صندوق املاک و مستغلات غول پیکر بلک استون در معرض آزمایش قرار می گیرد

بلک استون (نشان دهنده: BX) Breit را به عنوان یک پلت فرم املاک و مستغلات با کیفیت نهادی توصیف می کند که املاک خصوصی را برای سرمایه گذاران متمرکز بر درآمد به ارمغان می آورد. اکنون یکی از بزرگترین تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایالات متحده، بریت دارای نزدیک به 5,000 ملک، عمدتاً خانه ها و انبارهای چند خانواری، و همچنین دارایی های املاک و مستغلات هتل ها/کازینوهای لاس وگاس از جمله Bellagio و MGM Grand است.

اگرچه به صورت عمومی معامله نمی شود، اما توسط شرکت های کارگزاری بزرگ و مشاوران مالی، با حداقل سرمایه گذاری نسبتاً کم 2,500 دلار فروخته می شود. تنها طی پنج سال، بریت به بخشی پردرآمد از امتیازات املاک و مستغلات پیشرو در صنعت بلک استون تبدیل شده است و 1.8 میلیارد دلار در سال گذشته و 1 میلیارد دلار در شش ماهه اول سال 2022 ایجاد کرده است.

این رشد سریع می تواند جنبه منفی داشته باشد. اخیراً نگرانی هایی در مورد چشم انداز Breit وجود داشته است، از جمله اینکه چگونه ارزش گذاری می شود و آیا بازخرید سرمایه گذاران از سطوح پایین افزایش می یابد یا خیر. کریگ سیگنتالر، تحلیلگر BofA Securities در ماه ژوئیه تخمین زد که جریان های خالص یا بازخریدهای کمتر از فروش، پس از ورود میانگین 2 میلیارد دلار در ماه در 18 ماه گذشته، اساساً به سمت "سرقت" حرکت کرده است.

استفان شوارتزمن، مدیرعامل شرکت در پاسخ به سؤالات تحلیلگران در مورد Breit در کنفرانس تلفنی درآمد بلک استون در ماه ژوئیه، گفت که بریت و سایر پیشنهادات بلک استون "ارزش بسیار زیادی" برای سرمایه گذاران فراهم می کند، "که آن را به خاطر می آورند و از شرکت قدردانی می کنند. که برند ما را می سازد. این به ما کمک می کند پول جمع کنیم.»

با این حال، اخیراً به نظر می رسد که چشم انداز ابری برای Breit و سایر محصولات خرده فروشی بلک استون مانند صندوق اعتباری خصوصی بلک استون در حال افزایش است. سهام بلک استونکه حدود 102 دلار است، 30 درصد از اوج خود در نوامبر کاهش یافته است.

A است بارون تجزیه و تحلیل Breit نشان می دهد که سرمایه گذاران باید محتاط باشند و به جای آن، تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات معامله شده عمومی یا REIT را که جذاب تر به نظر می رسند، در نظر بگیرند. قیمت Breit امسال افزایش یافته است در حالی که REIT عمومی کاهش یافته است. Breit کارمزدهای نسبتاً بالایی دارد، نقدینگی محدودی ارائه می‌کند و نسبت به شرکت‌های دولتی قابل مقایسه، اهرم‌های بیشتری دارد.

بلک استون می‌گوید که بریت امسال قدردانی کرده است زیرا عملکرد مالی قوی بیش از آن‌که تأثیر نرخ‌های بهره بالاتر را خنثی کند. این شرکت می‌گوید Breit «عملکرد استثنایی» را برای سرمایه‌گذاران ارائه کرده است و با توجه به تمرکزش بر آپارتمان‌ها و انبارها، «به‌طور استثنایی موقعیت خوبی دارد».

آپارتمان ها از افزایش دو رقمی اجاره بها سود می برند، و تقاضای انبار قوی بوده است. جاناتان گری، رئیس بلک استون، در یک وبینار اخیر گفت: "اینها بهترین اصولی هستند که من در این دو بخش در کل زندگی حرفه ای خود دیده ام."

