اجتناب از یک لایحه مالیاتی بزرگ بر سود املاک و مستغلات

داشتن املاک و مستغلات یک رویای بزرگ برای بسیاری از سرمایه گذاران است. اما این یک سرمایه گذاری بزرگ است - سرمایه ای که می تواند نسبتاً سودآور باشد. فروش ملک اجاره ای برای سود کلان می تواند یک رویا باشد. با این حال، برای به حداکثر رساندن سود حاصل از چنین فروش، باید مالیات آن را به حداقل برسانید. فروش اقساطی یک استراتژی است. نگران نباشید: این است خدمات درآمد داخلی (IRS) تایید شده.

پرداخت کلان برابر با صورت حساب مالیاتی کلان است

بیایید به یک موقعیت رایج نگاهی بیندازیم:

هال بوکمن به پیشنهاد خریدار برای خانه اجاره ای خود نگاه کرد و شماره ای را که دید باورش نمی شد. ارزش دارایی او تنها در پنج سال به طور قابل توجهی افزایش یافت. با این حال، وقتی هال با خوشحالی به او گفت مشاور مالیاتی در مورد فروش، مشاور محتاط بود: در نظر گرفتن درآمد به عنوان یک پرداخت یکجا از منظر مالیاتی به نفع هال نخواهد بود.

اگر هال کل درآمد حاصل از فروش را در همان سالی که ملک را می‌فروشد، اعلام کند، 25% از سود مربوط به هر موردی را می‌پردازد. کسورات استهلاک او قبلاً ملک اجاره ای را بر عهده گرفته است.

هر گونه سود فراتر از بازپس گیری استهلاک برای مالیات دهندگانی که درآمد مشمول مالیات آنها بین 15 تا 41,676 دلار در صورت مجرد یا 459,750 دلار و 83,351 دلار در صورت ثبت نام مشترک در سال 517,200 مشمول مالیات 2022 درصد است. این مبالغ به 44,625 دلار و 492,300 دلار برای پرونده های مجرد و همچنین 89,250 دلار و 553,850 دلار برای زوج های متاهل که به طور مشترک در سال 2023 تشکیل پرونده می دهند افزایش می یابد. مالیات دهندگانی که درآمدشان بالاتر از این آستانه ها باشد، 20 درصد مالیات می گیرند.

هال از مشاور مالیاتی خود می پرسد که آیا می تواند کاری انجام دهد تا او را کاهش دهد درآمد مشمول مالیات برای سال. مشاور فقط ابزار مورد استفاده را می داند: قرارداد فروش اقساطی.

فروش اقساطی چیست؟

An فروش اقساطی به عنوان فروش ملکی تعریف می شود که در آن حداقل یک پرداخت تا پس از سال مالیاتی فروش انجام نشده است.

IRS به مالیات دهندگان اجازه می دهد تا بخشی از سود حاصل از فروش ملک سرمایه گذاری را با قرارداد فروش اقساطی به تعویق بیندازند. این ترتیب به فروشندگان این امکان را می دهد که a به نسبت بخشی از آنها سود سرمایه در طول چندین سال

فروشنده مجاز به استفاده از روش فروش اقساطی در هنگام گزارش زیان نیست.

روش فروش اقساطی چگونه کار می کند

اعلام سود در فروش اقساطی از نظر تئوری ساده است. مالیات فروش اقساطی منعکس کننده است سالانه، که در آن بخش متناسب از هر پرداخت به عنوان بازگشت اصل در نظر گرفته می شود.

تنها شرط این است که اموالی که به فروش می رسند نمی توانند به صورت عمومی معامله شوند تیم امنیت لاتاری یا بخشی از موجودی منظم یک شرکت، و مالیات دهنده نمی تواند یک دلال از اموال فروخته شده (به استثنای برخی از دلالان سهام زمانی خاص که با استفاده از روش فروش اقساطی، نرخ بهره ویژه را انتخاب می کنند).

گزارش درآمد فروش اقساطی

درآمد فروش اقساطی را می توان به سه دسته تقسیم کرد: سود سرمایه، علاقهو اصلی. هر یک از اینها به طور جداگانه در مورد درمان قرار می گیرند فرم 1040.

La سود ناخالص سپس درصد برای محاسبه درآمد فروش اقساطی برای یک سال مالیاتی معین استفاده می شود.

سود سرمایه

در مثال بالا، هال باید سود هر سال را به عنوان بلندمدت یا کوتاه مدت، بسته به اینکه در سال فروش بوده، اعلام کند. سودهای بلند مدت با نرخ پایین تری مشمول مالیات می شوند، در حالی که سود کوتاه مدت به عنوان مالیات می شوند درآمد عادی.

از آنجا که هال خانه را به مدت پنج سال نگه داشت، در این مورد، سود طولانی مدت خواهد بود.

