با شروع به تعدیل قیمت خانه، چقدر می تواند بد شود؟

بدبینی امروز در بازار مسکن کم نیست. قیمت مسکن در آمریکا از ژوئن کاهش یافته است. با این حال، قیمت‌ها معمولاً نسبت به سال گذشته افزایش می‌یابند و بازار فصلی است و قیمت‌ها و فعالیت معمولاً در تابستان بالاتر و در زمستان پایین‌تر است.

مقرون به صرفه بودن در سطح بسیار پایینی است، به خصوص در ساحل غربی. ما هنوز شاهد کاهش عمده قیمت مسکن نبوده ایم، اما این نگرانی وجود دارد که ممکن است در راه باشد.

قیمت مسکن

دلایلی برای نگرانی در مورد بازار مسکن آمریکا وجود دارد. افزایش چشمگیر نرخ بهره آمریکا در سال 2022 قیمت مسکن را بدتر می کند. سال گذشته می شد وام مسکن 30 ساله با حدود 3 درصد دریافت کرد، اکنون همان وام مسکن تقریباً 7 درصد هزینه دارد.. ما شاهد بالاترین نرخ وام مسکن در بیش از یک دهه هستیم.

حتی جدای از روندهای اخیر، قیمت مسکن بسیار سریعتر از درآمد در سال های اخیر افزایش یافته است و اکنون هزینه های وام مسکن نیز در حال افزایش است. این بدان معناست که خانواده‌های معمولی که امروز خانه می‌خرند، با در نظر گرفتن نرخ‌های فعلی وام مسکن، مقدار بیشتری از بودجه خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند. این روند بسته به منطقه متفاوت است. خانه‌ها در سواحل غربی بسیار مقرون به صرفه هستند، اما مقرون به صرفه بودن در غرب میانه موضوع بسیار کمتری است.

فصلی بودن

همانطور که به سمت زمستان پیش می رویم، انتظار یک بازار مسکن نرم تری بر اساس الگوهای فصلی معمول است. قیمت خانه معمولا در ماه ژوئن در سال به اوج خود می رسد و سپس در ماه های زمستان کاهش می یابد. این همان چیزی است که تا کنون در سال 2022 نیز دیده ایم. شاید آنچه در حال حاضر شاهد آن هستیم چیزی بیش از یک روند فصلی نباشد.

با این حال، بسیاری از مفسران صنعت تردید دارند. مثلا، Fannie Mae احساسات مسکن را دنبال می کند و تنها 19٪ از مردم معتقدند اکنون زمان خوبی برای خرید خانه است.و اکثریت فکر می کنند اکنون زمان خوبی برای فروش است. این اعداد از نظر تاریخی پایین هستند. خوش بینی بسیار کمی در مورد بازار مسکن ایالات متحده.

بعد چه؟

توجه به این نکته مهم است که ما در حال حاضر به هیچ نوع بحران مسکن نزدیک نیستیم. مثلا، داده های زیلو قیمت مسکن در سپتامبر 13 نسبت به مدت مشابه سال قبل 2022 درصد افزایش یافته است. سال 2022 در این مقطع سال بدی برای مسکن نیست، به خصوص در مقایسه با نحوه معامله بازار سهام و اوراق قرضه.

چند چیز می تواند تصویر بازار مسکن را تغییر دهد.

نرخ های پایین تر؟

اولین مورد نرخ بهره است که در سال 2022 به شدت افزایش یافته است. در حال حاضر، فدرال رزرو انتظار نمی رود نرخ بهره را به شدت کاهش دهد، اما ممکن است حداقل افزایش نرخ بهره را در سال 2023 متوقف کند.. بحران اقتصادی می تواند باعث کاهش نرخ بهره توسط فدرال رزرو شود، به خصوص اگر تورم تحت کنترل باشد. نرخ‌های بهره پایین‌تر، از طریق کاهش هزینه‌های وام مسکن، مقرون به صرفه بودن مسکن را بهبود می‌بخشد و فشار کمتری را در بازار مسکن ایجاد می‌کند.

بستن شکاف مقرون به صرفه

بدیهی است که نگرانی واقعی این است که کاهش قیمت مسکن برای پر کردن شکاف مقرون به صرفه مورد نیاز است. در ارزیابی فدرال رزرو آتلانتامقرون به صرفه بودن مسکن در حال حاضر مشابه قبل از بحران مسکن 2007-8 به نظر می رسد. این یک نگرانی است زیرا کاهش حدود 20 درصدی قیمت مسکن طول کشید تا شکاف مقرون‌به‌صرفه در آن دوره کاهش یابد و قیمت‌ها تا چند سال پس از آن همچنان ملایم بودند.

به راحتی می توان فهمید که چرا نگرانی در مورد بازار مسکن، به ویژه در ساحل غربی وجود دارد. مقرون به صرفه بودن مسکن در سطوح بسیار پایینی قرار دارد که تا حدی ناشی از افزایش اخیر هزینه های وام مسکن است.

این امکان وجود دارد که کاهش قیمت مسکن برای از بین بردن شکاف مقرون به صرفه مورد نیاز باشد. با این حال، اگر فدرال‌رزرو نرخ‌ها را کاهش دهد و درآمدهای ایالات متحده در سال‌های آینده به افزایش خود ادامه دهد، ممکن است تا حدودی مشکلات مربوط به استطاعت فعلی که ایالات متحده شاهد آن است را حل کند. با این حال، باید توجه داشته باشیم که قیمت مسکن برای سال 2022 همچنان به طور کلی نسبت به سال گذشته افزایش می یابد و مسائل مربوط به مقرون به صرفه بودن مسکن در ساحل غربی بسیار حادتر از سطح ملی است.