سهام املاک چین در میان هشدارها درباره واقعیت ضعیف و انتظارات بالا افزایش یافت

پکن - علیرغم افزایش شدید سهام شرکت های سازنده املاک در این ماه، بخش املاک و مستغلات چین هنوز برای بهبودی سریع آماده نیست.

به گفته تحلیلگران، این به این دلیل است که حمایت اخیر پکن مستقیما مشکل اصلی کاهش فروش و قیمت مسکن را حل نمی کند.

هفته گذشته، پس از اخباری که بانک مرکزی و رگولاتور بانکی اقداماتی را صادر کردند که بانک‌ها را تشویق به کمک به صنعت املاک و مستغلات کرد، سهام توسعه‌دهندگان ملک افزایش یافت. این در کنار سایر اقدامات حمایتی در اوایل این ماه می آید.

سهام از باغ کشور، بزرگترین توسعه دهنده چینی از نظر فروش، در ماه نوامبر بیش از دو برابر شده است لانگفور حدود 90 درصد افزایش یافته است. سهام قبلاً بخشی از سودهای این ماه را پس داده اند.

در همین حال، معاملات آتی سنگ آهن در این ماه حدود 16 درصد افزایش یافت – تحلیلگران مورگان استنلی می گویند که حدود 40 درصد از مصرف فولاد چین در ساخت و ساز املاک استفاده می شود.

شنگ مینگ شینگ، تحلیلگر فلزات آهنی در موسسه تحقیقاتی Nanhua، به زبان چینی که توسط CNBC ترجمه شده است، گفت: این وضعیت یکی از "انتظارات قوی، اما واقعیت ضعیف" است و قیمت های بازار از اصول اساسی منحرف شده است.

شنگ گفت که نظارت بر تکمیل و تحویل آپارتمان ها در دوره اوج ساخت در مارس و آوریل بسیار مهم است.

اقدامات جدید که به طور گسترده در چین گزارش شده است اما به طور رسمی منتشر نشده است، تمدید وام را تعیین می کند، خواستار آن است که با توسعه دهندگان، چه دولتی باشند یا نباشند، یکسان رفتار شود و از انتشار اوراق قرضه حمایت کند. هیچ یک از رگولاتورها به درخواست CNBC برای اظهار نظر پاسخ ندادند.

ساموئل هوی، تحلیلگر مستقر در هنگ کنگ، مدیر شرکت های آسیا-اقیانوسیه، گفت: «این واقعاً یک تسکین موقتی است از نظر توسعه دهندگان که باید نیازهای بازپرداخت بدهی کمتری را در آینده نزدیک برآورده کنند - یک تخفیف نقدینگی موقت به جای یک چرخش اساسی». رتبه بندی فیچ، چهارشنبه اعلام کرد.

او گفت: «کلید این است که ما هنوز به بازار اساسی زیربنایی فروش خانه برای بهبود نیاز داریم.

در اوایل سال جاری، بسیاری از خریداران خانه از ادامه پرداخت وام مسکن برای آپارتمان ها خودداری کرد زمانی که ساخت و ساز به تعویق افتاد خانه ها در چین معمولاً قبل از اتمام فروخته می شوند و منبع اصلی جریان نقدی برای توسعه دهندگان ایجاد می کنند.

تحلیلگران در مورد اینکه چه زمانی بازار املاک چین می تواند بهبود یابد، اختلاف نظر دارند.

فیچ اعلام کرد که جدول زمانی "بسیار نامشخص باقی می ماند"، در حالی که مدیر ارشد رتبه بندی S&P Global Ratings، لارنس لو انتظار دارد که بهبود در نیمه دوم سال آینده رخ دهد.

او گفت: «اگر این سیاست به‌سرعت اجرا شود، مارپیچ نزولی توسعه‌دهندگان را متوقف می‌کند و به بازگرداندن اعتماد سرمایه‌گذاران [به] توسعه‌دهندگان کمک می‌کند».

اداره ملی آمار هفته گذشته اعلام کرد فروش مسکن مسکونی در 10 ماهه اول سال 28.2 درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است. S&P Global Ratings در ماه ژوئیه اعلام کرد که انتظار کاهش 30 درصدی فروش در سال 2022 را دارد. بدتر از سال 2008 که فروش حدود 20 درصد کاهش یافت.