اگر سود کوتاه مدت بود، هال همچنان ممکن است بر درآمد اقساطی با نرخ کمتری نسبت به زمانی که مجبور به اعلام سود یکجا می شد، مشمول مالیات شود. این به این دلیل است که سودهای کوتاه مدت به عنوان درآمد عادی، در بالای مالیات دهندگان، مشمول مالیات می شود نرخ مالیات حاشیه ای.

اگر سود نسبتاً او را وارد گروه مالیاتی بعدی نکند، ممکن است این نرخ کمتر باشد. سود حاصل از فروش اقساطی در IRS گزارش می شود فرم 6252 و سپس به برنامه D در فرم 1040

علاقه

مودیان مالیاتی با درآمد فروش اقساطی نیز باید سودی را که به خریدار تعلق می گیرد گزارش دهند که بر اساس نرخ درآمد عادی مشمول مالیات می شود.

سود ارائه شده در قرارداد فروش به عنوان سود اعلام شده گفته می شود. اگر سود اعلام شده کافی نیست (یا صفر)، بخشی از اصلی بخشی از فروش باید دوباره به عنوان سود اعلام نشده مشخص شود.

اصلی

بخشی از هر فروش اقساطی توسط سازمان امور مالیاتی به عنوان بازگشت اصل سرمایه معاف از مالیات در نظر گرفته می شود. این مقدار را می توان با پر کردن کاربرگ A در نشریه 537 تعیین کرد.

اصل (مبنای تعدیل شده) برای اهداف فروش اقساطی مجموع مبنای واقعی تعدیل شده شما در ملک به اضافه هرگونه هزینه فروش و بازپس گیری استهلاک.

در این مثال، هال 200,000 دلار به عنوان پایه تنظیم شده در خانه خود دارد. او باید 100,000 دلار برای بازپس گیری استهلاک و 10,000 دلار برای هزینه های فروش اضافه کند تا مبنای تعدیل شده خود را برای اهداف فروش اقساطی محاسبه کند. این رقم 310,000 دلار است.

درصد سود ناخالص

برای محاسبه درصد سود ناخالص، باید مبنای تعدیل شده برای اهداف فروش اقساطی - 310,000 دلار، در این مثال - را از قیمت فروش کم کنید تا سود کل را محاسبه کنید. در این مثال، سود کل 90,000 دلار (400,000 تا 310,000 دلار) است.

سپس، سود کل را بر قیمت فروش تقسیم کنید، که در این مورد 22.5٪ (90,000 دلار ÷ 400,000 دلار) است و درصد سود ناخالص را خواهید داشت.

در نهایت برای محاسبه سود مشمول مالیات هر سال، این درصد را در مبلغ قسط ضرب کنید. بنابراین، سود مشمول مالیات هال در هر سال 11,250 دلار (50,000 دلار در 22.5٪) در نظر گرفته می شود.

رهن و قیمت قرارداد

اگر خریدار ملک فرض کند الف رهن یا برخی دیگر سفته با خرید، مبنای هزینه ملک باید به میزان رهن یا برگه کاهش یابد. برای بازگشت به مثال خود، فرض کنید که هال 100,000 دلار وام مسکن در ملکی که فروخته است دارد.

اگر املاک اجاره که هال به قیمت 400,000 دلار فروخته شده است 100,000 دلار وام مسکن دارد، قیمت قرارداد به 300,000 دلار (400,000 تا 100,000 دلار) کاهش می یابد.

در صورتی که مبلغ رهن از کل مبنای تعدیل شده ملک بیشتر باشد، مابه التفاوت باید به عنوان پرداخت در سال اول گزارش شود و قیمت قرارداد به میزان آن افزایش یابد.

به عنوان مثال، بگویید که دارایی هال 250,000 دلار رهن دارد. علاوه بر پرداخت اقساط، هال باید 50,000 دلار (250,000 تا 200,000 دلار) اضافی را در سال اول گزارش کند.

نمونه فروش اقساطی

با استفاده از مثال بالا، بیایید ببینیم اگر هال بخواهد فروش اقساطی خود را به تعویق بیندازد، چگونه می تواند ساختار فروش اقساطی خود را داشته باشد مالیات بر عایدی سرمایه به یک سال آینده

هال پیشنهادی 400,000 دلاری برای خانه اجاره ای خود دریافت می کند. او ملک را به قیمت 300,000 دلار خرید. در طول سال ها، او 100,000 دلار دریافت کرده است استهلاک کسورات، ساختن او مبنای تعدیل شده دلار 200,000.

بنابراین، هال دارای 200,000 دلار (400,000 تا 200,000 دلار) سود مالیاتی برای اعلام است.

مشاور هال به او توصیه می‌کند که درآمد فروش خود را به‌جای اعلام 50,000 دلار در یک سال به هشت قسط سالانه 400,000 دلاری تقسیم کند. تا زمانی که اقساط به طور سازنده در هر سال دریافت می‌شوند، این روش به هال اجازه می‌دهد تا سود و در نتیجه بخشی از سود را در طول هشت سال ثبت کند.