وام بر اساس عوامل متعددی از جمله نسبت ترکیبی وام به ارزش (CLTV).. به طور معمول، مبلغ وام می تواند 80٪ تا 90٪ از ملک باشد ارزش ارزیابی شده. عوامل دیگری که در تصمیم گیری اعتباری وام دهنده نقش دارند عبارتند از اینکه آیا وام گیرنده کالای خوبی دارد یا خیر تاریخ اعتبار، به این معنی که آنها سررسید پرداخت های خود برای سایر محصولات اعتباری از جمله وام رهنی اول را نداشته اند. وام دهندگان ممکن است وام گیرنده را بررسی کنند نمره های اعتباری، که یک نمایش عددی از وام گیرنده است اعتبار.
خطر سلب مالکیت
هم وام‌های مسکن و هم HELOC نرخ‌های بهره بهتری را نسبت به سایر گزینه‌های رایج برای استقراض نقدی ارائه می‌کنند، با جنبه منفی عمده آن که می‌توانید خانه خود را به خاطر آن از دست بدهید. سلب حق اقامه دعوی اگر پول آنها را پس ندهید با این استناد: اداره حمایت مالی مصرف کننده.
پرداخت ها و نرخ بهره
نرخ بهره وام مسکن ثابت است، به این معنی که نرخ آن در طول سال ها تغییر نمی کند. همچنین، پرداخت ها ثابت هستند، مقادیر مساوی در طول عمر وام. بخشی از هر پرداخت به سود و مبلغ اصلی وام می رسد. به طور معمول، مدت دوره وام سهام می تواند از پنج تا 30 سال باشد، اما طول مدت آن باید توسط وام دهنده تایید شود. هر دوره ای که باشد، وام گیرندگان پرداخت های ماهانه ثابت و قابل پیش بینی برای طول عمر وام سهام دارند.
مزایا و معایب وام مسکن مسکن
مقدار ثابت، باعث می شود هزینه های ناگهانی کمتر شود
مبلغ ثابت پرداخت ماهانه، بودجه بندی را آسان تر می کند
نرخ بهره کمتر در مقابل سایر گزینه های دریافت پول نقد (مانند وام های شخصی/کارت های اعتباری)
بدون وام دیگری نمی توان برای مواقع اضطراری مبلغ بیشتری برداشت کرد
برای دریافت نرخ بهره پایین تر باید سرمایه گذاری مجدد انجام دهید
اگر نتوانید پرداخت کنید، ممکن است خانه خود را از دست بدهید
وام مسکن یک پرداخت یکباره را به شما ارائه می دهد که به شما امکان می دهد مقدار زیادی پول نقد وام بگیرید و نرخ بهره ثابت و پایین را با پرداخت های ماهانه ثابت بپردازید. این گزینه به طور بالقوه برای افرادی که مستعد خرج بیش از حد هستند بهتر است، مانند یک پرداخت ماهانه مشخص که می توانند برای آن بودجه داشته باشند، یا یک هزینه بزرگ دارند که برای آن به مقدار معینی پول نقد نیاز دارند، مانند پیش پرداخت در ملک دیگر، شهریه دانشگاه. ، یا یک پروژه بزرگ تعمیر خانه.
نرخ بهره ثابت آن به این معنی است که وام گیرندگان می توانند از مزایای فعلی استفاده کنند محیط کم نرخ بهره. با این حال، اگر وام گیرنده اعتبار بدی داشته باشد و خواهان نرخ پایین تری در آینده باشد، یا نرخ های بازار به میزان قابل توجهی کاهش یابد، باید تشکیلات جدید بکار تجاری خود دادن برای گرفتن نرخ بهتر
خط اعتباری سهام خانگی (HELOC)
HELOC یک خط اعتباری چرخشی است. این به وام گیرنده اجازه می دهد تا در برابر خط اعتباری تا سقف از پیش تعیین شده پول برداشت کند، پرداخت کند و سپس دوباره پول برداشت کند.
