بلک استون پس از قرارداد 5 میلیارد دلاری مسکن با درآمد کم، با شکست قانونی مواجه شد

بلک استون در مناقشه با شرکت‌های غیرانتفاعی مسکن که در تلاش برای تصاحب برخی از ساختمان‌های آپارتمانی که سال گذشته به قیمت 5.1 میلیارد دلار از AIG خریداری کرده است، دچار شکست قانونی شده است.

بزرگترین شرکت سهامی خصوصی جهان در طول همه‌گیری ویروس کرونا دارایی‌های مسکن به ارزش بیش از 20 میلیارد دلار، از جمله سالن‌های اقامت دانشجویی، صاحبخانه اجاره‌ای برای خرید و مجموعه AIG از 678 توسعه تحت کنترل اجاره‌ای که از طریق اعتبار مالیاتی کم درآمد فدرال تامین می‌شود، خریداری کرد. برنامه

این معاملات نشان دهنده بزرگترین فشار بلک استون به بازار مسکن ایالات متحده از زمان بحران مالی است. سبد سابق AIG، که اکنون به عنوان مسکن آوریل شناخته می شود، یکی از بزرگترین سرمایه گذاری ها در Breit است، تراست سرمایه گذاری 63 میلیارد دلاری غیر بورسی Blackstone در املاک و مستغلات. محبوب در میان سرمایه گذاران خرده فروشی ثروتمند.

اما درآمدهای آتی بلک استون از برخی از آن بلوک‌های آپارتمانی تحت کنترل اجاره، به دلیل اختلاف با اپراتورهای غیرانتفاعی مسکن بر سر معنای قراردادهایی که AIG بیش از یک دهه پیش امضا کرد، زمانی که پولی را برای ساخت و ساز در ازای تخصیص هزینه پرداخت کرد، مبهم شده است. اعتبارات مالیاتی

در میان تحولات مورد مناقشه، یک جامعه بازنشستگان یارانه ای در میشیگان است که به نام دهکده های پرزبیتری شناخته می شود، که با تامین مالی ساخت و ساز از AIG بازسازی شد. در ازای آن، بیمه‌گر اعتبار مالیاتی دریافت می‌کرد که پرداخت‌هایش به دولت فدرال را بیش از هزینه اولیه‌اش کاهش می‌داد و به او اجازه می‌داد در مدت 15 سال سود کسب کند.

با پایان یافتن اعتبارات مالیاتی، گروه کلیسایی که دهکده‌های پرزبیتری را اداره می‌کند، از یک بند قراردادی استفاده کرد که در معاملات مالی مسکن رایج است تا سعی کند وسیله‌ای را که AIG از طریق آن سهام خود را در اختیار داشت مجبور به فروش به مبلغ اسمی کند.

AIG شکایت کرد تا معامله را متوقف کند، با این استدلال که نمی توان آن را مجبور به فروش کرد، و Blackstone در هنگام خرید پرتفوی در دسامبر، دعوی قضایی را به ارث برد.

آن پرونده، و موارد مشابه آن، عمدتاً مسیر AIG را پیش از قرارداد بلک استون پیش می‌رفت، با دادگاه‌هایی در نیویورک و میشیگان که عمدتاً تفسیر بیمه‌گر از قراردادی را که امضا کرده بود پذیرفتند.

اما این پویایی با حکمی که توسط دادگاه استیناف ایالات متحده مستقر در سینسیناتی برای دوره ششم در ماه می صادر شد تغییر کرد.

از دادگاه استیناف خواسته شد تا یک اختلاف فنی در رابطه با مکانیسمی که در قوانین مالیاتی ایالات متحده گنجانده شده بود را حل و فصل کند که به گفته سازمان های غیرانتفاعی باید به آنها اجازه دهد تا مالکیت ساختمان هایی را که اداره می کنند بدون پرداخت قیمت بازار به شرکتی مانند بلک استون، پس بگیرند.

مدار ششم با افراد غیر انتفاعی طرف شد که استدلال می‌کردند که به اصطلاح «حق امتناع» می‌تواند اعمال شود، حتی اگر هیچ یک از مناقصه‌گران خارجی پیشنهاد لازم برای به دست آوردن ملک را ارائه نکرده باشد.

