با افزایش چشمگیر وام مسکن، آیا باید منتظر سقوط قیمت مسکن باشیم؟

در حالی که ایالات متحده با رکود معاشقه می کند، یک بازنده آشکار دور اخیر افزایش بهره ایالات متحده، بازار مسکن بوده است. داده ها چه چیزی را نشان می دهد؟

اولاً قطعاً آنقدرها هم بد نیست، هنوز. امروز قیمت مسکن قوی است، Zillow سال به سال قیمت مسکن را افزایش داده است ٪۱۰۰ از ماه جولای کمی بدبینانه تر، RedfinRDFN
داده ها قیمت مسکن را نسبت به سال گذشته افزایش داده است، اما در حال حاضر از ژوئن شروع به افت کرده است.

هر چند بدتر می شود. سایر داده های مسکن حاکی از بروز مشکل است. به عنوان مثال، شاخص S&P Select Homebuilders تا به امروز نسبت به S&P 500 کمتر از 11 درصد عمل کرده است و عملکرد سهام عرضه ساختمان نیز به همین ترتیب ضعیف بوده است. با این حال، بازار سهام یک پیش بینی معقول سودهای آتی است، اما همیشه آن را به درستی دریافت نمی کند.

این به معنای وجود مشکلاتی در بازار مسکن است. تنها تعداد معدودی از بخش‌های بورس مانند رسانه‌ها، نساجی و قطعات خودرو عملکرد بدتری داشته‌اند. با این حال، بسیاری از عوامل به سود خانه‌سازان کمک می‌کنند، بنابراین آیا مشکلی در مورد خود سازنده‌ها یا به طور کلی بازار مسکن وجود دارد؟

افزایش نرخ وام مسکن

افزایش هزینه های وام مسکن یک نگرانی برای کل بازار مسکن است. هزینه های وام مسکن بسیار سریع افزایش یافته است. امروز وام مسکن 30 ساله با نرخ قابل تنظیم دارای نرخ بهره 5.5 درصد است. سال گذشته زیر 3 درصد بود. این یک افزایش چشمگیر در هزینه های وام مسکن است. این حرکتی است که مانند داده های اخیر تورم، از دهه 1980 شاهد آن نبوده ایم.

منصفانه است که انتظار افزایش سریع هزینه های وام مسکن برای خنک کردن بازار مسکن را داشته باشیم. برای بسیاری محدودیت هنگام خرید خانه، قیمت برچسب خانه نیست، بلکه توانایی آنها در پرداخت وام مسکن است. افزایش نرخ وام مسکن، ممکن است قیمت ملک را که بسیاری می توانند بپردازند، کاهش دهد.

سایر محدودیت ها برای مصرف کنندگان ایالات متحده

اگرچه هزینه های وام مسکن بسیار مهم است، همچنین شایان ذکر است که از سرگیری پرداخت وام دانشجویی ژانویه آینده (حتی با برخی کاهش بدهی)، و بالقوه خطرات رکود اقتصادی آمریکا همچنین ممکن است در هنگام خرید خانه به اعتماد مصرف کننده ضربه بزند. بنابراین نشانه های منفی دیگری نیز وجود دارد.

عرضه و تقاضا

سپس تصویر عرضه کمی بدتر می شود. مطابق با داده های عرضه Redfin، اکنون خانه های بیشتری برای فروش وجود دارد و فروش آنها بیشتر طول می کشد. این امر باعث ایجاد رکود در بازار مسکن شده است. ما در سطح بحران نیستیم عرضه از سال 2020 به سطح خود بازگشته است و زمان فروش مشابه بدترین زمان سال 2021 است. با این حال، این در طول دوره تابستان که به طور سنتی از نظر فصلی برای مسکن بسیار قوی است، بنابراین مطمئناً همه چیز در جهت اشتباه و چند دوره بعدی در حال حرکت است. ماه ها می تواند بدتر باشد.

فدرال رزرو

البته، فدرال رزرو هنوز به افزایش نرخ بهره نرسیده است. انتظارات برای دیگری است افزایش نرخ بهره در نشست سپتامبر فدرال رزرو. با این حال، خبر خوب این است که نرخ های وام مسکن معمولاً مطابق با آنچه که بازارها فکر می کنند فدرال رزرو در آینده انجام خواهد داد، قیمت گذاری می شود. این بدان معناست که نرخ‌های وام‌های مسکن بلندمدت تنها در صورتی افزایش می‌یابد که فدرال رزرو نرخ‌ها را بیش از حد انتظار افزایش دهد، و اگر نرخ‌ها را افزایش دهد، اما کمتر از آنچه بازار فکر می‌کند، در واقع کاهش می‌یابد. با این حال، همچنان این خطر وجود دارد که تا سال 2023 اگر فدرال رزرو به افزایش نرخ ها ادامه دهد، نرخ وام مسکن می تواند بیشتر افزایش یابد زیرا بازارها مطمئن نیستند که فدرال رزرو در سال 2023 به کدام سمت حرکت خواهد کرد.

بعدی چیست؟

بنابراین بازار سهام نگران مسکن شده است، و این ممکن است تا حدی به این دلیل باشد که نرخ وام مسکن بسیار سریع افزایش یافته است. ما در حال مشاهده هستیم که فروش خانه ها بیشتر طول می کشد و خانه های بیشتری در دسترس هستند. این نشان می دهد که قیمت مسکن ممکن است پس از یک دوره قوی شروع به کاهش کند.

با این حال، ارزش بررسی واقعیت را نیز دارد که ما تازه شاهد کاهش قیمت مسکن و افزایش قیمت‌های سال به سال هستیم. همچنین قیمت مسکن نسبتاً ثابت است. از لحاظ تاریخی، بازار مسکن بسیار بدی است که قیمت‌ها در آن حدود 10 درصد کاهش می‌یابد، مانند دهه 1970 یا در طول بحران مالی 2008-9. بنابراین در مقایسه با بازار سهام، نوسانات منفی در قیمت مسکن نسبتاً اندک است.

قیمت مسکن اخیراً رشد بسیار قوی داشته است. دلایل خوبی وجود دارد که چرا ممکن است شروع به تعدیل شود. اگرچه تاریخ به ما یادآوری می کند که قیمت مسکن در ایالات متحده نسبتاً ثابت است. آن زمان در دهه 1980 که وام مسکن مشابه امروز افزایش یافت؟ خب قیمت خانه تنها یک چهارم کاهش قیمت را در کل آن دهه داشت که کمتر از یک درصد کاهش داشت.

بنابراین بله، قیمت مسکن دیگر ممکن است دو رقمی افزایش پیدا نکند. در واقع، بسیاری از علائم نشان می دهد که اوضاع در مسکن بدتر خواهد شد. با این حال، به یاد داشته باشید که آنچه برای بازار مسکن واقعاً بد است، به ندرت حتی به کاهش تک رقمی قیمت مسکن می رسد، البته اگر تاریخ راهنما باشد.