سیاست های مسکن فدرال گرفتن وام را آسان تر می کند اما صاحب خانه نمی شود

هفته گذشته در جلسه کمیته خدمات مالی مجلس شهادت دادم رونق و رکود: نابرابری، مالکیت خانه و تأثیرات بلندمدت بازار گرم مسکن. اولین باری نبود که شهادت می‌دادم-یا نوشته شده است- در مورد این موضوعات، بنابراین من کمترین تعجب نکردم که چگونه بسیاری از شاهدان (و اعضای کنگره) می خواهند حتی بیشتر از پول دیگران را در به اصطلاح کمبود مسکن صرف کنند.

اما با توجه به نظرات نماینده اد پرلموتر (D-CO)، من می‌خواهم این رکورد را ثابت نگه دارم.

به گفته پرلموتر (در حدود نقطه 2:55من نمی‌خواهم در مورد عرضه مسکن کاری انجام دهم، و می‌خواهم «با اطمینان از نداشتن پول نقد مردم، تقاضا را کاهش دهم». اما این توصیف نادرستی از آنچه من پیشنهاد کردم است.

من با ساختن خانه های بیشتر، چه خانه های مجردی و چه آپارتمانی مشکلی ندارم. مشکل این است که مسکن همیشه تا حدودی عرضه محدود است. در بسیاری از مکان‌هایی که مردم می‌خواهند زندگی کنند، زمین کافی برای افزایش چشمگیر عرضه وجود ندارد.

بخشی از این کمبود به دلیل محدودیت‌های منطقه‌بندی ایالتی و محلی است، مانند محدودیت‌هایی که آپارتمان‌های بلند را از اکثر محله‌های حومه شهر دور نگه می‌دارد. آن محله‌ها تحت سلطه خانه‌های مجردی خانواده‌ها هستند، و به همین منوال خواهند ماند. به سادگی زمین خالی زیادی در دلخواه ترین مناطق شهری و حومه شهر باقی نمانده است، بنابراین حتی برداشتن همه محدودیت های منطقه بندی به این زودی ها تغییرات عظیمی را ایجاد نخواهد کرد.

در هر صورت، ساخت واحدهای مسکونی جدید به زمان نیاز دارد و مردم نمی‌توانند به سادگی یکی از والمارت را خریداری کنند. (بله، امکان خرید یک سوله یا انبار کوچک در Home Depot وجود دارد.)

مشکل دیگر این است که مردم معمولاً باید برای هزینه‌های کلان در دوره‌های زمانی طولانی بپردازند، و توانایی انجام مداوم این پرداخت‌ها به مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و اجتماعی بستگی دارد. بسیاری از این عوامل هیچ ارتباط مستقیمی با سیاست مالی مسکن ندارند.

بنابراین، در حالی که من همگی طرفدار ساخت خانه‌ها و آپارتمان‌های بیشتر هستم، حقیقت این است که دولت فدرال کاری جز پرهیز از بدتر کردن محدودیت‌های عرضه و کاهش فرصت‌های اقتصادی نمی‌تواند انجام دهد. با این حال، از نظر تاریخی، دقیقا همینطوره چی سیاست های فدرال انجام داده اند.

سیاست های فدرال به طور مداوم تقاضا را با تسهیل گرفتن وام در تمام مناطق جغرافیایی کشور، با روند به سمت پایین تر بودن ارزش سهام و مدت زمان طولانی تر تا سررسید، افزایش داده است. تنها کاری که این رویکرد انجام داده است این است که افراد بیشتری را به سمت بازار سوق دهد تا همان عرضه محدود را پیشنهاد دهند. و اغلب این کار را با بی‌توجهی محض به توانایی افراد برای مقابله با ریسک بالای وام‌های مسکن بلندمدت و با حقوق صاحبان سهام انجام داده است، در نتیجه مردم را با بدهی بیشتر و مسکن ارزان‌تر می‌گذارد.

به‌طور شگفت‌انگیزی، سیاست‌گذاران فدرال همچنان بر افزایش تقاضا از طریق سوق دادن افراد بیشتر – به‌ویژه آن‌هایی که درآمد پایین‌تری دارند – به بازار با وام‌های هنگفتی متمرکز می‌شوند.

این زمین اغلب شامل برخی از نسخه های کاهش شکاف ثروت است زیرا مسکن بخش بزرگی از ثروت آمریکایی ها را تشکیل می دهد. اما اگر یکی از اعضای کنگره افزایش ثروت افراد فقیر را با یارانه دادن به حساب‌های حاشیه برای قمار سهام پیشنهاد می‌کرد، این پیشنهاد در کاپیتول هیل مورد خنده قرار می‌گرفت. با این حال، حقوق صاحبان سهام بازار و قیمت خانه به نمایش گذاشته اند نوسانات مشابه- یعنی ریسک مالی مشابه - برای چندین دهه.