هزینه های Breit با صندوق های املاک و مستغلات نهادی خصوصی آن قابل مقایسه است، و بلک استون می گوید که اهرم بریت نسبت به بسیاری از صندوق های املاک خصوصی بسیار اندک است.

یکی از نقاط فروش بزرگ Breit، بازده توزیع تقریباً 4 درصد، بالاتر از میانگین REIT در حدود 3 درصد است. اما توزیع بر اساس معیار جریان نقدی کلیدی REIT به طور کامل به دست نمی آید. بازده توزیع در بین چهار کلاس سهام آن تا حدودی متفاوت است.

Breit با همتایان REIT عمومی مانند آن متفاوت است

مقدمه

(PLD)

انجمن های آپارتمانی میانه آمریکا

(

MAA

)، و

انجمن های AvalonBay

(AVB) که در بازارهای عمومی قابل خرید و فروش است. بریت تنها خریدار سهام خود است و بازخریدهای ماهانه را 2 درصد از ارزش خالص دارایی صندوق و بازخریدهای سه ماهه را 5 درصد محدود می کند.

بریت می‌گوید که سهام آن باید دارای «نقدینگی محدود و در مواقعی غیر نقدشونده» در نظر گرفته شود. Breit از زمان آغاز به کار به تمام درخواست های بازخرید پاسخ داده است. با جریان ورودی که در 35 ماه منتهی به 18 ژوئن در مجموع به 30 میلیارد دلار رسیده است، صندوق در خرید ولگردی قرار گرفته است. به عنوان مثال، بریت و یک صندوق دیگر بلک استون قراردادی 13 میلیارد دلاری برای خرید دارند یکی از بزرگترین صاحبان مسکن برای دانشجویان,

انجمن های پردیس آمریکا

(ACC) که انتظار می رود در چند روز آینده بسته شود.

رشد Breit به دلیل انتخاب عالی نمونه کارها و بازدهی فراوان بوده است. نزدیک به 80 درصد از دارایی‌های آن در آپارتمان‌های اجاره‌ای و املاک صنعتی است، از جمله انبارهایی که برای تجارت الکترونیک طراحی شده‌اند، که دو بخش قوی‌ترین بخش املاک و مستغلات در سال‌های اخیر بوده‌اند.

بازده کل Breit از زمان آغاز به کار به طور متوسط ​​13.5٪ در سال بوده است، در مقایسه با 7٪ برای Vanguard Real Estate (VNQ) یک صندوق قابل معامله در بورس که دارایی های آن تحت سلطه بزرگترین REIT های عمومی است. دیو براگ، تحلیلگر در گرین استریت، یک شرکت مستقل تحقیقاتی املاک و مستغلات، می‌گوید: «در انتخاب بخش‌ها کار فوق‌العاده‌ای انجام داده است.

ارزش Breit در بحبوحه اثرات منفی در بازارهای مالی و در بخش عمومی REIT در سال جاری حفظ شده است. بازده کل Breit از امسال تا ژوئن حدود 7 درصد بوده است.

از سوی دیگر، Vanguard ETF بازدهی منفی 13 درصدی را تا پایان ژوئیه داشت، در حالی که REITهای عمومی قابل مقایسه مانند Prologis، AvalonBay و

Trust Properties Camden

(CPT) بر اساس بازده کل 15٪ یا بیشتر تخفیف دارند. Breit از زمان آغاز به کار خود در ژانویه 2017 تنها سه ماه دچار افت شده است.

Breit می تواند در حالی که شرکت های عمومی قابل مقایسه در حال سقوط هستند، افزایش یابد، زیرا بازارهای خصوصی املاک و مستغلات را ردیابی می کند، که می تواند کندتر از بازارهای عمومی بی ثبات تر حرکت کند. بلک استون بر اساس عملکرد مالی و سایر عوامل از جمله تغییرات نرخ بهره، صندوق را به صورت ماهانه قیمت گذاری می کند.

