بساز، عزیزم، بساز! در سال 2023، شهرها باید مسکن جدید را تشویق کنند

کارشناسان و پیشگویان سعی خواهند کرد پیش بینی کنند که آیا اقتصاد آمریکا از تورم رنج خواهد برد یا خیر. پاسخ به این سؤالات نیز بر ارزیابی آنها از رکود تأثیر می گذارد. آیا ما برنده هستیم، آیا یکی می آید و چقدر عمیق و طولانی خواهد ماند؟ وقتی صحبت از اقتصاد مسکن می شود، خواندن برگ های چای سخت است. نرخ بهره وام مسکن افزایش یافته استو همینطور اجاره ها به تورم کلی می افزاید. در همین حال، قیمت مسکن برای تک‌خانواره‌ها در سال 2021 افزایش یافت، زیرا کارگران از راه دور از پول ارزان و کار از راه دور برای دامن زدن به جنون خرید در بازارهایی که قبلاً خواب‌آلود بودند، مانند Boise و Bozeman استفاده کردند. اکنون قیمت ها در این بازار به سرعت در حال کاهش است. این به چه معناست و دولت های محلی که عرضه مسکن را از طریق مقررات کنترل می کنند چگونه باید پاسخ دهند؟ در هر سناریو، پاسخ یکسان است: ایجاد انگیزه بیشتر در ساختمان با مقررات کمتر و مشوق های بیشتر.

رکود بزرگ مسکن در سال 2008 را به خاطر دارید؟ تولید مسکن تک خانواری هرگز بهبود نیافتیا حداقل سطح تولید مسکن به همین اعداد نرسیده است. نگاهی به مجوزهای تک خانواده از سال 2000 تا کنون نشان می دهد که تولید پاییزی پرشتاب بوده است. درست است، داده های بانک فدرال رزرو سنت لوئیس نشان می دهد که پاییز خیلی قبل از سقوط شروع شده است، اما صرف نظر از رونق خرید بزرگ در سال 2021، عرضه با تقاضا سازگاری نداشته است، یعنی قیمت های بالاتر.

اجاره ها بی ثبات بوده است. داده‌های زامپر برای بوستون نمونه‌ای عالی از چگونگی کاهش اجاره‌بها در طول همه‌گیری و سپس افزایش دوباره به سطوح قبل از همه‌گیری و سپس افزایش را نشان می‌دهد.

بنابراین، چه اتفاقی می افتد؟ در اینجا چند سناریو وجود دارد.

تورم بالا ادامه دارد، فدرال رزرو به شدت پاسخ می دهد، رکود در راه است

بدترین سناریو این است که فدرال رزرو نه تنها شرم خواری را از بین نمی برد، بلکه با پلیس ها ظاهر می شود تا حزب را از بین ببرد. در این حالت، با گران شدن پول و سرمایه‌گذاران به دنبال سرمایه‌گذاری‌های دیگر، تولید مسکن با معاملات بسیار کم به صفر می‌رسد. ممکن است به بدی سال 2008 نباشد، اما نتیجه کاهش یا توقف تولید و تقاضای ثابت خواهد بود.

تورم کاهش می یابد، فدرال رزرو عقب نشینی می کند، رکود کوتاه و کم عمقی در راه است

حتی در این سناریو، به دلیل افزایش اخیر در نرخ‌های بهره، پیچ خوردگی در شیلنگ تولید مسکن وجود خواهد داشت. پروژه های چند خانواده نیز احتمالاً کند می شوند. آنها با پول قرض گرفته شده نیز ساخته شده اند. با جدا شدن ابرها و شروع تابش خورشید، افزایش تولید به زمان نیاز دارد و افزایش تقاضا با کمبود عرضه و قیمت های بالاتر در اواخر سال 2023 مواجه خواهد شد.

شاخص های عقب مانده تورم را بیش از حد اعلام می کنند، فدرال رزرو عقب نشینی می کند، بدون تورم یا رکود در سال 2023

شاخص های دولتی همیشه پشت رویدادهای واقعی اقتصادی هستند. مثل این است که یک هواشناس چند روز پس از اینکه یک گردباد خانه شما را ویران کرد حاضر می شود و می گوید: "رسمی است، خانه شما توسط گردباد خراب شده است." در یک بحث در The Ringer's پادکست ساده انگلیسیمارک زندی از مودیز این پدیده را توضیح می دهد. زمانی که افزایش اجاره بها را در بازار دریافت می‌کنید، مثلاً در ماه فوریه، حدود شش ماه طول می‌کشد تا آن به معنای تورم اجاره‌بها که توسط BLS اندازه‌گیری می‌شود، تبدیل شود. شاید ما خوب باشیم، فقط آن را نمی دانیم. اما پول همچنان در حال گران شدن است و تا زمانی که فدرال رزرو عقب نشینی کند، همچنان شاهد کاهش تولید در مسکن خواهیم بود.

اکنون زمان جلوگیری از "بحران مسکن" بعدی است

در هر یک از سناریوهای بالا، کاهش تولید مسکن در انواع مختلف وجود خواهد داشت. اگر بتوانیم چیزی از سال 2008 بیاموزیم، باید این باشد که رکود در سرمایه گذاری در مسکن جدید، کاهش تقاضا برای مسکن و کندی یا توقف تولید مسکن یک سیگنال است: بساز، عزیزم، بساز! توسعه دهندگان بیشتر از اینکه عاشق سود باشند از ریسک متنفرند. در واقع، جذابیت مسکن تنها زمانی معنا پیدا می‌کند که قیمت‌ها پس از کاهش شدید افزایش یابد. آن زمین خالی که می تواند مسکن باشد، احتمالاً تا زمانی که تقاضا افزایش پیدا کند، قیمت ها افزایش یابد، ساکن خواهد بود و سپس بر اساس آن، هزینه و ریسک منطقی می شود. معمولاً وقتی اقتصاد مسکن بهبود می‌یابد، دولت دچار وحشت می‌شود زیرا قیمت‌ها افزایش می‌یابد و سپس قوانین و مقرراتی را برای «تثبیت» قیمت‌ها وضع می‌کنند.

زمانی که اقتصاد مسکن تثبیت می شود و بهبود می یابد، می توانیم از این امر جلوگیری کنیم و از هم اکنون اقدام کنیم تا همه چیزهایی که تولید را کند می کنند حذف کنیم. در مرحله بعد، اگر یک توسعه‌دهنده نگران این باشد که ساخت‌وساز در حال حاضر بسیار پرخطر است، دولت محلی می‌تواند سرمایه‌گذاری کند - بله، پول روی میز بگذارد - تا روی آن زمین خالی بسازد و به نرخ‌ها و زیان‌های بالقوه بالای جای خالی یارانه بدهد. زمانی که اقتصاد بچرخد و تقاضا برای مسکن بازگردد، این سونامی تقاضا با وفور مسکن مواجه خواهد شد. آیا دولت در سال های 2009، 2010 و 2011، زمانی که خورشید نمی درخشید، ما در نهایت مشکلات قیمت مسکن کمتری داشتیم.