بنابراین، برای روشن شدن، من طرفدار برداشتن پول نقد مردم نیستم.

با این حال، من طرفدار آن هستم که به آنها اجازه دهیم بیشتر پول نقد خود را نگه دارند و خودشان تصمیم بگیرند که زمان مناسبی برای گرفتن بدهی است. به عبارت دیگر، من می گویم که دیگر زمان آن سپری شده است که دولت فدرال دست از آسانی گرفتن وام های مسکن بلندمدت با حقوق صاحبان سهام پایین بردارد. این رویکرد به وضوح نتایجی را به دست نمی آورد - که مسکن را مقرون به صرفه تر می کند - بنابراین بسیاری از اعضای کمیته خدمات مالی مجلس ادعا می کنند که می خواهند.

در واقع، این ادعا که مقرون به صرفه بودن هدف اصلی است و در عین حال انجام هر کاری که برای انجام برعکس شناخته شده است، بی معنی است. حتی رئیس انجمن ملی کارگزاران املاک و مستغلات موافقت می کند (نگاه کنید به نقطه 2:55:56) که "تقاضا در حال حاضر بسیار بیشتر از عرضه است"، بنابراین حتی ادامه همان سطح سیاست های فدرال که تقاضا را افزایش می دهد، فشار صعودی بر قیمت ها وارد می کند.

در درازمدت، راه حل قیمت های بالای مسکن نمی تواند صرفاً افزایش عرضه باشد، زیرا سیاست فدرال همچنان تقاضا را افزایش می دهد، کاری که انجام آن بسیار آسان تر از افزایش عرضه است.

سیاست فدرال به جای اینکه اجازه دهد تصمیمات افراد در مورد پناهگاه با شرایط اقتصادی آنها تغییر کند، اساساً به مردم گفته است که این شرایط را فراموش کنند و وام های بزرگتر با پول کمتر برای پیش پرداخت دریافت کنند. این رویکرد اغلب برای وام‌گیرنده شکست می‌خورد - فقط از میلیون‌ها نفری که پس از ظهور فانی و فردی با اقامه دعوی سلب مالکیت شده‌اند بپرسید - و همچنین از همه کسانی که سعی می‌کنند پس‌انداز کنند تا قبل از گرفتن وام غول‌پیکر امنیت بیشتری کسب کنند.

آنچه بسیار شگفت‌انگیز است، سابقه هولناکی است که دقیقاً از همان سیاست‌هایی که همه همتایان شنوایی من و اکثر دموکرات‌های خدمات مالی مجلس نمایندگان خواستار آن هستند.

اداره مسکن فدرال عصر نیو دیل خط قرمز ایجاد کرد و محله های تفکیک شده، شرایط وام مسکن را تمدید کرد و پیش پرداخت ها را به زیر 20 درصد رساند. GSE ها سپس در اواخر دهه 1960 ایجاد شدند (به عنوان یک ترفند بودجه، برای آنچه ارزش دارد) اما نرخ مالکیت خانه به سختی کاهش یافته است. استراتژی بیل کلینتون در سال 1994 مبنی بر استفاده از GSEs برای افزایش نرخ از طریق آسان‌تر کردن دریافت وام‌های مسکن بلندمدت و کم سهام، فاجعه‌ای غیرقابل کاهش بود، و نرخ مالکیت سیاه‌پوستان پس از چندین دهه از این سیاست‌ها حتی پایین‌تر رفت. بسیاری از دموکرات‌ها حتی می‌خواهند افتضاح‌ترین سیاست‌های مسکن دهه 1900، مسکن عمومی و یارانه‌های اجاره را گسترش دهند.

گذشته از این شکست‌های آشکار، سیاست‌های فدرال کسب‌وکارهای بخش خصوصی را که می‌توانستند به ایجاد یک سیستم پایدارتر کمک کنند، از بین برده است. برای مثال، اگر شرکت‌های خصوصی مجبور به رقابت با دولت فدرال نباشند، می‌توانند گزینه‌های متنوع‌تری برای وام‌دهی و بیمه ارائه دهند. اما دولت فدرال بر بازار مسلط است.

بنابراین، نه، نمی‌خواهم مطمئن شوم که مردم پول نقد برای خرید خانه ندارند. اما من از دولت فدرال می‌خواهم که از برداشت پول نقد مردم برای تأمین بودجه بیشتر برنامه‌های فدرال و وام‌های بیشتر که در نهایت حتی بیشتر از پول نقد آنها را می‌گیرد، دست بردارد.