آیا ممکن است رکود مسکن در افق باشد؟

کلاهبرداریهای کلیدی

• مجموعه ای از گزارش های مسکن در این هفته گمانه زنی ها مبنی بر اینکه رکود خفیف بازار مسکن ممکن است در افق باشد را بیشتر کرده است.
• داده‌های NAHB نشان می‌دهد که اعتماد سازندگان به بخش خانه‌های تک خانواده ساخت‌وساز جدید در اکتبر 8 امتیاز کاهش یافته است.
• اداره سرشماری گزارش داد که در حالی که مجوزهای ساخت و ساز در ماه اوت افزایش یافت، شروع مسکن جدید در ماه به ماه (MOM) و سال به سال (YOY) کاهش یافت.
• انجمن ملی مشاوران املاک اعلام کرد که فروش مسکن موجود و قیمت متوسط ​​مسکن در ماه سپتامبر کاهش یافته است
• با این حال، بسیاری از کارشناسان موافق هستند که یک سقوط تمام عیار بعید به دلیل انعطاف پذیری بی سابقه مصرف کننده و سرعت پایین کاهش است.

قیمت مسکن و ساختمان های جدید در حال کاهش است. نرخ وام در حال افزایش هستند. و گمانه زنی ها درباره رکود بازار مسکن به طور یکسان در بین خریداران و سرمایه گذاران املاک و مستغلات منتشر می شود. برای برخی، شیرجه ناگهانی و شدید محتمل تر است. برخی دیگر شاهد یک رگرسیون آهسته تر و خفیف تر در سال آینده هستند.

در هر صورت، مجموعه ای از گزارش های اخیر مسکن، آتش ضرب المثل را پرتاب کرده است.

گزارش های جدید مسکن در این هفته

شاید بزرگ‌ترین گزارش مسکن در این هفته با حسن نیت ارائه شد انجمن ملی سازندگان خانه (NAHB) و شاخص بازار مسکن ولز فارگو.

NAHB/Wells Fargo HMI ادراک سازنده را از انتظارات فروش خانه تک‌خانواری در مقیاسی از «خوب» تا «ضعیف» ارزیابی می‌کند. معیارهای مؤلفه به یک شاخص فصلی تعدیل می‌شود که در آن امتیازهای بیش از 50 نشان می‌دهد که اکثر سازندگان شرایط را «خوب» می‌بینند.

در ماه اکتبر، گزارش مسکن نشان داد که اعتماد سازندگان برای ساخت و ساز خانه های جدید یک خانواده 8 امتیاز کاهش یافته است. در حال حاضر، این معیار اطمینان سازنده حدود 38 است. این میزان نیمی از سطح آن در شش ماه پیش است و به غیر از یک اتفاق کوتاه در طول همه‌گیری، پایین‌ترین میزان از اوت 2012 بوده است.

برای هر جزء:

• شرایط فروش فعلی به 45 کاهش یافت، از دست دادن 9 امتیاز
• انتظارات فروش شش ماهه به 35 کاهش یافت که کاهش 11 واحدی را نشان می دهد
• ترافیک خریداران احتمالی به 25 کاهش یافت و کاهش 6 واحدی را نشان داد

به گفته جری کنتر، رئیس NAHB، تقاضا به دلیل نرخ بالای وام مسکن تضعیف شده است که وضعیتی "ناسالم و ناپایدار" را ایجاد کرده است.

اما این تنها گزارش مسکن نیست که در این هفته منتشر شده است.

داده های اداره سرشماری

این هفته، اداره سرشماری و وزارت مسکن و شهرسازی ایالات متحده اطلاعاتی را در مورد ساخت و ساز مسکونی جدید در ماه سپتامبر منتشر کردند. بر اساس گزارش مسکن:

• پروانه های ساختمانی 1.4 درصد رشد داشته است، اما 3.2 درصد کاهش یافته است
• شروع مسکن با مالکیت خصوصی 8.1% در مامان و 7.7% سالانه کاهش یافت
• تکمیل مسکن خصوصی با رشد 6.1 درصدی در سال گذشته و 15.7 درصدی در سال گذشته
• شروع مسکن تک خانواده ها 4.7 درصد کاهش یافت
• تکمیل مسکن برای یک خانواده 3.2 درصد رشد داشته است

این داده‌ها با هم تصویری از بازار ساخت‌وساز پرچم‌دار را ترسیم می‌کنند.

