از هنگ کنگ تا سیدنی، قیمت خانه در گران ترین شهرهای آسیا در حال کاهش است

(بلومبرگ) - برخی از گران ترین بازارهای مسکن آسیا و اقیانوسیه پس از رشد سرسام آور سال گذشته شروع به خنک شدن کرده اند.

بیشترین خوانده شده از بلومبرگ

قیمت مسکن در سیدنی و هنگ کنگ شروع به کاهش کرده است، در حالی که ارزش در سنگاپور در سه ماهه گذشته به سختی افزایش پیدا کرد، زیرا خریداران نسبت به افزایش نرخ بهره و بادهای مخالف اقتصادی احتیاط کردند.

این چرخش نمی‌توانست ناگهانی‌تر باشد، زیرا هزینه‌های وام‌گیری پایین و ترس از دست دادن در طول همه‌گیری همه‌گیر باعث ایجاد شور و هیجان جهانی ملکی شد که از تورنتو تا اوکلند امتداد یافت. قیمت‌های سیدنی در سال گذشته تقریباً 27 درصد افزایش یافت، در حالی که ارزش‌ها در سنگاپور بیشترین جهش را در بیش از یک دهه گذشته داشت و هنگ کنگ کم‌هزینه‌ترین مکان جهان برای خرید خانه باقی ماند.

اگرچه شرایط در سراسر منطقه متفاوت است، برخی از مخرجات مشترک در پشت کندی وجود دارد. نگرانی در مورد قیمت مناسب، سنگاپور را بر آن داشت تا املاک را محدود کند، در حالی که ریسک تورم بانک های مرکزی را به فکر افزایش نرخ بهره می برد که پرداخت وام مسکن را برای خریداران مسکن دشوارتر می کند.

در همین حال، کووید-19 به باد مخالف در بازارهای املاک و مستغلات چین می افزاید. هنگ کنگ در پی تلاش ناموفق خود برای مهار آخرین موج، با مهاجرت ساکنان خود دست و پنجه نرم می کند، در حالی که قرنطینه در شانگهای امیدها را برای بهبودی سریع از رکود ناشی از سرکوب بدهی های بیش از حد توسعه دهندگان از بین می برد.

ویکتوریا گرت، رئیس بخش مسکونی آسیا و اقیانوسیه در نایت فرانک، گفت: «از زمان بحران مالی جهانی، دولت‌های منطقه نسبت به افزایش قیمت دارایی‌ها هوشیارتر شده‌اند، در حالی که این بیماری همه‌گیر باعث افزایش شکاف‌های ثروت نیز شده است. اگرچه تغییر از بازار فروشنده فرصت های بیشتری را آشکار می کند، خریداران احتمالاً انتخابی تر و حساس تر به قیمت خواهند بود.

داستان ادامه دارد

گارت تخمین می‌زند که برای سال 2022، قیمت‌های مسکونی در سراسر منطقه با نرخ ملایم‌تر و پایدارتر بین 3 تا 5 درصد رشد خواهند کرد. این کمتر از رشد 9.1 درصدی سال گذشته است.

گرت گفت: مطمئناً، تقاضا ممکن است در برخی از بازارها باقی بماند، تا حدی به این دلیل که بعید است کمبود موجودی مسکن در 12 ماه آینده کاهش یابد. وی افزود، با توجه به اینکه چرخه افزایش نرخ هنوز در مرحله اولیه خود است، فرصتی برای خریداران وجود دارد تا از نرخ های تامین مالی که هنوز هم مناسب هستند، استفاده کنند.

خریداران در جاهای دیگر منصرف نشده اند. در بریتانیا، قیمت مسکن با سریع‌ترین سرعت سالانه از سال 2004 در ماه مارس افزایش یافت، در حالی که قیمت‌ها در 20 شهر ایالات متحده نیز در حال افزایش است.

در زیر خلاصه ای از آخرین روند مسکن در شهرهای کلیدی آورده شده است.

سیدنی

قیمت خانه در پرجمعیت‌ترین شهر استرالیا نشانه‌هایی از خستگی نزدیک به بالاترین رکورد را نشان می‌دهد، زیرا انتظارات افزایش نرخ‌های بهره توسط بانک مرکزی افزایش می‌یابد.

در حال حاضر، مقرون‌به‌صرفه بودن بر سطح بالای بازار فشار می‌آورد و رشد درآمد به‌خوبی پشت سر افزایش قیمت‌ها مانده است: بین مارس 2020 و دسامبر 2021، دستمزدها 3.3 درصد در مقایسه با افزایش 22.6 درصدی ارزش مسکن افزایش یافته است. میانگین ارزش خانه در سیدنی بیش از 17 برابر متوسط ​​حقوق در این کشور است.

به علاوه، بدهی ناخالص خانوار استرالیا به عنوان سهمی از درآمد قابل تصرف نزدیک به 200 درصد است. همه اینها خریداران را در بزرگترین بازار مسکن کشور محتاط کرده است. قیمت مسکن در شهر بندری در ماه گذشته 0.2 درصد کاهش یافت و در کنار ضررهای فوریه، یک رشته برد را که از اکتبر 2020 آغاز شد، شکست.

