محدودیت های وام GSE اکنون بیش از 1 میلیون دلار است

آژانس مالی مسکن فدرال (FHFA) فقط اعلام کرد محدودیت های وام مطابق GSE برای اولین بار از 1 میلیون دلار فراتر خواهد رفت. به زبان انگلیسی ساده، این اعلامیه به این معنی است که در سال 2023 فانی مایFNMA
و فردی مک برای اولین بار قادر به خرید وام مسکن با ارزش بیش از یک میلیون دلار خواهند بود.

این جدید محدودیت بالاتر از 1,089,300 دلار فقط برای بازارهای "هزینه بالا" اعمال می شود، اما محدودیت های وام GSE در حال افزایش است. اکثر مناطق جغرافیایی ایالات متحده محدودیت وام 726,000 دلاری در سال 2023 خواهند داشت. از 647,200 دلار در سال 2022. (برای ثبت FHA محدودیت های وام بالایی دارد.)

هر کسی که فکر می کند "این ارقام به شدت بالا به نظر می رسند" در مسیر درستی است.

حتی حد "معمول" 726,000 دلار بسیار بالاتر از 455,000 دلار است. میانگین قیمت فروش خانه در ایالات متحده (در حال حاضر افزایش یافته است).. بنابراین این محدودیت‌های بالا یکی از حفره‌های داستانی است که توسط کسانی گفته می‌شود که اصرار دارند سیاست مسکن فدرال در مورد کمک به افراد فقیر برای گرفتن خانه است، نه به حداکثر رساندن تعداد وام‌های مسکنی که صنعت مالی می‌تواند بنویسد.

اجازه دادن حمایت فدرال برای وام مسکن در مورد خانه های تعطیلات، خانه های دوم، املاک سرمایه گذاری، و بازپرداخت نقدی، و همچنین برای خریداران "برای اولین بار" که خانه های قبلی و برای کسانی که درآمد دارند درآمد بالاتر از حد متوسط، فقط چند مورد دیگر از آن سوراخ ها هستند. اما من پرت می شوم.

این محدودیت‌های وام باید در دو دهه گذشته به طور سیستماتیک کاهش می‌یابد و در کنار آن افزایش می‌یابد g-fees که همه مناطق جغرافیایی را در یک موقعیت قرار می داد. شکست در تغییر این سیستم به این معنی است که با افزایش قیمت مسکن، حمایت فدرال از وام های مسکن با آنها افزایش یافته است و در نتیجه افزایش بیشتر قیمت را افزایش می دهد.

تعداد بسیار کمی از مقامات دولتی حتی به این مشکل اذعان کرده اند.

صرف نظر از این، عبور از آستانه میلیون دلاری باید حداقل توجه را به این مشکل سیاست جلب کند. گزارش وال استریت ژورنال امیدوار کننده به نظر می رسد «محدودیت‌های بالاتر احتمالاً بحثی را در مورد اینکه چقدر وام مسکن بزرگتر از آن است که توسط دولت حمایت شود، تجدید کند.» اما واقعاً در 15 سال گذشته بحث زیادی وجود نداشته است.

در بهترین حالت، تعدادی از اعضای کنگره از مناطق "پرهزینه" کشور - وجود دارند تقریباً 100 شهرستان از این قبیل در بیش از ده ایالت - دارند این موضوع را تایید کرد و خواستار افزایش هزینه‌های g به جای محدودیت‌های کمتر شد. نکاتی در این مورد نه- مناظره در برنامه اخیر اد دیمارکو، مدیر سابق FHFA ظاهر شد نظرات به وال استریت ژورنال:

شاید سقف وام بیش از 1 میلیون دلار توجه کسی را به خود جلب کند و حداقل بحث سیاستی بسیار مورد نیاز در مورد ردپای دولت در بازار وام مسکن را برانگیزد.

دیمارکو درست می گوید. بحث is بسیار مورد نیاز متأسفانه در چند دهه اخیر تقریباً هیچ پیشرفتی در این زمینه حاصل نشده است. صرف نظر از اینکه کدام حزب سیاسی کنترل کنگره یا کاخ سفید را در دست داشت، مقامات دولتی به طور پیوسته ردپای فدرال را در بازار وام مسکن گسترش داده اند.

به عنوان مثال، دولت از زمان بحران مالی 2008 بر بازار وام مسکن ثانویه مسلط بوده است و GSEs هنوز تحت نظارت دولت است. با این حال، عده کمی به یاد دارند که وضعیت قبل از بحران چندان متفاوت نبود. از جانب 1996 به 2007، سهم سالانه فانی و فردی از کل بازار اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن (MBS) به طور متوسط ​​60 درصد است که تنها حدود 10 درصد کمتر از سهم پس از بحران است.

در حالی که به نظر نمی رسد این نوع سهم بازار هیچ کس را در واشنگتن آزار دهد، منشور فانی تصریح می کند که عملیات بازار ثانویه آنها "باید با شرایطی انجام شود که به طور منطقی از استفاده بیش از حد از امکانات شرکت جلوگیری کند." منشور فردی شامل زبان تقریباً یکسانی است.

شاید این موضوع از نوع حاکمیت قانون بیش از حد مبهم باشد که مقامات منتخب به آن اهمیت دهند.

اگر چنین است، آن‌ها می‌توانند فقط به برخی حقایق مالی مسکن که به راحتی قابل ربط هستند و با مشارکت بیشتر فدرال همزمان است، تکیه کنند. به عنوان مثال، نرخ مالکیت خانه در ایالات متحده تقریباً است دقیقاً جایی که قبل از اتکای گسترده به فانی و فردی بود; افزایش قیمت مسکن دارد به طور مداوم از درآمد پیشی گرفت رشد، و مالیات دهندگان مجبور به پرداخت هزینه شده اند صدها میلیارد دلار کمک مالی.

فانی و فردی (به همراه FHA) به سوخت کمک کرده اند بدهی وام مسکن بیشتر، با حقوق صاحبان سهام کمتر، برای خانه های با قیمت بالاتر. این سیاست ها بوده است به ویژه برای خانواده های کم درآمد مضر است، و همه یک آمریکایی معمولی باید برای سیستم مالی مسکن موجود نشان دهد بدهی بیش از حد، هزینه های بالای مسکن، قیمت های بی ثبات خانه، مقررات بیش از حد، و دنباله ای از کمک های مالی فدرال.

سیاست‌های فدرال همچنین کسب‌وکارهای بخش خصوصی را که می‌توانستند به ایجاد یک سیستم پایدارتر، شاید با گزینه‌های متنوع‌تر وام‌دهی و بیمه کمک کنند، منع کرده است.

همانطور که در فصل مالکیت خانه اشاره کردم توانمندسازی کارگر جدید آمریکایی، کتابی که در آینده توسط همکارم ویرایش شده است اسکات لینکوم، سیاست های فدرال توانایی کارگران برای ایجاد ثروت و انباشت دارایی را به ویژه در بازارهای کار آشفته به خطر انداخته است. بدهی بلندمدت و کم حقوق صاحبان سهام، صرف نظر از دارایی اساسی، یک قمار است.

راه حل ایده آل حذف دولت فدرال به طور کامل از صنعت تامین مالی مسکن است. در حالی که چنین تغییری از نظر سیاسی دشوار است، کنگره می‌تواند هر تعداد اصلاحات تدریجی را اجرا کند که به سادگی سیستم مالی مسکن را در جهت بهتری هدایت کند.

دیگر حمایت فدرال از خانه های 1 میلیون دلاری برای شروع کار معقولی به نظر می رسد.