با وام مسکن، وام گیرنده درآمد وام را به یکباره دریافت می کند، در حالی که HELOC به وام گیرنده اجازه می دهد تا در صورت نیاز از خط استفاده کند. خط اعتباری تا پایان دوره باز می ماند. از آنجا که مبلغ وام گرفته شده می تواند تغییر کند، بسته به استفاده از خط اعتباری، حداقل پرداخت های وام گیرنده نیز می تواند تغییر کند.
نرخ بهره
در کوتاه مدت، نرخ وام [صاحب خانه] ممکن است بالاتر از HELOC باشد، اما شما برای قابل پیش بینی بودن نرخ ثابت پرداخت می کنید.
-مارگریتا چنگ، برنامه ریز مالی خبره، ثروت جهانی اقیانوس آبی
وثیقه و شرایط وام
مانند یک وام سهام، HELOC توسط سهام در خانه شما تضمین می شود. اگرچه یک HELOC دارای ویژگی های مشابه با a است کارت اعتباری زیرا هر دو هستند اعتبار در گردش خطوط، یک HELOC توسط یک دارایی (خانه شما) ایمن می شود، در حالی که کارت های اعتباری ناامن هستند. به عبارت دیگر، اگر پرداخت های خود را در HELOC متوقف کنید، شما را به داخل می فرستد به طور پیش فرض، ممکن است خانه خود را از دست بدهید.
HELOC دارای نرخ بهره متغیر است، به این معنی که نرخ می تواند در طول سال ها افزایش یا کاهش یابد. در نتیجه، حداقل پرداخت می تواند با افزایش نرخ ها افزایش یابد. با این حال، برخی از وام دهندگان نرخ بهره ثابتی را برای خطوط اعتباری سهام خانه ارائه می کنند. همچنین، نرخ ارائه شده توسط وام دهنده - درست مانند وام مسکن - به اعتبار شما و میزان وام گرفتن شما بستگی دارد.
قرعه کشی و دوره بازپرداخت
اصطلاحات HELOC دو بخش دارد. اولی دوره قرعه کشی است، در حالی که دومی دوره بازپرداخت است. را دوره قرعه کشی، که در طی آن می توانید وجوه را برداشت کنید، ممکن است 10 سال طول بکشد، و دوره بازپرداخت ممکن است 20 سال دیگر طول بکشد، که HELOC را به یک وام 30 ساله تبدیل می کند. وقتی دوره قرعه کشی به پایان می رسد، دیگر نمی توانید پول قرض کنید.
در طول دوره قرعه کشی HELOC، هنوز باید پرداخت هایی را انجام دهید که معمولاً فقط با بهره هستند. در نتیجه، پرداخت ها در طول دوره قرعه کشی معمولاً اندک است. با این حال، پرداخت‌ها در طول دوره بازپرداخت به میزان قابل توجهی بیشتر می‌شوند، زیرا مبلغ اصلی وام گرفته شده در حال حاضر همراه با بهره در برنامه پرداخت گنجانده شده است.
توجه به این نکته مهم است که انتقال از پرداخت‌های صرفاً بهره به پرداخت‌های کامل و اصل و بهره می‌تواند کاملاً شوک‌کننده باشد و وام‌گیرندگان باید برای آن پرداخت‌های ماهانه افزایش یافته بودجه اختصاص دهند.
پرداخت ها باید در HELOC در طول دوره قرعه کشی آن انجام شود، که معمولاً فقط به سود است.
پرداخت ها باید در HELOC در طول دوره قرعه کشی آن انجام شود، که معمولاً فقط به سود است.
HELOC مزایا و معایب
مقدار (یا کم) استفاده از خط اعتباری خود را انتخاب کنید
نرخ‌های بهره متغیر به این معنی است که در صورت بهبود اعتبار یا کاهش نرخ‌های بهره بازار (احتمال کمتر) نرخ بهره (و پرداخت‌ها) شما می‌تواند کاهش یابد.