بلک استون به عملکرد قوی پرتفوی Breit اشاره می کند - درآمد عملیاتی خالص در نیمه اول سال 16 2022٪ افزایش یافت - برای بازدهی مثبت در سال جاری. REIT های عمومی نیز نتایج خوبی را گزارش کرده اند، اما سهام آنها به دلیل نرخ بهره بالاتر و نگرانی در مورد رکود کاهش یافته است.

براگ از گرین استریت می‌گوید: «وقتی REITهای عمومی با تخفیف به ارزش پایه دارایی‌هایشان معامله می‌کنند، این یک فرصت خرید عالی است. ما فکر نمی کنیم زمانی که فرصت های بازار عمومی بسیار زیاد است، سرمایه گذاران باید در بازارهای خصوصی خرید کنند.

او محاسبه کرد که REITهای عمومی بزرگ اخیراً به طور متوسط ​​با حدود 15 درصد تخفیف نسبت به ارزش خالص دارایی خود معامله می شوند.

به‌عنوان جایگزینی برای Breit، سرمایه‌گذاران می‌توانند جایگزین‌های عمومی خوب مانند Prologis، مالک اصلی انبارها، یا REIT‌های چندخانواری مانند AvalonBay یا Mid-America Apartments را در نظر بگیرند. است بارون اخیراً در بخش REIT آپارتمان مثبت نوشت.

به نظر می رسد درخواست های بازخرید سرمایه گذاران Breit در حال افزایش است. تجزیه و تحلیل Siegenthaler نشان داد که فروش تقریباً با بازخرید مطابقت دارد. او نوشت: «با توجه به اینکه Breit در سه ماهه اول سال 9.8 2022 میلیارد دلار ورودی ایجاد کرد (3 میلیارد دلار به علاوه در هر ماه)، این واقعیت که جریان های آن ممکن است به نقطه سربه سر کاهش یافته باشد، تعجب آور بود و زودتر از آنچه انتظار داشتیم رخ داد. او با این وجود دارای رتبه خرید در Blackstone است و انتظار دارد که جریان خرده‌فروشی به Breit و سایر وسایل نقلیه در بهبودی مجدد شتاب بگیرد.

بلک استون در کنفرانس مالی اخیر خود خاطرنشان کرد که سرمایه گذاران در طول سه ماهه دوم 2.9 میلیارد دلار از صندوق های خرده فروشی خود از جمله Breit درخواست بازخرید کرده اند.

بلک استون می گوید که نگران نیست. این شرکت می‌گوید: «در این دوره از نوسانات شدید بازار، کاهش در جذب سرمایه جای تعجب ندارد، اما جریان خالص Breit به دلیل عملکرد قوی همچنان مثبت است. است بارون.

گری، که امپراتوری املاک و مستغلات شرکت را ایجاد کرد، در پاسخ به سوالی در کنفرانس جولای که چگونه می تواند دوره بازخرید فراتر از محدودیت های بازخرید را مدیریت کند، به "مقدار قابل توجهی از نقدینگی" در Breit اشاره کرد. خود گری اخیراً 50 میلیون دلار در این صندوق سرمایه گذاری کرده است.

رابرت لی، تحلیلگر کیف، برویت و وودز در اوایل سال جاری نوشت که مدیران جایگزین مشتاق جذب "سرمایه قفل شده" از سوی سرمایه گذاران فردی هستند. او گفت در حالی که این موضوع در شرایط خوب نیست، "این خطر وجود دارد که در مواقع استرس، سرمایه گذاران فردی متوجه شوند که از عدم دسترسی به سرمایه خود چندان راضی نیستند."

Breit یک کارمزد سالانه پایه 1.25٪ از دارایی های خالص دریافت می کند و در صورت دستیابی به حداقل 12.5٪ بازده، کارمزد تشویقی 5٪ از کل بازده سالانه را دارد. براگ تخمین می زند که هزینه های Breit دو تا سه برابر هزینه های REIT و صندوق های عمومی است، بسته به وسیله نقلیه انتخاب شده توسط سرمایه گذار.

