آیا اجاره بها در دوران رکود کاهش می یابد؟ آنچه که اجاره کنندگان و سرمایه گذاران املاک و مستغلات می توانند انتظار داشته باشند

گیرنده های کلیدی

• فقط به این دلیل که رکود وجود دارد، لزوماً به معنای کاهش قیمت اجاره نیست. در واقع، در دوران رکود سال 2008، دقیقا برعکس بود.
• در بازار اجاره فعلی، شاهد کاهش نرخ افزایش قیمت اجاره بوده‌ایم، اما اگر در بازارهای منتخب هستید، این به معنای کاهش قیمت اجاره است.
• اگر شما یک سرمایه گذار املاک و مستغلات هستید، احتمالاً نمی دانید که انتظار افزایش دائمی قیمت اجاره را نداشته باشید. این کاهش سرعت باید پیش بینی می شد.

این بیماری همه گیر در بازارهای اجاره آمریکا ویرانی ایجاد کرده است. از تعطیلی کسب و کار که مانع از کسب درآمد اجاره‌کنندگان شد تا تعلیق اخراج تا مهاجرت‌های انبوه که همراه با فرصت‌های کار از راه دور بود، به نظر نمی‌رسد که در فوریه 2020 اتفاق افتاد.

نشانه‌هایی وجود دارد که نشان می‌دهد در ماه‌های اخیر شاهد کاهش نرخ افزایش قیمت برای اجاره‌کنندگان هستیم، اما این لزوماً به معنای کاهش اجاره‌بها نیست.

در حالی که نشانه های زیادی وجود ندارد که نشان دهد ما در رکود به سر می بریم، بسته به گروه درآمدی شما، ممکن است احساس کنید که ما در حال رکود هستیم. با این حال، اینکه آیا در رکود هستیم یا نه ممکن است مهم نباشد زیرا رکود لزوما به معنای کاهش قیمت اجاره نیست.

اجاره منبع تورم چسبنده است

افزایش اجاره بها بخشی از چیزی بود که باعث شد فدرال رزرو شروع به افزایش نرخ بهره می کند. زمانی که شاهد افزایش قابل توجه اجاره بها هستیم، به آن «تورم چسبنده» می گویند. تورم ثابت زمانی اتفاق می‌افتد که قیمت‌ها بر روی هزینه‌هایی که تغییرات قیمت‌گذاری را در چرخه‌های 4.3 ماهه یا بیشتر تجربه می‌کنند، جهش کنند.

این بدان معناست که کاهش اجاره بها پس از بالا رفتن زمان بیشتری طول می کشد. بیشتر متداول است که شاهد تثبیت قیمت ها برای مدتی باشیم تا اینکه قیمت ها بر حسب دلار واقعی کاهش یابد.

هزینه های اجاره بین اکتبر 23.5 و اکتبر 2019 2022 درصد افزایش یافته است که هر گونه دستاوردی را که کارگران ممکن است از نظر رشد دستمزد در طول همه گیری همه گیر به دست آورده باشند را نفی می کند. احتمال کاهش اجاره بها به اندازه کافی برای جبران این افزایش تاریخی کم است.

آیا اجاره بها در دوران رکود کاهش می یابد؟

به ندرت پیش می آید که قیمت اجاره به گونه ای کاهش یابد که برای اجاره کننده معنادار باشد. وقتی به قیمت اجاره بین سال‌های 1940 و 2000 نگاه می‌کنیم، شاهد کاهش جزئی بین سال‌های 1940 و 1950 در متوسط ​​اجاره ناخالص در سطح کشور هستیم. سپس، در دهه های بعد افزایش یافت.

Tryqدرباره کیت هزینه زیرساخت | Q.ai - یک شرکت فوربس

این داده ها مختص بازارهای فردی است. بسته به موقعیت مکانی شما، همه چیز ممکن است تغییر کند. به عنوان مثال، در ایالت هایی مانند کالیفرنیا، هاوایی و مریلند، قیمت اجاره بها بین سال های 1990 تا 2000 کاهش واقعی دلاری را تجربه کرد.

بین سال‌های 1940 و 2000 رکودهای زیادی وجود داشت، اما می‌توانیم به سال 2008 نیز نگاه کنیم تا قیمت‌های اجاره را در دوران رکود ارزیابی کنیم. بین سال های 2007 و 2011، بدترین سال های سال رکود 2008، قیمت اجاره افزایش یافت.

اوضاع پس از رکود بزرگ بهتر نشد. بر اساس گزارش دفتر پاسخگویی دولت (GAO)، بین سال های 2007 تا 2017، سه میلیون خانوار دیگر شروع به پرداخت بیش از 30 درصد از درآمد خود به عنوان اجاره کردند. نیمی از آنها بیش از 50 درصد از درآمد خود را صرف اجاره خانه کرده اند.

در نهایت، هیچ قانون سخت و سریعی نمی گوید که اجاره بها باید در طول رکود کاهش یابد.

آیا اجاره بها در ماه های اخیر کاهش یافته است؟

افزایش اجاره بها در سراسر این بیماری همه گیر تاریخی بوده است. با جابجایی مردم، تقاضا در برخی شهرها و بومشهرهای حبابی منفجر شد تورم و بازار مسکن خارج از کنترل قیمت‌ها را در سراسر کشور افزایش داد، اما مهاجرت‌هایی که با گزینه‌های کار از راه دور همراه شد، افزایش قیمت‌ها را در برخی مکان‌ها چشمگیرتر کرد.