در حالی که پروژه های جدید با نرخ های بالاتری در سال گذشته آغاز شد، در حال حاضر، بیشتر از شروع دوباره تکمیل می شود. (به عبارت دیگر، بازار مسکن در حال حاضر به خوبی در حال رشد است روند رو به پایین.)

داده های انجمن ملی مشاوران املاک

همچنین در این هفته، انجمن ملی مشاوران املاک (NAR) اعلام کرد که فروش خانه های موجود در ایالات متحده با 1.5 درصد کاهش به 4.71 میلیون در ماه سپتامبر رسیده است.

اگرچه این کاهش مطابق با انتظارات اقتصاددانان کاهش یافت، اما همچنان نشان دهنده هشتمین کاهش ماهانه متوالی است. همچنین این اولین باری است که فروش مسکن موجود از سال 2007 تاکنون چندین ماه متوالی کاهش یافته است.

در مجموع، کل فروش خانه نسبت به سال گذشته 23.8 درصد کاهش یافته است، با تعداد خانه های موجود در بازار با 2.3 درصد کاهش به 1.25 میلیون واحد.

در همین حال، میانگین قیمت خانه های موجود از 389,500 دلار به 384,800 دلار کاهش یافت، پس از اینکه برای اولین بار در بهار امسال از 400,000 دلار گذشت. داده‌های NAR نشان می‌دهد که کاهش متوسط ​​قیمت می‌تواند تا اوایل سال 2023 ادامه یابد، اگر نه پس از آن.

همانطور که لارنس یون، اقتصاددان ارشد NAR به طور خلاصه بیان کرد: "بازار به وضوح در حال چرخش است."

برآوردهای کارشناسان: بازار ممکن است تا 20 درصد سقوط کند

به گفته ایان شفردسون، اقتصاددان ارشد Pantheon Macro، داده‌های NAHB نشانه‌ای «فاجعه‌بار» است که نشان می‌دهد هرگونه جهش گزارش‌شده در فروش خانه‌های جدید «سر و صدای بیشتری» دارد تا نشانه‌هایی از چرخش احتمالی املاک و مستغلات. به طور خاص، شپردسون پیش بینی می کند که ساخت و سازهای جدید و فروش خانه همچنان کاهش می یابد و ارزش خانه ها را ویران می کند.

شپردسون گفت: «این زمین نیست. افزایش نرخ وام مسکن به نزدیک به 7 درصد در چند هفته گذشته باعث کاهش بیشتر تقاضای وام مسکن شده است و ما انتظار داریم که فروش مسکن تا اوایل سال آینده همچنان کاهش یابد.

همانطور که شپردسون می بیند، برای بازگرداندن تعادل بازار مسکن، قیمت ها باید "به میزان قابل توجهی کاهش یابد". و از آنجایی که منحنی عرضه مسکن هنوز ثابت نشده است، کاهش تقاضا منجر به قیمت های پایین تر. در مجموع، Shepherdson انتظار دارد "کاهش 15-20٪ در طول سال آینده" قبل از اینکه به کف برسد.

نکات کلیدی از این گزارش های مسکن

سایر داده ها - به ویژه نرخ های بالاتر وام مسکن - از این نظریه پشتیبانی می کنند کاهش قیمت مسکن ماه ها ادامه خواهد داشت برای برخی، داده های اخیر گزارش مسکن حاکی از رکود بالقوه بازار مسکن است.

در حال حاضر، خانه ها شروع به ماندن طولانی تری در بازار کرده اند و از 16 به 19 روز افزایش یافته اند. پیش از همه‌گیری، میانگین زمان در بازار برای اکثر خانه‌ها یک ماه بود. علاوه بر این، معاملات تمام نقدی حدود 22 درصد ثابت باقی می‌ماند زیرا خریداران مسکن از نرخ‌های بالا و رو به رشد وام مسکن اجتناب می‌کنند. از مارس 2022، بانک مرکزی ایالات متحده نرخ بهره را از نزدیک به صفر به محدوده 3-3.25٪ افزایش داده است، در حالی که انتظار می رود نرخ وجوه فدرال اکنون در حدود 4.25-4.75٪ به پایان برسد.

با این حال، این عوامل با هم کار کرده اند تا تقاضا را پایین بیاورند که منجر به کاهش طولانی مدت قیمت می شود. آنها تصویری گسترده از افزایش نرخ بهره، تنگناهای مواد و افزایش قیمت مسکن را ترسیم می کنند که به طور مداوم تقاضا را تضعیف می کند.