Breit دارای ارزش خالص دارایی 68 میلیارد دلار - معادل ارزش بازار سهام - و ارزش کل شامل بدهی 116 میلیارد دلار در پایان ژوئن بود. Breit نسبت اهرم خود را 42% محاسبه می کند - بدهی تقسیم بر ارزش کل. REITهای عمومی قابل مقایسه تقریباً نصف این سطح هستند. این صندوق در پایان سه ماهه اول 46 میلیارد دلار بدهی داشت در حالی که پرولوجیس با اندازه مشابه 18 میلیارد دلار داشت.

هیچ تحلیلگر عمومی REIT Breit را دنبال نمی کند. این خبر درآمدی را منتشر نمی کند یا تماس های کنفرانسی سه ماهه برگزار نمی کند. 10-Qs سه ماهه و 10-Ks سالانه را ارسال می کند، اما صورت های مالی آن، مانند صورت های مالی REIT عمومی، پیچیده است.

سرمایه گذاران REIT به درآمد خالص نگاه می کنند، اما بیشتر بر سایر اقدامات مانند وجوه حاصل از عملیات و وجوه موجود برای توزیع تمرکز می کنند، که هزینه های استهلاک قابل توجهی را اضافه می کند. ایده این است که بیشتر استهلاک یک هزینه غیر نقدی خیالی است زیرا ارزش املاک و مستغلات زیربنایی کاهش نمی یابد.

Breit، بر خلاف بسیاری از REITهای عمومی بزرگ، بر اساس درآمد خالص به رنگ قرمز عمل کرده است. بیش از 800 میلیون دلار در هر یک از دو سال گذشته بر اساس اصول پذیرفته شده حسابداری یا GAAP و حدود 650 میلیون دلار در شش ماه اول سال 2022 از دست داده است.

برای سال 2021، وجوه موجود برای توزیع خود را 1.3 میلیارد دلار محاسبه کرد، اما توزیع آن بین سهامداران 1.6 میلیارد دلاری را پوشش نداد. حدود نیمی از دارندگان Breit سال گذشته توزیع‌های خود را مجدداً سرمایه‌گذاری کردند و هزینه‌های نقدی را کاهش دادند.

محاسبه Breit از وجوه موجود برای توزیع، یک اقدام مالی غیر GAAP، 1.8 میلیارد دلار از هزینه های مدیریتی و تشویقی پرداخت شده به Blackstone در سال 2021 را حذف کرد. اما کارمزدها کارمزدی هستند صرف نظر از اینکه به صورت سهام یا نقد پرداخت شوند. Breit سهام پرداخت شده به Blackstone را بازخرید می کند، به این معنی که Blackstone به طور موثر پول نقد دریافت می کند. Breit شامل هزینه های مدیریت و تشویقی به عنوان هزینه در محاسبه درآمد خالص GAAP خود می شود.

توزیع Breit تقریباً به دلیل ضررهای آن، بازگشت سرمایه است. در مقابل، اکثر REITهای بزرگ حداقل تا حدی از درآمد خالص سود سهام پرداخت می کنند.

بلک استون می گوید که درآمد خالص Breit به دلیل هزینه های استهلاک بیشتر نسبت به REIT های عمومی کاهش می یابد. این استهلاک بالا منجر به توزیع سود مالیاتی می شود که به نفع سرمایه گذاران است. بریت می‌گوید که از زمان آغاز به کار، توزیع را به طور کامل از جریان نقدی حاصل از عملیات، یک معیار GAAP که هزینه‌های مدیریت و تشویقی را حذف می‌کند، تامین کرده است.

Breit در طول پنج سال اول خود به لطف تخصیص بخش هوشمند و بازار افزایشی املاک و مستغلات، امتیاز کسب کرده است. اما با قیمت گزاف و کارمزدهای بالا، تکرار بازده تاریخی آن و شکست دادن REITهای عمومی دشوار است. و هنوز باید در یک رکود اقتصادی پایدار یا دوره ای از بازخریدهای خالص آزمایش شود.

نوشتن به اندرو باری در [ایمیل محافظت شده]