نریدا کونیسبی، اقتصاددان ارشد در شرکت املاک و مستغلات ری وایت گفت: «بسیاری از آن به بحث در مورد نرخ بهره مربوط می شود، و سیدنی، به دلیل اینکه بازار بسیار گرانی است، برای صحبت در مورد افزایش نرخ بسیار حساس است. کاهش رقابت در حراج ها "منعکس کننده احساسی است که واقعاً نسبت به تمایل مردم برای پرداخت بسیار بالاتر از قیمت ذخیره تغییر کرده است."

هنگ کنگ

قیمت مسکن در هنگ کنگ از ماه آگوست روند نزولی داشته است و هیچ بهبود سریعی در چشم نیست. چالش‌ها از رکود اقتصادی و افزایش نرخ‌های بهره گرفته تا ادامه خروج افراد محلی و مهاجران ناامید از تنش‌های سیاسی و اقدامات سختگیرانه فاصله‌گذاری اجتماعی را شامل می‌شود.

بازار مسکن این شهر در سال گذشته غیرقابل توقف ظاهر شد و قیمت ها در ماه اوت رکورد شکستند. به گفته آژانس املاک Centaline Ltd. UBS Group AG انتظار دارد که قیمت ها در سال جاری به دلیل خروج جمعیت و افزایش نرخ کاهش یابد، ارزش ها از آن زمان 7.3% کاهش یافته است. Goldman Sachs Group Inc بدبین تر است و پیش بینی می کند تا سال 20 2025 درصد کاهش یابد.

روزانا تانگ، سرپرست تحقیقات هنگ کنگ و منطقه خلیج بزرگ در Colliers International گفت: "قیمت مسکن حداقل در کوتاه مدت تحت فشار باقی خواهد ماند." علاوه بر کووید-19، سایر عدم قطعیت‌های بازار از جمله تنش‌های ژئوپلیتیکی و ریسک‌های نرخ بهره نیز تصمیم‌گیری خریداران مسکن را به تاخیر می‌اندازد.

سنگاپور

پس از سالی که قیمت‌ها بیشترین افزایش را در بیش از یک دهه گذشته داشته است، بازار مسکن سنگاپور به دلیل محدودیت‌های املاک و مالیات‌های بالاتر در حال سرد شدن است. رشد قیمت خانه های خصوصی جدید به 0.4 درصد در سه ماهه گذشته کاهش یافت، در حالی که فروش در ماه مارس به کمترین میزان در 21 ماه گذشته رسید.

مقامات در ماه دسامبر اقدامات خنک کننده ای را برای رفع فقدان مقرون به صرفه بودن همراه با این خطر که خانوارها ممکن است برای پرداخت وام مسکن خود با نرخ های بالاتر دچار مشکل شوند، ارائه کردند. در ماه فوریه، دولت افزایش مالیات بر دارایی را برای ساکنان ثروتمند اعلام کرد، که می‌تواند باعث شود برخی از خریداران در آن بخش به حاشیه بنشینند.

با این حال، تحلیلگران گفته اند که محدودیت ها ممکن است فقط یک راه حل کوتاه مدت باشد، زیرا تقاضای واقعی در میان مردم محلی وجود دارد، مانند آنهایی که از آپارتمان های عمومی خود به واحدهای خصوصی ارتقاء می دهند و همچنین هزاره هایی که به دنبال زندگی مستقل هستند.

آلن چئونگ، مدیر اجرایی تحقیقات در Savills Plc، گفت که افزایش قیمت مصرف کننده ممکن است خریداران بالقوه را زودتر به بازار وارد کند و قدرت خرید خود را حفظ کند. او گفت: «تورم افیونی است که تقاضا را افزایش می دهد.

ربودن

قیمت‌های مسکونی در شانگهای، یکی از انعطاف‌پذیرترین بازارهای مسکن در چین، پس از سه ماه کاهش، پس از اقدامات مقامات برای جلوگیری از کندی ناشی از بحران نقدینگی در توسعه‌دهندگان، مجدداً افزایش یافت. اکنون این بازگشت به دلیل قرنطینه گسترده مرکز مالی در معرض تهدید قرار گرفته است.

رودی آلن، مدیر ارشد تحقیقات آسیا و اقیانوسیه در جونز لانگ لاسال، گفت: «اکنون شاهد هستیم که کووید در شانگهای قدرت بیشتری گرفته است، که ممکن است در نتیجه بازار را در سه ماهه دوم محدود کند.

با این حال، چشم انداز بلندمدت شهر به دلیل کاهش موجودی کالا و کاهش نرخ بهره، بهتر به نظر می رسد. رکود اقتصادی چین را در یک واگرایی شدید سیاستی با سایر اقتصادهای بزرگ به سمت حالت تسهیل سوق داده است. بانک مرکزی در ماه ژانویه برای اولین بار در دو سال اخیر یک نرخ کلیدی را کاهش داد، در حالی که بانک های بزرگ نرخ وام مسکن را کاهش داده و زمان تایید وام را کوتاه کرده اند.

یانگ هونگ‌سو، مدیر مؤسسه تحقیقاتی E-House China Enterprise Holdings Ltd.، گفت: فروش خانه در شانگهای احتمالاً امسال تثبیت خواهد شد و احتمالاً در پایان سال افزایش خواهد یافت.

بیشترین خوانده شده از بلومبرگ Businessweek

© 2022 Bloomberg LP