نرخ بهره کمتر در مقابل سایر گزینه های دریافت پول نقد (مانند وام های شخصی/کارت های اعتباری)
خط اعتباری برای مواقع اضطراری موجود است
پرداخت ها در نوسان است و بودجه بندی را سخت تر می کند
نرخ‌های بهره متغیر به این معنی است که در صورت کاهش اعتبار یا افزایش نرخ بهره در بازار (به احتمال زیاد) نرخ بهره (و پرداخت‌های شما) می‌تواند افزایش یابد.
اگر نتوانید پرداخت کنید، ممکن است خانه خود را از دست بدهید
به راحتی تا سقف اعتبار خود خرج کنید
HELOC به شما امکان دسترسی به یک خط اعتباری متغیر و با نرخ بهره پایین را می دهد که به شما امکان می دهد تا سقف مشخصی خرج کنید. HELOC ها گزینه بالقوه بهتری برای افرادی هستند که می خواهند به یک خط اعتباری چرخشی برای هزینه های متغیر و شرایط اضطراری که نمی توانند پیش بینی کنند دسترسی داشته باشند. به عنوان مثال، الف سرمایه گذار املاک و مستغلات کسانی که می خواهند برای خرید و تعمیر ملک از خط خود استفاده کنند، سپس پس از فروش ملک یا اجاره، خط خود را پرداخت کنند و روند را برای هر ملک تکرار کنند، HELOC را گزینه ای راحت تر و کارآمدتر از وام مسکن می دانند. HELOC به وام گیرندگان اجازه می دهد تا به همان میزان یا کمتر از خط اعتباری خود (تا حد مجاز) را به دلخواه خود خرج کنند و ممکن است برای افرادی که نمی توانند مخارج خود را در مقایسه با وام مسکن کنترل کنند، گزینه پرریسک تری باشد.
یک HELOC دارای نرخ بهره متغیر است، بنابراین پرداخت ها بر اساس میزان هزینه وام گیرندگان علاوه بر نوسانات بازار، در نوسان است. این می تواند یک HELOC را برای افرادی با درآمد ثابت که در مدیریت تغییرات بزرگ در بودجه ماهانه خود مشکل دارند، انتخاب بدی کند.
تفاوت های کلیدی
HELOC ها می توانند به عنوان وام بهبود خانه مفید باشند، زیرا به شما این امکان را می دهند که به همان اندازه که نیاز دارید وام بگیرید. اگر معلوم شد که به پول بیشتری نیاز دارید، می‌توانید آن را از خط اعتباری خود دریافت کنید - با فرض اینکه هنوز در دسترس است - بدون نیاز به درخواست مجدد برای وام وام مسکن دیگر.
شما باید یک سوال از خود بپرسید: چیست؟ هدف از وام? اگر دقیقاً بدانید که چقدر باید وام بگیرید و چگونه می خواهید پول را خرج کنید، وام مسکن انتخاب خوبی است. در صورت تایید، مبلغ مشخصی برای شما تضمین می شود که در صورت پیش پرداخت وام، آن را به طور کامل دریافت می کنید. در نتیجه، وام‌های سهام مسکن می‌توانند به هزینه‌های بزرگی مانند پرداخت صندوق کودکان کالج، بازسازی، یا ادغام بدهی.
برعکس، HELOC انتخاب خوبی است اگر مطمئن نیستید که چقدر باید وام بگیرید یا چه زمانی به آن نیاز دارید. به طور کلی، به شما امکان دسترسی مداوم به پول نقد را برای یک دوره معین می دهد - گاهی اوقات تا 10 سال. می توانید در مقابل خط خود وام بگیرید، تمام یا بخشی از آن را بازپرداخت کنید، سپس آن پول را بعداً دوباره قرض کنید، تا زمانی که هنوز در دوره قرعه کشی HELOC هستید.
