تغییر روایت با داده های بهتر و ایده های بهتر

Talibus insidiis periurique arte Sinonis credita res، captique dolis lacrimisque coactis، quos neque Tydides nec Larisaeus Achilles، non anni domuere decem، non mille carnae.

بنابراین، با نیرنگ و هنر سینون سوگند خورده، ما او را باور کردیم و از این رو به اجبار نیرنگ ها و اشک های او اسیر او شدیم، ما که نه تیدید، نه آشیل لاریسی، نه ده سال و نه هزار کشتی هرگز نتوانستیم آنها را به زانو درآوریم.

ویرژیل آئنید، ترجمه دیوید فری، (کتاب دوم، 195-198، ص 44). انتشارات دانشگاه شیکاگو، 2017.

داستان اسب بدون سینون کامل یا حتی منسجم نیست. اسب ظاهر می شود و جوان یونانی نیز همینطور. بدون Sinon، ترفند اسب چوبی ممکن بود شکست بخورد. در حالی که حقیقت لاکون در کمتر از ده سطر گفته می شود و او و پسرانش توسط مارها بلعیده می شوند، سینون در میان تروجان ها مخاطبان متعصبی دارد. این که او باید در زمان مناسب و با چنین داستان قانع کننده و توضیحاتی در مورد هدف اسب ظاهر شود، فقط باید شک بیشتری را ایجاد می کرد. اثر معکوس داشت همانطور که آئنیاس می گوید، آنچه را که یک دهه محاصره نتوانست به دست آورد، سینون با نیرنگ خود در یک روز به دست آورد.

آزمایشگاه اخراج پرینستون بزرگترین آنالوگ ما به سینون جوان و جذاب است، ظاهراً قربانی و پر از پاسخ برای همه چیز. رهبر سینون است، جوان، سفیدپوست، ممتاز و با موقعیت خوبی که از رنج دیگران برای دسترسی به شهر تجارت می کند. آزمایشگاه ده‌ها هزار هزینه سخنرانی دریافت می‌کند و کمک‌های بلاعوض از افرادی مانند بیل گیتس دریافت می‌کند.

و «آزمایشگاه» یک روایت نادرست ارائه می‌کند و داده‌های یکساله را جمع‌آوری می‌کند و بدون تعیین خط پایه، «اپیدمی» را اعلام می‌کند. رد کردن داده های پرینستون یا تلاش برای اثبات اینکه اخراج یک "اپیدمی" است چندان سخت نیست، زیرا اینطور نیست. اما، مانند اوباش کوچک دور هم جمع شده دور اسب چوبی، دزموند داستانی را تعریف می کند که همه می خواهند بشنوند: مشکلات مسکن توسط افراد بدی دیگر ایجاد می شود و اگر به ما پول بدهید، ما به نوعی به آن افراد بد صدمه می زنیم و به آنها کمک می کنیم. خوب ها

حقیقت کاملاً متفاوت است. به عنوان مثال، در سیاتل، یک تلاش هیستریک با الهام از آزمایشگاه منجر به گزارشی به نام شد از دست دادن خانه، سندی که بر اساس بافتی از فرضیات و سؤالات مطرح نشده ساخته شده است. آن سند ادعا می کرد که در سال 2017، 1,218 مورد اخراج در سیاتل ثبت شده است. با نگاهی به داده های خود از افشای عمومی نشان داد که تنها 585 اخراج در سال 2017 تکمیل شده است که کمتر از نیمی از موارد ثبت شده است. حتی نگران‌کننده‌تر، با در نظر گرفتن تعداد واحدهای مسکونی اجاره‌ای در سیاتل، 168,295 واحد، «نرخ اخراج» سیاتل کمتر از 1 درصد بود. می توانید رد کامل Losing home را که من تماس گرفتم را بخوانید از دست دادن دیدگاه.

