نمودارهای پرلمن ESR مسیر رشد بعدی را پس از معامله پرفروش ARA ترسیم می کند

تازه از یک معامله اساسی که ESR را به بزرگترین مدیر املاک آسیا، رئیس تبدیل کرد جفری پرلمن دارایی‌های فیزیکی که رونق دیجیتال آسیا را تقویت می‌کنند، مانند مراکز داده، هاب‌های لجستیک و انبارها جمع‌آوری می‌کند.

It فقط گرفته شده است جفری پرلمن 38 ساله از Warburg Pincus شش سال برای تبدیل شدن به یکی از برترین معامله گران املاک و مستغلات آسیا. پرلمن از زمانی که در سال 2016 در سنگاپور مستقر شد، بر رشد سرسام آور ESR Cayman در فهرست هنگ کنگ نظارت داشته است. در آن زمان، دارایی‌های تحت مدیریت ESR تقریباً 1,800 درصد افزایش یافته و به 140 میلیارد دلار رسیده است که آن را به پنجمین مدیر بزرگ املاک و مستغلات جهان توسط AUM و بزرگترین مستقر در آسیا تبدیل کرده است. 

«هیچکس نبوده است که کتاب بازی برای این کار تنظیم کرده باشد. پرلمن از دفتر Warburg Pincus خود که مشرف به تفرجگاه یکپارچه مارینا بی سندز سنگاپور است، می‌گوید آنچه که ما ایجاد کرده‌ایم، توجه زیادی را برانگیخت. پرلمن مسیر استراتژیک ESR را به عنوان رئیس ترسیم می کند - سمتی که او از سال 2019، زمانی که ESR سهام خود را در هنگ کنگ فهرست کرد - در حالی که همزمان بر تجارت املاک و مستغلات آسیا-اقیانوسیه این شرکت سهامی خاص و همچنین عملیات آسیای جنوب شرقی آن به عنوان مدیر عامل نظارت می کند، در اختیار داشت.

تصاحب غول املاک و مستغلات سنگاپور ARA Asset Management توسط ESR بود که این شرکت را در ردیف بزرگترین مدیران املاک جهان قرار داد. در معامله ای که آگوست گذشته آغاز شد و در ژانویه بسته شد، سرمایه دار سنگاپور جان لیم ARA خود را با 95 میلیارد دلار در AUM به مبلغ 5.2 میلیارد دلار به ESR فروخت. در یک لحظه، ESR دارایی های خود را از 36.4 میلیارد دلار که در آن زمان در اختیار داشت، چهار برابر کرد.

معامله انجام شد زیرا برای هر دو طرف منطقی بود. با ترکیب با ESR، لیم و سرمایه‌گذار قدیمی‌اش، میلیاردر سنگاپور، Chew Gek Khim، سهام خود را در سهام خصوصی ARA به تقریباً 5٪ سهم هر یک در یک شرکت سهامی عام بزرگ‌تر افزایش دادند. ESR در صنعتی که بزرگتر بودن به طور فزاینده ای بهتر است، مقیاس گرفت. Chew در سال گذشته قرارداد گفت: «با ادغام این دو [شرکت] می‌توانیم Blackstone آسیا را ایجاد کنیم. مقایسه مناسب است ESR در حال حاضر سومین مدیر دارایی عمومی جهان پس از Blackstone و Brookfield است. و پرلمن قصد دارد فاصله را با این دو غول آمریکای شمالی کم کند. پرلمن می‌گوید: «ما خیلی روی آنها هستیم.

ESR تحت مدیریت Perlman در حال ایجاد یک پایگاه قوی از زیرساخت فیزیکی است که از تجارت الکترونیک و صنایع دیجیتال در حال رشد آسیا - در قالب مراکز داده، هاب لجستیک و انبارها پشتیبانی می کند. این شرکت برای پاسخگویی به تقاضای غول‌های تجارت الکترونیکی آمازون، علی‌بابا، کوپانگ و JD.com، در میان دیگران، تسهیلات لجستیکی را در سراسر منطقه ساخته و به دست آورده است. زمانی که بسیاری از شرکت‌های املاک و مستغلات از Covid-2020 در حال فروپاشی هستند و توسعه‌دهندگان مسکن بدهکار چینی با بحران نقدینگی مواجه هستند. در حالی که بسیاری از سرمایه‌گذاران املاک آسیا شاهد آسیب دیدن سهام شرکت‌هایشان از همه‌گیری بوده‌اند، قیمت سهام ESR در دو سال و نیم پس از عرضه اولیه عمومی (و در تاریک‌ترین روزهای شیوع بیماری) 19 درصد افزایش یافته است.