کندی رشد اقتصادی، عدم اطمینان در مورد کنترل های مداوم کووید و نگرانی در مورد درآمد آتی اشتها برای خرید خانه را کاهش داده است.

کاهش قیمت ها به این نگرانی ها اضافه می شود.

بر اساس تحلیل گلدمن ساکس از داده های منتشر شده در روز چهارشنبه، قیمت مسکن در 70 شهر در ماه اکتبر نسبت به سال گذشته 1.4 درصد کاهش یافت.

تحلیلگران گفتند: «علیرغم اقدامات تسهیل‌کننده مسکن محلی در ماه‌های اخیر، ما معتقدیم که بازارهای املاک در شهرهای پایین‌تر همچنان با باد مخالف قوی‌تر ناشی از رشد ضعیف‌تر بنیادی نسبت به شهرهای بزرگ، از جمله خروج خالص جمعیت و مشکلات بالقوه مازاد عرضه مواجه هستند».

در این گزارش آمده است که قیمت مسکن در بزرگترین شهرهای درجه یک در ماه اکتبر نسبت به سپتامبر 1 درصد افزایش یافته است، در حالی که شهرهای ردیف 3.1 در این مدت 3 درصد کاهش داشته اند.

حدود دو سال پیش، پکن شروع به سرکوب کرد اتکای زیاد توسعه دهندگان به بدهی برای رشد. La بدهکارترین توسعه دهنده کشور، اورگراند، در اواخر سال گذشته در یک بحران بدهی بزرگ که اعتماد سرمایه گذاران را متزلزل کرد، نکول کرد.

نگرانی‌ها در مورد توانایی سایر شرکت‌های املاک برای بازپرداخت بدهی‌هایشان از آن زمان به وجود آمده است به توسعه دهندگانی که زمانی سالم بودند گسترش یابد.

معاملات سهام Evergrande، Kaisa و Shimao همچنان به حالت تعلیق درآمده است.

در حالی که کنترل کووید رشد چین را در سال جاری کاهش داده است، مبارزات بازار املاک و مستغلات نیز کمک قابل توجهی داشته است.

بر اساس برآوردهای تحلیلگران، بخش املاک، از جمله صنایع مرتبط، حدود یک چهارم تولید ناخالص داخلی چین را تشکیل می دهد.

تامی وو، اقتصاددان ارشد چین در Commerzbank AG، چهارشنبه گفت: «فکر می‌کنم بخش املاک و مستغلات در سال 2023 کمتر به اقتصاد آسیب وارد خواهد کرد».

او گفت: «این خیلی زود است که بگوییم آیا اقدامات انجام شده تاکنون برای نجات بخش املاک و مستغلات کافی است یا خیر. اما اکنون مطمئن‌تر به نظر می‌رسد، زیرا به نظر می‌رسد در صورتی که رکود املاک و مستغلات در ماه‌های آینده معنی‌دار نشود، اقدامات قاطع‌تری اعمال شود.

در نهایت، صنعت املاک و مستغلات چین دستخوش تحولی است که توسط دولت هدایت می‌شود - به بخش کوچک‌تری از اقتصاد و مدل کسب‌وکاری که بسیار کمتر به فروش آپارتمان‌ها قبل از تکمیل آنها وابسته است.

به گفته S&P، بازار املاک نسبت به سال گذشته تقریباً یک سوم کاهش یافته است و احتمالاً در سال آینده به همان اندازه باقی خواهد ماند.

او اشاره کرد که توسعه دهندگان دولتی در دوران رکود بهتر عمل کرده اند.

در سه سه ماهه اول سال، لو گفت که فروش توسعه دهندگان دولتی 25 درصد در مقایسه با کاهش فروش 58 درصدی برای توسعه دهندگان غیر متعلق به دولت کاهش یافته است.

و با وجود اقدامات اخیر سیاستی، موضع پکن در منصرف کردن خرید خانه در مقیاس ثابت باقی مانده است.

چه پیامی از سوی اداره ملی آمار یا بانک خلق چین باشد، اعلامیه‌های رسمی این ماه مجدداً تاکید کردند که خانه‌ها برای سکونت هستند، نه حدس و گمان - شعاری که آغاز اولیه رکود بازار املاک و مستغلات را نشان داد.