بیایید با آن روبرو شویم، ارائه دهندگان مسکن یا صاحبخانه ها دسته جذابی نیستند. و مدافع آنها، نیزه پرتاب کننده، خشمگین لاتین تبار، هم نیست. اما یک پسر سفیدپوست با انگیزه اجتماعی از پرینستون رویای یک لیبرال است. چگونه می‌توانیم با داده‌های بدی که از طرف مخالفان دارای بودجه خوب و محبوب بازار مسکن آزاد به دست می‌آیند، که «آزمایشگاه» تنها یکی از آنهاست، مقابله کنیم؟

داده ها و فرضیات را به چالش بکشید

اول از همه، وقتی صحبت از چیزی مانند اخراج به میان می‌آید، باید با صدای بلند بپرسیم: «کدام بحران تخلیه؟» پرسیدن سؤالات، سؤالات واقعاً ساده، می تواند تا حد زیادی توهم «اپیدمی اخراج» را از بین ببرد. هر جامعه ای که با یک "اپیدمی اخراج" روبرو است که توسط آزمایشگاه اخراج تعریف شده است، باید سوالاتی مانند:

• اطلاعات شما از کجا آمده است و آیا می توانم آنها را ببینم؟
• چه سالی برای اخراج ها اندازه گیری کردید؟
• آیا آنها بایگانی بودند یا حذف واقعی؟
• آیا اطلاعاتی از مجری قانون محلی در مورد حذف ها دارید؟
• چند سال اطلاعات تخلیه دارید؟

وقتی این سؤالات ساده را در سینسیناتی پرسیدیم و داده های دولت محلی را با هم درگیر کردیم، میزان اخراج سینسیناتی کاهش یافت پس از پیگیری کامل تا حذف واقعی، به حدود 1 درصد کاهش می یابد.

بار هزینه پاسخ فرمولی دیگری به مشکلات مسکن است که نه تنها مفید نیست، بلکه دولت های محلی را به تعیین اهداف غیرواقعی برای هزینه ساخت مسکن جدید سوبسید می کشاند. روش‌شناسی بار هزینه معمولاً از داده‌های قدیمی سرشماری ایالات متحده از نظرسنجی جامعه آمریکا استفاده می‌کند تا حدس بزند که چند خانوار بیش از 30 درصد از درآمد ناخالص ماهانه خود را برای مسکن پرداخت می‌کنند. همانطور که قبلاً اشاره کردم، این یک روش غیرقابل اعتماد برای هزینه کردن پروژه های سرمایه ای است. اما همچنان، ارقام بار هزینه به طور غیرقابل انتقادی برای تعیین اهداف ساخت مسکن جدید استفاده می شود.

مثلاً در آلبوکرکیموسسه Urban پیشنهاد کرد که 15,500 خانوار بیش از حد برای مسکن پرداخت می کنند، سپس آنها به این نتیجه رسیدند که نیاز به ساخت 15,500 واحد را اعلام کردند، که اگر قیمت آن فقط 100,000،1,500,000,000 دلار باشد، بیش از 2021،5،2016،2021 دلار هزینه خواهد داشت، یعنی بیش از دو برابر کل بودجه عملیاتی آلبوکرک. برای سال 12,000. و کل تولید مسکن آلبوکرکی برای یک دوره XNUMX ساله، از XNUMX تا XNUMX، تنها XNUMX واحد بود، کمتر از مقدار واحد پیشنهادی بر اساس داده های یک ساله از داده های نظرسنجی جامعه آمریکا.

داده ها و مفروضات چالش برانگیز برای شکستن طلسم آخرین تلاش ها برای جمع آوری پول بیشتر و بیشتر از دولت ایالتی و محلی برای یارانه دادن به مسکن ضروری است که اگر در وهله اول بیش از حد تنظیم نشود، نیازی به آن نخواهد بود.

ایده های بهتری وجود دارد

در پست بعدی درباره ایده هایی که بهتر از ریختن پول بیشتر روی مشکل افزایش قیمت مسکن هستند، بیشتر توضیح خواهم داد. انتقاد از مفروضات، روش‌شناسی و داده‌های ارائه شده توسط مدافعان برای پول بیشتر ضروری است، اما برای تغییر گفتگو کافی نیست. همزمان با ارائه انتقاد، باید به جهت دیگری اشاره کنیم. برای مثال، به جای استفاده از بار هزینه، باید شهرها را تشویق کنیم که به بخش‌های مجوزدهی خود نگاه کنند و بپرسند: «ما اجازه ساخت چند واحد مسکونی را می‌دهیم؟ چقدر طول می کشد تا مجوز بگیریم؟ پس از صدور مجوز، چقدر طول می کشد تا یک واحد مسکونی تمام شده دریافت شود؟