استراتژی توسعه املاک و مستغلات برای مشاغل اقتصادی جدید - به جای ساختن آسمان‌خراش‌های درخشان، هتل‌های شیک یا ساختمان‌های نمادین - به Perlman نسبت داده می‌شود که در بنیان‌گذاری e-Shang نقش اساسی داشت. این شرکت مستقر در شانگهای در سال 2016 با گروه Redwood سنگاپور ادغام شد و ESR را تشکیل داد که ارزش بازار فعلی آن 15 میلیارد دلار است که برخی از توسعه دهندگان برجسته املاک آسیا را کوتوله می کند. پرلمن به یاد می‌آورد: «ما می‌خواستیم توسعه‌دهنده تجارت الکترونیک و صاحبخانه باشیم، و اینگونه شروع کردیم. چشم انداز این بود که ارائه تسهیلات لجستیکی را آغاز کنیم و سپس یک پلت فرم مدیریت سرمایه توانمند در طول زمان ایجاد کنیم.

دارایی های ترکیبی ESR و ARA شامل 95 میلیارد دلار در وسایل نقلیه سرمایه گذاری خصوصی و 14 REIT به ارزش 45 میلیارد دلار است که آن را به بزرگترین حامی REIT در آسیا و اقیانوسیه تبدیل می کند. نهاد بزرگ شده بیش از 35 میلیون متر مربع دارایی در 28 کشور جهان را در اختیار دارد و مدیریت می کند که بیش از 80 درصد آن (بر اساس فضای طبقه) دارایی های اقتصادی جدید مانند انبارهای لجستیک و مراکز داده است.

"هیچکس نبود که کتاب بازی برای این کار تنظیم کرده باشد."

با این حال، ESR ممکن بود وجود نداشته باشد اگر Warburg Pincus پرلمن را در اواخر سال 2008 برای کمک به ایجاد حضور خود در منطقه پس از فروپاشی بازار مسکن ایالات متحده که جرقه بحران مالی جهانی را به وجود آورد، به آسیا اعزام نمی کرد. پرلمن در سال 2006، یک سال پس از شروع کار خود در وال استریت به عنوان تحلیلگر بانکداری سرمایه گذاری دارایی با Credit Suisse First Boston، که دارای مدرک لیسانس مدیریت بازرگانی از دانشگاه میشیگان بود، به شرکت خرید در نیویورک پیوست. سپس به عنوان یکی از همکاران تیم سرمایه‌گذاری جهانی واربورگ پینکوس در املاک و مستغلات، به چین رفت و آمد کرد و در جستجوی قراردادهایی با همتای اصلی این شرکت خریدار بود که اکنون توسط الن نگ رهبری می‌شود. 

پرلمن به یاد می آورد: «من به پکن و شانگهای رفت و آمد داشتم و اساساً از یک چمدان زندگی می کردم. همانطور که تجارت در چین رشد کرد، پرلمن زمان بیشتری را در این کشور سپری کرد (در سال 250 به مدت 2010 روز) و منطقی بود که به آسیا فکر کنیم. بنابراین، در سال 2011، او با این زمین از دوست دختر وقت خود، الیزابت، خواستگاری کرد: "اگر به هنگ کنگ برویم، من را خیلی بیشتر خواهید دید." زمانی که پرلمن و نامزدش در اواخر سال 2011 به آنجا نقل مکان کردند، او چند معامله در چین منعقد کرده بود، از جمله شراکت بین Warburg Pincus و کهنه‌کاران صنعت لجستیک، جفری شن و سان دانگ‌پینگ برای تشکیل توسعه‌دهنده انبار e-Shang. شن، یکی از بنیانگذاران و مدیر عامل شرکت ESR، به یاد می آورد: «در آن زمان، انبارداری بازار بزرگی نبود و عرضه بسیار محدودی از امکانات لجستیکی مدرن و سازمانی وجود داشت. ما قطعاً پتانسیل را دیدیم، به خصوص با ظهور تجارت الکترونیک.

Pحرفه پیشرو erlman از پدر و مادر مرحومش که هر دو وکیل بودند الهام گرفت. پدر مایکل پرلمن - که به عنوان وکیل املاک در میشیگان کار می کرد - جفری را تشویق کرد که در زمینه تجارت تحصیل کند، درست مانند خواهر بزرگترش دانا، که به عنوان افسر ارشد استراتژی و خزانه دار در خانه مد مستقر در نیویورک PVH Corp.، صاحب تامی هیلفیگر کار می کند. و برندهای Calvin Klein.

