آیا دارم خواب می بینم؟ مدل اعتماد زمین اجتماعی می تواند بخشی از راه حل مسکن باشد

به طور کلی، سیاست های مسکن باید بر روی اجازه دادن به تولید مسکن انتفاعی برای پاسخگویی به تقاضای هرچه بیشتر متمرکز شود. سپس، در سطوح درآمدی که هنوز نمی‌توانند هزینه‌های مسکن را در کنار سایر هزینه‌های زندگی مدیریت کنند، بهترین راه‌حل، یارانه نقدی مستقیم برای تفاوت بین استاندارد هنجاری اجاره، 30 درصد درآمد ناخالص ماهانه و هزینه‌های واقعی است. . در مورد مالکیت خانه چطور؟ آیا مدلی وجود دارد که بتواند مشکل افرادی را که شاغل هستند، اما هنوز نمی توانند پیش پرداخت یا پرداخت ماهانه وام مسکن را مدیریت کنند، برطرف کند؟ من محتاطانه خوشبین هستم که یک سیاست مسکن جامع و مبتنی بر بازار می تواند شامل مدل اعتماد زمین اجتماعی (CLT)، مکانیسمی برای تضمین زمین در اعتماد، سپس یارانه دادن به مالکیت خانه در زمین های امانی باشد.

مدل اعتماد اراضی جامعه (CLT). یک استراتژی نوآورانه برای به دست آوردن ارزش زمین و مسکن و در دسترس قرار دادن آن برای خانواده های کارگری با درآمد کم و متوسط ​​است. از طریق تملک زمین، CLT ها می توانند فرصت خرید مسکن زیر قیمت بازار را در ازای دریافت بازده کمتر برای افزایش ارزش خانه فراهم کنند. صاحب خانه با CLT اجاره نامه بلندمدت امضا می کند که با بهبود خانه متعلق به خانواده به مالکیت زمین ادامه می دهد. مدل CLT تاثیری بر حذف ارزش خانه از بازار دارد و به خانواده هایی با درآمد خانوارهای 50 تا 80 درصدی درآمد متوسط ​​منطقه (AMI) امکان تعیین قیمت را می دهد. هنگامی که خانه فروخته می شود، اجاره نامه ارزش فروش را محدود می کند و پس انداز را به خانواده بعدی منتقل می کند.

مزایای متعددی از مسکن CLT برای خانواده ها و اقتصاد مسکن گسترده تر وجود دارد.

• فرصت مالکیت برای افرادی که شاغل هستند اما درآمد کمتری دارند - مردم می توانند سال ها برای ایجاد انگیزه مالی برای خرید خانه کار کنند و همچنان کوتاه بیایند. CLT ها به ایجاد فشار اضافی برای مالکیت کمک می کنند.
• اعتبار ساختمان - اعتبار هنوز یک معیار مهم برای سنجش حدت مالی است. CLT ها می توانند به خانواده کمک کنند تا توانایی وام گرفتن عاقلانه را بسازند و گسترش دهند.
• ثبات - داشتن خانه می تواند به کودکان اجازه دهد تا از طریق فارغ التحصیلی در همان مدارس تحصیل کنند و مشارکت و مشارکت در جامعه را تشویق کنند.
• مزیت افزایش حقوق صاحبان سهام - با افزایش دارایی خانه آنها در طول زمان، خانواده ها می توانند این ارزش را برای آینده بدست آورند.
• از فشارهای سوداگرانه بر مالکان جلوگیری می کند - هنگامی که یک خانه CLT خارج از بازار است، وقتی ارزش دارایی ها بالا می رود، فشاری برای فروش وجود ندارد.
• در حالی که بازده سرمایه گذاری محدود است، ثروت نسلی ایجاد می کند - حتی اگر مزایای فروش محدود است، یک خانواده انگیزه ای برای مدیریت سرمایه گذاری خود در پایان وام یا فروش وجود دارد.
• به خانواده هایی با درآمد محدود امکان پس انداز می دهد - وقتی هزینه‌های مسکن کمتر باشد، یک خانواده می‌تواند پس‌اندازهایی را برای استفاده‌های دیگر از جمله مراقبت از کودک، آموزش و ساخت ذخایر نقدی دریافت کند.

نفع اقتصاد بیشتر این است که خانواده‌هایی که در غیر این صورت در واحدهای چندخانواره ارزان‌تر باقی می‌مانند، می‌توانند به مالکیت درآمده و آن واحدها را برای خانواده‌های دیگر آزاد کنند. این پتانسیل برای CLT ها برای کمک به ساخت یک نردبان مسکن وجود دارد که شاید با کوپن ها و کمک های مستقیم شروع می شود، به یک واحد اجاره ای و در نهایت مالکیت می رسد. مالکیت از طریق CLT به خانواده ها این امکان را می دهد که بیشتر در محله و جوامع محلی خود سرمایه گذاری کنند و آن جوامع و محله ها در آنها سرمایه گذاری کنند. فرصت مالکیت خانه ایجاد شده توسط مدل CLT می تواند به خانواده ها اجازه دهد تا ریشه های خود را رها کنند و از نظر اقتصادی و سیاسی تأثیرگذار شوند.