رابرت دیتز، اقتصاددان ارشد NAHB: «با توجه به انتظارات برای افزایش مداوم نرخ بهره به دلیل اقدامات فدرال رزرو، پیش‌بینی می‌شود که با ادامه انقباض مسکن، در سال 2023 شاهد کاهش بیشتر ساختمان‌های تک خانواری باشیم... نرخ مالکیت خانه در سه ماهه آینده کاهش می یابد زیرا نرخ بهره بالاتر و هزینه های ساخت و ساز بالا همچنان ادامه دارد که تعداد زیادی از خریداران بالقوه را کاهش می دهد.

آیا به رکود بازار مسکن نزدیک شده ایم؟

آخرین باری که بازار مسکن به این شدت از بین رفت بین سال‌های 2005 تا 2007 رخ داد که در نهایت منجر به سقوط حباب مسکن در سال 2008 شد. اکنون که رونق مسکن با افزایش نرخ های وام مسکن و کاهش عرضه تهدید می شود و تقاضا، منطقی است که بپرسیم: آیا ما به سمت رکود دیگری در بازار مسکن پیش می رویم؟

علیرغم کاهش مداوم پس از یک سال افزایش بی سابقه قیمت و نرخ پایین وام مسکن، به نظر می رسد که رکود شدید بازار مسکن بعید است. در عوض، اقتصاددانان مسکن به طور گسترده بر این باورند که هرگونه اصلاحی احتمالاً کم خواهد بود. (به عبارت دیگر، بعید است که یک حباب مسکن مانند رکود بزرگ دیگر را تجربه کنیم.)

یکی از تفاوت های آشکار بین اکنون و آن زمان، انعطاف پذیری اقتصادی شگفت انگیزی است که اکثر مصرف کنندگان در طول همه گیری نشان داده اند. مقررات سختگیرانه‌تر وام‌دهی - که بسیاری از آنها ناشی از خود رکود بزرگ هستند - نیز نقش دارند. امروزه، متوسط ​​خریدار وام مسکن ادعای حقوق صاحبان سهام و رتبه اعتباری اولیه بالاتری دارد.

علاوه بر این، شرکت‌های ساختمانی محتاط، ساخت‌های جدید را تعدیل کرده‌اند تا اطمینان حاصل کنند که بیش از حد عرضه نمی‌شوند. متأسفانه، همچنین به نظر می رسد که این واقعیت به افزایش قیمت ها ادامه داده است و در عین حال تعداد موجودی ها را سرکوب کرده است، به طوری که نه تقاضا و نه قیمت ها نمی توانند به طور ارگانیک کاهش پیدا کنند.

بلکه کاهش تقاضا تا حد زیادی به قیمت های نجومی و افزایش نرخ وام مسکن. بنابراین، در حالی که بعید است شاهد رکود فاجعه بار بازار مسکن باشیم، انتشار آهسته و نشتی - مانند خروج هوا از یک بالون - بعید نیست.

محافظت در برابر رکود بازار مسکن با Q.ai

در حالی که قیمت‌های بالاتر مسکن برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات در طول همه‌گیری ارزشمند ثابت شده است، کاهش قیمت‌ها و کاهش تقاضا می‌تواند آب‌های آشفته‌ای را در پیش رو داشته باشد. ناگفته نماند، سرمایه گذاران هستند همچنین مصرف کنندگان – که به این معنی است که نرخ تورم و بهره بالاتر نه تنها سبد شما، بلکه کیف پول شما را نیز تحت تاثیر قرار می دهد.

خوشبختانه Q.ai یک راه حل ساده دارد: تهدید مضاعف مبتنی بر هوش مصنوعی کیت تورم ما همراه با حفاظت از نمونه کارها. در حالی که یکی پول شما را در برابر تورم قرار می دهد تا (امیدوارم) در بالاترین سطح قرار گیرد، دیگری کاهش احتمالی را محدود می کند تا اطمینان حاصل شود که پول شما تا حد ممکن محافظت می شود.

این همان چیزی است که ما آن را سرمایه گذاری هوشمند در هر شرایط آب و هوایی می نامیم.

امروز Q.ai را دانلود کنید برای دسترسی به استراتژی های سرمایه گذاری مبتنی بر هوش مصنوعی. وقتی 100 دلار واریز می کنید، 50 دلار اضافی به حساب شما اضافه می کنیم.