پرلمن در حالی که ردپای منطقه ای ESR را افزایش داد، در گسترش Warburg Pincus به آسیای جنوب شرقی نیز نقش داشت. با پیش‌بینی فرصت‌های جدید در منطقه، پرلمن در سال 2015 به مدیر عامل شرکت، چیپ کایه - که تجارت واربورگ پینکوس در آسیا را در سال 1994 راه‌اندازی کرد- و رئیس تیم گیتنر، وزیر خزانه‌داری سابق ایالات متحده، پیشنهاد راه‌اندازی دفتری در سنگاپور داد. 

از سال 2013، Warburg Pincus تقریباً 3 میلیارد دلار در 15 شرکت در جنوب شرقی آسیا سرمایه گذاری کرده است. یکی از قابل توجه ترین آنها مشارکت آن با Vinggroup، میلیاردر ویتنامی فام نهات وونگ برای تشکیل توسعه دهنده مرکز خرید Vincom Retail بود. زمانی که در سال 740 عمومی شد، 2017 میلیون دلار جمع‌آوری کرد (بزرگ‌ترین IPO ویتنام در آن زمان - قبل از خروج در سال 2019).

خود پرلمن در سال 2016 به سنگاپور نقل مکان کرد و از ایالت-شهر - جایی که دو فرزندش در آنجا متولد شدند - به عنوان پایگاهی برای نظارت بر سرمایه گذاری های Warburg Pincus استفاده کرد. او با توجه به حضور گسترده ARA در مرکز مالی، که شامل دارایی‌های ارزشمندی مانند Suntec City، یک توسعه گسترده شامل یک مرکز خرید، دفاتر و مرکز همایش است، سنگاپور را نقطه کانونی تجارت بزرگ ESR می‌داند. استوارت گیبسون، یکی از بنیانگذاران و یکی از مدیران اجرایی ESR، در یک مصاحبه ویدئویی جداگانه در ژانویه می گوید: "پرلمن همه جا حاضر است." "او اینجا و همه جا است." 

علاوه بر تشکیل ESR در سال 2016، واربورگ پینکوس در آن سال نیز با لیم همکاری کرد تا ARA را خصوصی کند و در سال بعد در قراردادی 1.3 میلیارد دلاری، شرکت را از بورس سنگاپور خارج کند. پرلمن در پاسخ به این سوال که آیا وقتی واربورگ پینکوس روی دومی سرمایه گذاری کرد، به ادغام احتمالی ESR و ARA چشم دوخته بود، پرلمن می گوید که اگرچه در آن زمان چنین معامله ای در ذهنش نبود، او در سال 2017 شن را برای ملاقات با لیم به سنگاپور دعوت کرد. من فکر نمی‌کنم در آن مرحله این ذهنیت وجود داشت که «همه نیروها را به هم می‌پیوندیم»، اما وقتی در تجارت مردم هستید و می‌توانید ببینید که مردم چگونه با هم کنار می‌آیند، و می‌بینید که به اشتراک گذاشته شده است. پرلمن در یک تماس ویدیویی پس از تکمیل خرید ARA در ژانویه می گوید: چشم انداز و اشتیاق آنها، پس چیزهایی مانند این امکان پذیر است. لیم - که دو دهه پیش ARA را با جاستین چیو از CK Asset تأسیس کرد - از اظهار نظر برای این مقاله خودداری کرد.

با این حال، پرلمن زمانی که ESR پیشنهاد خرید ARA را در آگوست 2021 پیشنهاد داد، در حاشیه نشست و با توجه به نقش‌های همزمان خود در ESR و Warburg Pincus، بزرگترین سهامدار ARA، که به همراه شن سال گذشته با شن مذاکره کردند، خود را از هرگونه بحث در مورد معامله کنار گذاشت. . گیبسون می‌گوید: «او می‌خواهد در معاملات شرکت کند، اما در اتاق این معامله نبود.

Oبه صورت پیش فرض، سود خالص ترکیبی ESR و ARA در شش ماه منتهی به ژوئن 347 نسبت به سال قبل دو برابر شد و به 2021 میلیون دلار رسید، که این امر به دلیل تقاضای اجاره ای قوی برای فضای انبار آن از سوی شرکت های تجارت الکترونیک و کسب و کار پررونق مدیریت صندوق تقویت شده است. ویلسون انگ و درک چانگ، تحلیلگران مورگان استنلی در یادداشتی تحقیقاتی که در ژانویه منتشر شد، نوشتند که انتظار می‌رود درآمدها تا سال 15 بر اساس نرخ رشد سالانه مرکب، بیش از 2025 درصد افزایش یابد، که زیربنای دارایی‌های اقتصاد جدید و هزینه‌های مدیریت دارایی و توسعه دارایی است.