با این حال، یک خط اعتباری سهام قابل فسخ است - درست مانند یک کارت اعتباری. اگر وضعیت مالی شما بدتر می شود یا خانه شما ارزش بازار کاهش یابد، سپس وام دهنده شما می تواند تصمیم به کاهش یا بستن خط اعتباری شما بگیرد. بنابراین، اگرچه ایده HELOC این است که می‌توانید در صورت نیاز از منابع مالی استفاده کنید، توانایی شما برای دسترسی به آن پول چیز مطمئنی نیست.
ملاحظات خاص
توجه به این نکته مهم است که دریافت HELOC ممکن است در سال 2021 سخت تر باشد: در سال 2020، دو بانک بزرگ - Wells Fargo و JPMorgan Chase - HELOC های جدید را در نتیجه همه گیری ویروس کرونا متوقف کردند. بانک‌های دیگر می‌توانند در آینده اعتبار خود را قفل کنند.
بازارهای HELOC
ما شاهد هیچ روندی در بازار HELOC نیستیم که راه های Wells Fargo و Chase را طی کند. در واقع، بازار HELOC در ارائه خود بسیار تهاجمی تر می شود و برخی از دستورالعمل ها را کاهش می دهد. ما پیش‌بینی می‌کنیم که بانک‌ها روی حداکثر محافظه‌کارانه‌تر عمل کنند وام به ارزش نسبت های اهرمی زمانی که می بینند ارزش خانه شروع به افزایش می کند.
-شموئل شایویتز، رئیس جمهور بودجه تایید شده
در ابتدا سردرگمی در مورد اینکه آیا صاحبان خانه قادر به انجام این کار هستند یا خیر وجود داشت بهره را از وام های سهام خانه و HELOC کسر کنید در اظهارنامه مالیاتی خود پس از تصویب قانون کاهش مالیات و مشاغل (TCJA). برخلاف قبل از قانون، مالکان خانه نمی‌توانند سود وام‌های مسکن و HELOC را کسر کنند، مگر اینکه وجوه به مصرف برسد.خریدخانه خود را بسازید یا به طور اساسی بهبود بخشید، و پولی که برای چنین بهبودهایی خرج می کنید باید در ملکی که به عنوان سهام وام عمل می کند خرج شود.
به عبارت دیگر، اگر از این پول برای پرداخت هزینه های کالج فرزندتان یا حذف بدهی استفاده کنید، دیگر نمی توانید از این وام ها بهره کسر کنید. این قانون برای سال‌های مالیاتی تا سال 2025 اعمال می‌شود. کسرها به بهره وام‌های واجد شرایط 750,000 دلار یا کمتر (375,000 دلار برای کسی که ازدواج کرده است به طور جداگانه درخواست می‌کند) محدود می‌شود. قوانین اضافی وجود دارد، به خصوص اگر وام مسکن اولی نیز دارید، بنابراین قبل از استفاده از این کسر، حتما با یک کارشناس مالیاتی مشورت کنید.
چه زمانی وام مسکن بهتر از خط اعتباری سهام خانه (HELOC) است؟
وام مسکن گزینه بهتری است از خط اعتباری سهام خانگی (HELOC) اگر:
- شما مقدار دقیقی که برای یک هزینه ثابت نیاز دارید را می دانید.
- شما می خواهید بدهی را تجمیع کنید اما نمی خواهید به یک خط اعتباری جدید دسترسی پیدا کنید و خطر ایجاد بدهی بیشتر را دارید.
- شما با درآمد ثابت زندگی می کنید و به یک پرداخت ماهانه مشخص نیاز دارید که نوسان نداشته باشد.
چه زمانی HELOC بهتر از وام مسکن است؟
HELOC گزینه بهتری نسبت به وام مسکن است اگر:
- برای استقراض و پرداخت هزینه های متغیر به یک خط اعتباری گردان نیاز دارید.
- شما می خواهید یک خط اعتباری برای موارد اضطراری آینده در دسترس داشته باشید، اما اکنون به پول نقد نیاز ندارید.
- شما در هزینه های خود آگاه هستید و می توانید هزینه های تکانه ای و بودجه متغیر را کنترل کنید.