در حال حاضر، همانطور که قبلا ذکر کردم، شهرها به طور منظم در مورد تعداد مجوزهایی که صادر می کنند و ارتباط آن با رشد مشاغل جدید و افزایش جمعیت گزارش نمی دهند. هیچ راهی برای مسئول نگه داشتن تنظیم‌کننده‌ها در قبال توقف‌های تولید، زمانی که هیچ اندازه‌گیری انجام نشده یا با مردم در مورد فرآیند صدور مجوز به اشتراک گذاشته نشده است، وجود ندارد.

همچنین رابطه ای بین ترکیبی از انواع مسکن مجاز و عرضه و تقاضا. وقتی تعداد کمی مجوز چندخانواری در یک شهر صادر می‌شود و جمعیت افزایش می‌یابد، حتی زمانی که تولید کلی به دلیل خانه‌های تک‌خانواره‌ای جدید افزایش یابد، اجاره‌بها افزایش می‌یابد. دانستن این موضوع برای تشویق و تشویق مسکن جدید بسیار مفیدتر از اقدامات هزینه ای است.

مردم چه فکری می کنند و چرا به آن فکر می کنند؟

یکی از سخت ترین چیزها برای ترغیب افراد در مشاغل مسکن به سرمایه گذاری، تحقیق در مورد افکار عمومی است. وقتی امروز با مشکلات و مقررات بد مواجه می‌شویم، صرف منابع برای تحقیق درباره اینکه چرا مردم درباره مسکن چه می‌کنند چگونه فکر می‌کنند، چگونه کمک می‌کند؟ ما اکنون به آن منابع نیاز داریم تا آخرین ایده بد را پس بزنیم. این اولین پاسخ منطقی است، اما سایت کوتاه و اشتباه است.

من قبلا پیشنهاد داده ام دلیل اصلی اتخاذ سیاست بدی که باعث کاهش عرضه مسکن، تحمیل قوانین سنگین و بیهوده بر قراردادهای بین صاحبان املاک و مستأجران و طرح‌هایی برای وضع مالیات بر مسکن می‌شود این است که رای دهندگان صادق و خوش‌نیت به سادگی اصول اولیه را نمی‌دانند. اقتصاد مسکن اکثر مردم بر این باورند که خانه‌هایی که توسط بخش خصوصی ساخته می‌شوند، با حرص و آز تقویت می‌شود، میل به فشار دادن افرادی که به مسکن نیاز دارند با بیشترین اجاره ممکن. آنها همچنین فکر می کنند که مسکن اجاره ای درآمد غیرفعال است و اجاره بها بر اساس میزان پولی که یک صاحب ملک ثروتمند می خواهد از مستاجران خود استخراج کند تعیین می شود.

چرا مردم اینگونه باور می کنند؟ چه پیام هایی این تفکر را به درک واقع بینانه تری سوق می دهد که مسکن مانند تقریباً هر تجارت دیگری یک تجارت حاشیه ای است؟ اگر درآمد مطابق یا بیشتر از هزینه ها باشد، کسب و کار موفق است. مردم می‌دانند که از غرفه‌های لیموناد گرفته تا شرکت‌های چندملیتی، درآمد باید هزینه‌ها را پوشش دهد و اگر نشد قیمت‌ها باید بالا برود. اما اگر مردم به این موضوع در مورد مسکن فکر نکنند، که قیمت اجاره بها نشان دهنده هوس دلخواه صاحب ملک است، در این صورت تحمیل قوانین سختگیرانه ای که کارکرد مسکن را پرهزینه تر و دشوارتر می کند، آسان می شود. تغییر این مجموعه ذهنی از اهمیت اساسی برخوردار است.

مقابله با روایت‌های نادرست حامیان محبوب مسکن، ارائه روش‌های بهتر برای ارزیابی و حل مشکلات عرضه مسکن، و تغییر درک مردم از مسکن آسان نیست و حتی انجام یک‌باره چالش‌برانگیزتر است. اما این تنها راه شکستن طلسمی است که ما را به دنبال پول بیشتر به جای ساختن مسکن بیشتر نگه می دارد.