تصادف، غرق شدن قطار یا آخرالزمان؟

این روزها هشدارهای وحشتناک در مورد املاک تجاری تقریباً هر روز ظاهر می شود. در حالی که بازارهای اداری به دلیل افزایش کار از خانه تحت فشار هستند، برخی از متخصصان املاک و مستغلات بازار دوشاخه فزاینده ای را مشاهده می کنند. به «داراها و نداشته ها» تقسیم می شود. سرمایه‌گذاران، اجاره‌کنندگان، و شهرها - به‌ویژه آن‌هایی که ساختمان‌های قدیمی‌تر و رو به زوال دارند- باید در ماه‌های آینده توجه زیادی داشته باشند تا ببینند کجا سقوط می‌کنند و ممکن است اوضاع چقدر بد شود.

ارزیابی های منفی دراماتیک از املاک تجاری به راحتی یافت می شود. را استاندارد سانفرانسیسکو یک "تصادف حماسی املاک تجاری" را پیش بینی می کند که بر فراز آن شهر رخ می دهد و آن را با قطاری که در حال نزدیک شدن است با "شهر، بودجه آن و توانایی آن برای ارائه خدمات مرتبط با ریل" مقایسه می کند. کم نگذریم، بلومبرگ توییت "کار از راه دور بازار املاک و مستغلات تجاری منهتن را از بین می برد" با مشکلات مشابهی که به شهرهای دیگر نیز کشیده شده است.

اما حتی آن زبان نیز در برابر چه چیزی رنگ می بازد آرپیت گوپتا، استاد دانشگاه نیویورک و همکارانش می گویند، و یک "آخرالزمان املاک اداری" را پیش بینی می کنند. آنها با استفاده از داده‌های شهر نیویورک، کاهش 45 درصدی ارزش ادارات را در سال 2020 و 39 درصدی را در بلندمدت تخمین می‌زنند، دومی کاهش ارزش 453 میلیارد دلاری را نشان می‌دهد، که می‌تواند شهر را در یک «حلقه نابودی مالی» فرو ببرد. آسیب های مشابهی می تواند به شهرهای دیگر و در نتیجه به اقتصاد ملی ضربه بزند.

پس چگونه می‌توانیم دیگر داده‌های بد - اما نه آخرالزمانی - را درک کنیم؟ CommercialEdge's «گزارش ماهانه دفتر ملی» در ماه سپتامبر نشان می‌دهد که میانگین نرخ‌های فهرست دفاتر راکد، 38.70 دلار به ازای هر فوت مربع، «0.1 درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است». بد، اما نه آخرالزمانی. و به عنوان من اخیرا اشاره کردمبرخی از شهرها، به ویژه در سانبلت یا آنهایی که صنایع قوی علوم زیستی دارند، شاهد بازارهای اجاره قوی هستند.

داده های دیگر به ما چه می گویند؟ را مودی اسنادی که در سه ماهه دوم سال 2020، درست در زمان شیوع بیماری همه گیر، در اوراق بهادار با پشتوانه وام های تجاری، شاهد «جهش بزرگی در افزایش نرخ بزهکاری» بودند. اما بانک‌ها، سرمایه‌گذاران بیمه عمر و سایرین وام‌ها را تغییر ساختار دادند و تساهل کردند و نرخ معوقاتشان را کاهش دادند. اگر فشار جدیدی بر بازار ادارات وارد شود، به ویژه با افزایش نرخ بهره توسط فدرال رزرو، که وام گرفتن را در کل هزینه بیشتری می کند، دنبال کردن این استراتژی دشوارتر خواهد بود.

تا کنون، حداقل بانک های تجاری اکنون به نظر می رسد وام های املاک خود را تحت کنترل دارند. نرخ شارژ و بزهکاری آنها در سه ماهه دوم سال 0.07، یعنی اوج همه گیری، به 2020 درصد رسید. اما در دو سه ماهه اول سال 2022، فدرال رزرو این نرخ ها را گزارش می کند در صفر، نشانه ای از کاهش چشمگیر کیفیت وام نیست.

و حتی اعداد بد سال 2020 هیچ شباهتی به بحران مالی 2008 نداشتند. بین سال های 2009 و 2010، معوقات وام های بانک های تجاری برای هفت فصل متوالی بیش از 2 درصد بود. مقررات سختگیرانه‌تر از آن زمان به کنترل وام‌های ضعیف بانکی کمک کرده است، بنابراین خوشبختانه ما نشانه‌هایی نداریم که شکست‌های وام‌دهی تجاری کل اقتصاد را تحت تأثیر قرار دهد.

پشت سر گذاشتن اعداد کل نشانه های مثبتی را در املاک تجاری نشان می دهد. در سال گذشته، شهرهای Sunbelt مانند شارلوت و آستین، یا شهرهایی با تمرکز علوم زیستی مانند بوستون، شاهد افزایش دو رقمی اجاره‌بها بودند. گوگلGOOG
و سایر شرکت‌های فناوری مقادیر زیادی فضا را در شهرهایی مانند اجاره داده‌اند نیویورک و شیکاگو.

بزرگترین خطر در املاک تجاری، فضای اداری قدیمی تر و کمتر مطلوب است. مقدار آن در هر شهر برای ارزیابی ریسک کلی آن مهم است. میزگرد مجله از پره، که سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را دنبال می‌کند، بازاری «بسیار چالش‌برانگیز» اما نامطمئن پیدا کرد که ریسک‌هایی از تورم در هزینه‌های ساخت‌وساز و تامین مالی تا رکود در حال وقوع را دارد.

کارشناسان PERE بازار «دوشاخه» را با ساختمان‌های مدرن‌تر (مخصوصاً آن‌هایی که مطابق با ESG هستند) و برخی شهرها در موقعیت خوبی برای عبور از بحران می‌بینند. سرمایه گذاران PERE یک "عادی جدید" را با اشغال کمتر دفتر تمام وقت می بینند، اما دفاتر هنوز با تقاضای کلی "ناشناخته" مشتریان روبرو هستند.

اما این دیدگاه سرمایه گذاران املاک و مستغلات است، که می توانند (به قول خودشان در خیابان) "در حال صحبت کردن با کتاب خود" و چرخش مثبت به اعداد باشند. در مقابل، در نظر بگیرید تحلیل «آخرالزمان» از دانشگاه نیویورک و کلمبیا اساتید با ترکیب داده های کار از خانه با اطلاعات مالی از تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) سایر اطلاعات مالی، آنها "ارزش های بلندمدت اداری که 39.18٪ کمتر از سطح قبل از همه گیری است" را با "سهام اداری با کیفیت پایین تر ... که به طور قابل توجهی سرگردان است" پیش بینی می کنند. دارایی.”

اگر حق با آنها باشد، شهرها - و اقتصاد - در شرایط سختی قرار دارند. اگرچه برخی از ساختمان‌های قدیمی ممکن است به مسکن تبدیل شوند، اما این فرآیند آسان یا فوری نیست. سقوط ارزش املاک و مستغلات می تواند منجر به مشکلات مالی قابل توجهی برای بسیاری از شهرها شود که منجر به کاهش خدمات اجتماعی، آموزش، بهداشت عمومی و سایر وظایف اساسی دولت می شود. ما هنوز در آخرالزمان نیستیم، اما همه ما باید یک چشم به این احتمال داشته باشیم.