پرلمن با اشاره به رونق تجارت الکترونیک، تحول دیجیتال و مالی شدن بازارهای املاک و مستغلات در سراسر آسیا-اقیانوسیه می‌گوید: «بزرگ‌ترین روندهای سکولار رشد تجارت ما را تقویت می‌کنند. "رشد سریع تجارت الکترونیک تنها در طول همه گیری شتاب گرفته است."

برای تثبیت موقعیت خود، ESR می‌خواهد حتی عمیق‌تر به سرمایه‌گذاری‌های اقتصادی جدید برود و با ساخت آشپزخانه‌های ابری، تأسیسات ذخیره‌سازی سرد، مراکز داده و انبارها در سراسر آسیا-اقیانوسیه ادامه می‌دهد. در دو سال گذشته بیش از 10 میلیارد دلار برای تأمین مالی این پروژه ها جمع آوری کرده است و سال 2022 را با راه اندازی دو صندوق تکمیلی آغاز می کند که بالغ بر 2.5 میلیارد دلار برای تأمین مالی توسعه گروه در صنعت پررونق مراکز داده جمع آوری می کند. به گفته نایت فرانک، مشاور املاک، تقاضا برای امکاناتی برای قرار دادن سرورهایی که محاسبات ابری و دیگر پلتفرم‌های دیجیتال را تامین می‌کنند، قرار است در سه تا پنج سال آینده در آسیا و اقیانوسیه دو برابر شود.

ESR بزرگترین انبار آسیا و اقیانوسیه را در اوج همه گیری در ژوئن 2020 تکمیل کرد. مرکز توزیع شش طبقه ESR Amagasaki در اوزاکا با مساحت ناخالص نزدیک به 390,000 متر مربع، دارای امکاناتی مانند مرکز مراقبت از کودکان، سالن استراحت خصوصی و فروشگاه‌های خرده‌فروشی و همچنین ویژگی‌های سازگار با محیط زیست که شامل ژنراتور برق خورشیدی در محل و غلاف‌های شارژ کامیون‌های تحویل الکتریکی است. این شرکت در حال ساخت بلندترین و پیشرفته ترین تاسیسات خود در نزدیکی فرودگاه هاندا توکیو است. مرکز توزیع نه طبقه ESR Higashi Ogishima اولین مرکز لجستیکی در جهان خواهد بود که می تواند محموله های حساس به زمان را با استفاده از هواپیماهای بدون سرنشین تحویل دهد، پس از تکمیل ملک حدوداً 366,000 متر مربعی تا مارس 2023. 

در چین، جایی که بیش از 13 میلیارد دلار در AUM دارد، ESR در این ماه مجموعه ای از 11 انبار با مساحت ناخالص 550,000 متر مربع را در بزرگترین معامله در منطقه بزرگ شانگهای خریداری کرد و در حال ساخت 2.5 میلیون متر مربع انبار جدید است. لجستیک و فضای مرکز داده در سراسر کشور. پرلمن رشد بیشتری را در چین مشاهده می‌کند، زیرا از سقوط بالقوه بازار مسکن در سرزمین اصلی پس از عدم پرداخت اوراق قرضه در سال گذشته، گروه China Evergrande - بدهکارترین توسعه‌دهنده جهان با بیش از 300 میلیارد دلار بدهی - ناامید شده است. او می‌گوید: «مسکونی جایی است که همه تنش‌ها در آن وجود دارد، سرفصل‌ها همیشه روی آن هستند. زیرساخت های جدید اقتصاد پشتوانه بزرگی از سوی دولت دارد. آنها می دانند که به انبارهای بیشتری نیاز دارند. آنها می دانند که به مراکز داده بیشتری نیاز دارند."

ویجی ناتاراجان، تحلیلگر RHB سنگاپور می‌گوید، نرخ‌های بهره بالاتر می‌تواند سرعت خریدهای ESR را کاهش دهد زیرا افزایش هزینه سرمایه احتمالاً مجموعه معاملات افزایش‌یافته در بازار را کاهش می‌دهد. با این حال، او می افزاید: «با وجود افزایش احتمالی نرخ بهره، ESR در موقعیت بهتری برای حرکت در این بازار قرار دارد. «[یک] پلتفرم سبک دارایی و درآمد مکرر قوی آن را به خوبی موقعیت می‌دهد تا تأثیر اولیه نرخ‌های بهره بالاتر را کاهش دهد.» خرید آرا نیز ترازنامه آن را تقویت کرد. Credit Suisse در یادداشتی تحقیقاتی که در ژانویه منتشر شد، گفت که سود خالص پس از تکمیل معامله از 34 درصد در ژوئن 62 به 2021 درصد کاهش یافت و به واحد تجاری مجموع فرصتی برای صدور بدهی بیشتر برای تأمین مالی خریدهای آینده داد.