اما در یک حکم گسترده، قضات پا را فراتر گذاشتند و دیدگاهی درباره نحوه اجرای برنامه اعتبار مالیاتی ارائه کردند، که کارشناسان حقوقی می‌گویند می‌تواند برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال کسب بازدهی از افزایش ارزش ملک در محله‌های شیک‌تر هستند، دردسر ایجاد کند.

قضات گفتند، قرارداد تامین مالی پرزبیتریان ویلجز به AIG و بلک استون این امکان را می دهد که "از مزایای اعتبارات مالیاتی مسکن بهره ببرند، نه از منافع بلندمدت قدردانی ملک".

رابرت روزن، وکیلی که در طراحی برنامه اعتبار مالیاتی در دهه 1980 کمک کرد، گفت: "امید این است که این تصمیمات اخیر، سازمان های غیرانتفاعی را در موقعیت مذاکره مطلوب تری در مقابل سرمایه گذاران خارجی که خواهان پرداخت نقدی هستند، قرار دهد." و در حال حاضر با مسکن غیر انتفاعی کار می کند.

روزن افزود: "دادگاه ها شروع به بررسی بیشتر در مورد آنچه کنگره در نظر داشت، کرده اند، و این منجر به تصمیم گیری علیه این سرمایه گذاران خارجی می شود."

آوریل هاوسینگ حکم مدار ششم را کنار گذاشت و گفت: «هیچ تأثیری بر اقتصاد معامله یا نحوه تعامل ما با شرکایمان ندارد».

اما دیوید داونپورت، وکیل گروه کلیسایی که جامعه بازنشستگان را در میشیگان اداره می‌کند، گفت که شرکت متعلق به بلک استون موضع خود را نسبت به موکلش پس از انتشار حکم ششم در 10 می تغییر داد.

داونپورت گفت: «آپریل هاوسینگ برای اولین بار با دهکده های پرزبیتریان میشیگان تماس گرفت تا در مورد حل و فصل احتمالی این پرونده در 11 مه گفتگو کند.

در صورت عدم توافق، سرنوشت ملک پس از رسیدگی به سایر مسائل حقوقی توسط دادگاه بدوی تعیین خواهد شد.

در حالی که حکم مدار ششم فقط در میشیگان و سه ایالت دیگر لازم‌الاجرا است، از احکام مشابهی علیه سایر تامین‌کنندگان مالی مسکن در حوزه‌های قضایی از جمله ماساچوست و دلاور پیروی می‌کند.

به گفته افرادی که با این وضعیت آشنا هستند، بلک استون به دنبال حل و فصل دو دعوای حقوقی دیگر است که در آنها حقوق مالکیت بر املاکی را که توسط مؤسسات غیرانتفاعی اداره می شود، ادعا می کند.

این شرکت سهامی خاص در ماه مارس به دادگاه تجدیدنظر گفت که با یک غیرانتفاعی مسکن مستقر در نیویورک که به دنبال بازپس گیری مالکیت کامل یک ساختمان آپارتمان در بروکلین است، "در مراحل پایانی حل و فصل تجاری" است. یک وکیل این شرکت افزود: راه حل پیشنهادی منعکس کننده "تعهد هر دو طرف به مسکن ارزان قیمت [و] منجر به حل و فصل این پرونده خواهد شد."

سه روز پس از صدور حکم دادگاه ششم، اپریل هاوزینگ از پیشنهاد خود برای وادار کردن دادگاه ایالتی در ویرجینیا به رد شکایت غیرانتفاعی دیگری، وسلی هاوزینگ، صرف نظر کرد و تصمیم به لغو جلسه برنامه ریزی شده و پرداخت هزینه های رقیب خود گرفت.

آوریل هاوزینگ نگفت که چرا به طور ناگهانی تصمیم به عقب نشینی از طرح ویرجینیا گرفت، چرا که برخی از استدلال ها مشابه استدلال هایی بود که در پرونده میشیگان شکست خوردند. از آن زمان این شرکت سندی را ارائه کرده است که نشان می دهد ادعاهای وسلی را رد می کند.

شرکت تحت حمایت بلک استون در بیانیه ای گفت که "به طور فعال با این شرکا برای حل و فصل دعوای حقوقی موروثی از زمان خرید کمتر از شش ماه پیش کار می کند."