و این مدل می تواند مسکن چند خانواری را نیز تسهیل کند. در سیاتل، هومستاد جامعه زمین اعتماد ساخته می شود 38 واحد کانکس در دو سایت مختلف، یکی اهدایی و دیگری در زمین مازاد شهر. مدل مالکیت مانند خانه های تک خانواده است. از برخی جهات، کاندومینیوم ها منطقی ترین کاربرد این مدل هستند، زیرا آپارتمان های با نرخ بازار در یک دارایی معمولی تعبیه شده اند. اهدای زمین مازاد شهر اهمیت ویژه ای دارد زیرا این امر در سراسر کشور رایج است. شهرها و سایر دولت های محلی اغلب دارای قطعاتی از زمین هستند که نمی توان از آنها برای هدف اصلی خود استفاده کرد اما می تواند به عنوان مسکن فعال شود.

احتمالات دیگری نیز برای استفاده از مدل CLT وجود دارد. بسیاری از جوامع به کلبه‌های حیاط خلوت، بخش‌های فرعی و مسکن و فرصت‌های «وسط گمشده» اجازه می‌دهند تا عرضه مسکن اجاره‌ای را با تراکم بیشتر گسترش دهند. مشکل این آزادسازی منطقه‌بندی عدم تامین مالی برای اکثر خانواده‌ها برای استفاده از افزایش تراکم در محله‌های تک‌خانواری است. یک CLT می تواند یک زمین تقسیم شده را خریداری کند، دو خانه روی آن بسازد و خانه ها را با قیمت کمتری بفروشد. این به نفع صاحب خانه اصلی خواهد بود و دو صاحب خانه جدید را در جایی ایجاد می کند که زمانی یک بسته واحد بود. کالیفرنیا اخیراً قانونی را تصویب کرده است که منجر به تراکم زیادی در مناطق تک خانواده نمی شود، اما مدل CLT ممکن است به دستیابی به این هدف کمک کند.

اکثر خانواده‌ها، به‌ویژه خانواده‌هایی که ممکن است صاحب خانه باشند، اما همچنان وام مسکن را پرداخت می‌کنند، به سادگی پول نقدی برای این نوع پروژه ساختمانی ندارند. بانک‌ها در تامین مالی این پروژه‌ها ضعیف عمل کرده‌اند و تنها خطوط اعتباری سهام خانگی (HELOC) را ارائه می‌کنند، ابزاری که برای خانواده‌ها ترسناک و اغلب غیرممکن است. تراست های زمین جامعه می توانند این بن بست را با یک مدل تامین مالی آزمایش شده بشکنند.

برخی از مدافعان از سیاست ها برای حمایت خواسته اند تصاحب ملک اجاره ای توسط مستاجر. باز هم مشکل اینجا تامین مالی است. به عنوان مثال، مستاجرین در یک ملک در بازار پایین که نیاز به تعمیر و نگهداری دارند و با فروش معلق مواجه هستند، از کجا پول نقد را برای خرید ساختمان یا خانه اجاره ای خود دریافت می کنند؟ مدل CLT توسط اکثر سیاستگذاران مثبت دیده می شود و استفاده از مزایای این مدل برای حل برخی از این چالش ها فرصت جالبی است.

یک ایده ممکن است خرید یک ملک کوچک و ارزان قیمت باشد و سپس از مدل CLT برای ایجاد آپارتمان‌هایی با قیمت پایین‌تر استفاده شود که می‌تواند توسط مستاجران موجود با تامین مالی مطلوب خریداری شود، در حالی که CLT مالک زمین است و به انجمن صاحبان خانه اجاره می‌دهد. . این به مستاجرین اجازه می دهد تا در محل خود بمانند و در عین حال راهی برای مالکیت به آنها می دهد.

مشکل CLT چیست؟ من هنوز در مورد آن فکر می کنم. اما اگر دلارهای یارانه ای برای خرید زمین برای CLT ها صرف شود، وضعیت کشور به مراتب بهتر از پروژه های گران قیمت اعتبار مالیاتی مسکن با درآمد پایین (LIHTC) خواهد بود که اکنون هزینه آن افزایش یافته است. 1 میلیون دلار برای هر واحد اجاره ای. تصور کنید این همه پول مردم را در مسیری پایدار به سمت مالکیت قرار می دهد. آیا مالکیت مشکل دارد؟ بله و من در مورد آن بحث کرده ام.

اما CLT متفاوت است. این مدل به افرادی که در حال کار و تلاش هستند، فرصتی برای خرید در بازار مسکن موجود به روشی از نظر مالی پایدار می دهد. شاید بتوان از این ایده برای انتقال اجاره‌کنندگان در واحدهای اجاره غیرانتفاعی LIHTC به مالکیت استفاده کرد. خواهیم دید. آنچه من دوست دارم این ایده است که CLT به سمت واقعیت عرضه و تقاضا حرکت می کند نه از آن. این مدل گمانه زنی زمین را تایید می کند و از آن شکایت نمی کند، اما در عوض یک بندر امن از آن ایجاد می کند و راهی برای افرادی با پول کمتر ایجاد می کند. من مطمئن هستم که یک نقص کشنده پیدا خواهم کرد، اما تا زمانی که این کار را انجام دهم، این مدل را به عنوان یک قدم مثبت دیگر برای مسکن جشن می‌گیرم.