با افزودن به رشد ارگانیک، ESR بیش از 10 میلیارد دلار معامله در سال 2021، شلوغ ترین سال آن تا کنون، امضا کرد. آوریل گذشته، این شرکت با صندوق ثروت مستقل GIC سنگاپور برای خرید مجموعه ای از انبارها در سراسر استرالیا به مبلغ 3.8 میلیارد دلار استرالیا (2.8 میلیارد دلار) از Blackstone در بزرگترین معامله دارایی لجستیکی کشور، مشارکت کرد، در حالی که در پروژه مرکز داده 2 میلیارد دلاری در ژاپن نیز سرمایه گذاری کرد. ماه در اکتبر، دو ماه پس از اعلام خرید ARA، ESR اقدام به ادغام نهادهای خود در فهرست سنگاپور ARA Logos Logistics Trust و ESR REIT کرد.

جف معامله‌گر فوق‌العاده‌ای است که از تجربیات جهانی خود برای موفقیت بزرگ در آسیا استفاده می‌کند.

پرلمن می‌گوید یک ESR بزرگ‌شده، که مجموعه آن شامل 59 میلیارد دلار دارایی‌های انبارداری و مرکز داده است، می‌تواند سرمایه‌گذارانی را که به دنبال استقرار سرمایه برای مدیران کمتری هستند، جذب کند. بر اساس گزارشی که مشاور املاک JLL در ماه فوریه منتشر کرد، سرمایه گذاران جهانی در سال 48 حدود 2021 میلیارد دلار به املاک لجستیک در سراسر آسیا و اقیانوسیه سرازیر کردند که از بالاترین رقم قبلی 32 میلیارد دلاری که در سال قبل تعیین شده بود، فراتر رفت. JLL تخمین می زند که واحد ترکیبی به طور بالقوه می تواند بازاری به ارزش حدود 2.5 تریلیون دلار در سراسر آسیا و اقیانوسیه کسب کند.

استوارت کرو، مدیر عامل بازارهای سرمایه در آسیا و اقیانوسیه در JLL، از طریق ایمیل می‌گوید: «جف معامله‌گر فوق‌العاده‌ای است که از تجربه جهانی خود برای موفقیت بزرگ در آسیا استفاده می‌کند». او اضافه می‌کند که پرلمن که در یکی از سریع‌ترین بخش‌ها در حال رشد است، «جزئیات جزئی دارایی‌ها و بازارها را می‌فهمد، اما با توجه به اینکه چگونه آنها در بازارهای مالی آسیا قرار می‌گیرند».

اگرچه پرلمن می‌خواهد ESR روی پروژه‌های اقتصادی جدید تمرکز کند، اما در انتخاب دارایی‌های سنتی بیشتر برای سبد ESR فرصت‌طلب است. او می‌گوید ESR از نظر استراتژیک برای جذب برخی از ساختمان‌های اداری و املاک تجاری در REIT یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری خصوصی خود قرار دارد که مالکان نهادی بزرگ مانند صندوق‌های بازنشستگی یا شرکت‌های بیمه ممکن است بخواهند برای تخصیص مجدد سرمایه در جای دیگر بفروشند. 

چنین تخصیص مجدد، همراه با تقاضای قوی برای انبارها و پتانسیل ایجاد REIT جدیدتر و بزرگتر در سراسر آسیا-اقیانوسیه، فرصت های بزرگی را برای ESR برای حفظ رشد خود در سال های آینده ارائه می دهد. همچنین باید از برخی روندهای سکولار بزرگتر بهره مند شود. JLL پیش بینی می کند که ارزش بازار تمام REIT ها در آسیا و اقیانوسیه تا سال 1.3 به 2030 تریلیون دلار افزایش یابد، از حدود 400 میلیارد دلار در حال حاضر، که شبیه رشد بازار REIT ایالات متحده در دو دهه گذشته است. پرلمن معتقد است که ESR دارای مقیاس و تخصص لازم برای سود بردن از روندهای متعدد در بازارهای املاک آسیا-اقیانوسیه، به ویژه بازارهای اقتصادی جدید است. پرلمن می گوید: «تحول دیجیتالی در زندگی روزمره ما ادامه دارد.