از اواخر تابستان 2022، نرخ افزایش قیمت ها به صورت ماهانه کاهش یافت. برخی از این کاهش‌ها می‌تواند به تغییرات فصلی در تقاضا و قیمت‌ها نسبت داده شود، اما این اولین باری است که نرخ افزایش از زمان شروع رالی کاهش می‌یابد.

وقتی قیمت‌گذاری سال به سال را کوچک‌نمایی می‌کنیم، اوضاع چندان داغ به نظر نمی‌رسد. از نوامبر 2022، قیمت‌ها در سراسر کشور 7.4 درصد نسبت به نوامبر 2021 افزایش داشت. در اوایل سال 2022، این افزایش‌ها نسبت به سال گذشته دو رقمی بودند، بنابراین خوب است که دیگر آنقدر شدید نیستند.

با این وجود، این لزوماً به قیمت پایین‌تر برای اجاره‌کنندگان تبدیل نمی‌شود.

در برخی مناطق، نرخ کاهش به اندازه کافی قابل توجه بوده است که منجر به کاهش جزئی در قیمت اجاره شده است. این در درجه اول در شهرهای پررونق حباب رخ می دهد، جایی که اقتصاد محلی نمی تواند افزایش ها را در طول دوره پر تقاضای مهاجرت های همه گیر حفظ کند.

آیا اجاره در سال 2023 کاهش می یابد؟

بیشتر اتفاقاتی که در بازار مسکن رخ می دهد منطقه ای است. در حالی که برخی از مناطق ممکن است شاهد کاهش واقعی دلار در قیمت اجاره باشند، تصویر کلی به سمت یک وضعیت ثبات متمایل می شود که در آن افزایش اجاره بها با نرخ های هشدار دهنده متوقف می شود اما لزوما کاهش نمی یابد.

بخشی از دلیلی که ممکن است تثبیت اتفاق بیفتد این است که سازندگان بر روی املاک چند خانواده تمرکز کرده اند. برای مستاجرانی که مایل به زندگی در آپارتمان‌ها به جای خانه‌های تک‌خانواده‌ای هستند، موجودی در برخی مناطق در حال افزایش عرضه برای پاسخگویی به تقاضا است.

یکی دیگر از دلایلی که ممکن است سرعت کارها کم شود این است که مردم به اندازه کافی حرکت نمی کنند. افراد کمتری بوده اند خرید خانه از زمانی که فدرال رزرو در مارس 2022 افزایش نرخ بهره را آغاز کرد، بنابراین افراد کمتری بازار اجاره را ترک می کنند. این به تقاضا در ماه های اخیر کمک کرده است و قیمت اجاره بها را افزایش داده است.

در این محیط، مستاجرها کمتر به جابجایی می پردازند. اگر آنها قرارداد اجاره را در اوایل بیماری همه گیر تضمین می کردند، نرخی که اکنون می پردازند احتمالاً بسیار کمتر از هر چیزی است که اکنون می توانند پیدا کنند.

گفته می‌شود، اگر در سال گذشته قرارداد اجاره جدیدی دریافت کرده‌اید و قیمت‌ها به‌طور معنی‌داری کاهش یافته است، ممکن است شما را وادار کند که پس از کاهش اجاره‌های جدید از نظر دلار واقعی، مسکن‌های ارزان‌تری پیدا کنید.

کاهش اجاره بها برای سرمایه گذاران املاک چه معنایی دارد؟

اگر قرار باشد اجاره بها بر حسب دلار واقعی کاهش یابد، احتمالاً زیان به اندازه سودهای حاصل در سال‌های اخیر قابل توجه نخواهد بود. در حالی که ممکن است به نظر ضرر کوتاه مدت باشد، احتمالاً هنوز هم پول بیشتری نسبت به سال 2020 دارید.

اگر قصد ورود به بازی املاک و مستغلات را دارید، کاهش اجاره بها باید در معادله شما در هنگام خرید خانه یا ملک چند واحدی لحاظ شود. اما، نرخ بالقوه کاهش آنها به احتمال زیاد سودآوری یک ملک مناسب را در دراز مدت حذف نمی کند.

با این حال، نرخ کاهش به طور نامتناسبی بر بازارهای مختلف تأثیر خواهد گذاشت. اگر دارایی‌هایی در مکان‌هایی دارید که در دو سال اول به‌علاوه همه‌گیری، نوسانات عظیمی را در تقاضا تجربه کرده‌اند، به‌ویژه باید مراقب همه چیز باشید.

داشتن یک پرتفوی با تنوع مناسب به ویژه زمانی مهم است که یکی از دارایی های شما ممکن است از نظر سودآوری کند یا کاهش یابد. می توانید Q.ai را بررسی کنید کیت های سرمایه گذاری که صنایع زیادی را در بر می گیرد تا انعطاف پذیری بیشتری را در مجموعه شما ایجاد کند. Q.ai یک گزینه بسیار منحصر به فرد به نام ارائه می دهد حفاظت از نمونه کارها که از سود شما محافظت می کند و ضرر شما را کاهش می دهد، صرف نظر از اینکه در چه صنعتی سرمایه گذاری می کنید.

خط پایین

دفتر ملی تحقیقات اقتصادی (NBER) هنوز رکود اعلام نکرده است. چه در حال گذراندن یک رکود اقتصادی باشیم یا نه، مطمئناً در شرایط اقتصادی عجیبی هستیم.

مهم نیست که این یک رکود است زیرا این نوع رکود لزوماً به معنای کاهش قیمت اجاره نیست. شرایط اقتصادی پیرامون هر رکود متفاوت است، به این معنی که نتیجه متفاوت خواهد بود.

امروز Q.ai را دانلود کنید برای دسترسی به استراتژی های سرمایه گذاری مبتنی بر هوش مصنوعی.