کدام یک به من پول می دهد: یک HELOC یا یک وام مسکن؟
اگر در سریع‌ترین زمان ممکن به پول نیاز دارید، HELOC معمولاً کمی سریع‌تر از وام مسکن پردازش می‌شود. چندین وام دهنده خطوط زمانی پردازش وام مسکن را از دو تا شش هفته تبلیغ می کنند، در حالی که برخی از وام دهندگان تبلیغ می کنند که HELOC آنها می تواند در کمتر از 10 روز بسته شود. زمان واقعی بسته شدن بر اساس مقدار وام گرفته شده، ارزش دارایی و اعتبار وام گیرنده در نوسان خواهد بود.
جایگزین خوبی برای HELOC یا وام مسکن چیست؟
شما می توانید از یک بازپرداخت پول نقد، یک بازپرداخت مجدد استاندارد یا a وام از 401 (k) شما اگر برای یک هزینه ثابت به یک مبلغ کلان نیاز دارید. اگر می خواهید به یک خط اعتباری با نرخ بهره کم دسترسی داشته باشید، یک کارت اعتباری با یک نرخ سود تبلیغاتی 0٪ نرخ درصد سالانه (APR). نرخ بهره ای حتی بهتر از HELOC دارد، مشروط بر اینکه قبل از پایان دوره نرخ اولیه خود، آن را پرداخت کنید. اگر به نرخ های بهره کمی بالاتر اهمیتی ندارید و می خواهید از خطر سلب مالکیت جلوگیری کنید، الف وام شخصی یک جایگزین محکم است. هر گزینه دارای مزایا و معایب است و باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد.
الزامات HELOC یا وام مسکن چیست؟
به طور کلی، وام گیرندگان برای وام HELOC یا وام مسکن به موارد زیر نیاز دارند:
- بیش از 20 درصد سهام در خانه خود
- امتیاز اعتباری بیشتر از 600
- سابقه درآمد پایدار و قابل تأیید برای دو سال بیشتر
با مراجعه به وام دهندگانی که در این زمینه تخصص دارند، می توان بدون رعایت این شرایط مورد تایید قرار گرفت وام گیرندگان با ریسک بالا، اما انتظار داشته باشید که نرخ بهره بسیار بالاتری بپردازید. اگر یک وام گیرنده با ریسک بالا هستید، ممکن است ایده خوبی باشد که به دنبال یک وام باشید مشاوره اعتباری خدمات مشاوره و کمک قبل از ثبت نام برای وام HELOC با بهره بالا یا وام مسکن.
خط پایین
به خاطر داشته باشید که فقط به این دلیل که می توانید در برابر سهام خانه خود وام بگیرید به این معنی نیست که باید. اما اگر نیاز دارید، هنگام تصمیم‌گیری بهترین راه برای وام‌گیری، عوامل زیادی وجود دارد که باید در نظر بگیرید: چگونه از پول استفاده می‌کنید، چه اتفاقی ممکن است برای نرخ بهره بیفتد، برنامه‌های مالی بلندمدت شما، و تحمل ریسک و نرخ های نوسان.
برخی از افراد با نرخ بهره متغیر HELOC راحت نیستند و وام مسکن را برای ثبات و قابل پیش بینی بودن پرداخت های ثابت و دانستن میزان بدهی خود ترجیح می دهند.
با این حال، اگر در مورد مقدار مورد نیاز مطمئن نیستید و با نرخ بهره متغیر راحت هستید، HELOC ممکن است بهترین گزینه برای شما باشد. مانند هر محصول اعتباری، مهم است که بیش از حد تمدید نشوید و بیش از آنچه که می توانید بازپرداخت کنید وام نگیرید زیرا خانه شما وثیقه وام است.
منبع: https://www.investopedia.com/mortgage/heloc/home-equity-vs-heloc/?utm_campaign=quote-yahoo&utm_source=yahoo&utm_medium=referral&yptr=yahoo