تاریخچه مختصری از برنامه کوپن مسکن بخش 8

بررسی برنامه های فقر توسط پل رایان، نماینده کنگره در 50^th سالگرد اعلام جنگ علیه فقر شامل 20 برنامه مسکن، از جمله اعتبار مسکن کم درآمد (LIHTC) بود که موضوع چند پست اخیر من بود. در کنار LIHTC، کوپن انتخاب مسکن (HCV) که اغلب بخش 8 نامیده می شود، بزرگترین اسب کار در انبار یارانه های مسکن فدرال است. بودجه سال 2023 وزارت مسکن و شهرسازی (HUD) شامل بیش از $ 32 میلیارد برای برنامه HCV که 200,000 کوپن پرداخت می کند. ارزش پرداختن به تاریخچه برنامه را دارد. با نگاهی به گذشته، واضح است که تلاش برای استفاده از مسکن های اجاره ای موجود در بازار برای کمک به افراد با پول کمتر، همیشه از همین مشکل رنج می برد، یافتن تعادل مناسب بین الزامات فدرال و محلی در مورد مستأجر و ارائه دهنده مسکن و حفظ انعطاف پذیری و قابلیت حمل. از سیستم کوپن

یکی از بهترین تاریخچه های برنامه کوپن انتخاب مسکن (با این حال، من در سرتاسر بخش 8 به آن اشاره خواهم کرد)، توسط سرویس تحقیقات کنگره (CSA)، مروری بر بخش 8 برنامه‌های مسکن: کوپن‌های انتخاب مسکن و کمک‌های اجاره‌ای مبتنی بر پروژه. این بررسی نمای کلی خوبی از محل پیدایش و تکامل برنامه ارائه می دهد. این برنامه بخش 8 نامیده می شود زیرا طبق بخش 8 قانون مسکن ایالات متحده در سال 1937 مجاز بود.

مانند دسترسی به غذا، مسکن نیز یک مسئله همیشگی در اقتصادهای صنعتی بوده است. حقوق بگیران اغلب متوجه می شوند که دستمزد آنها با قیمت اقلام مصرفی مانند مسکن که هیچ جایگزینی در بازار ندارند، مطابقت ندارد. به جای یارانه دادن به تولید و کاهش موانع موجود در بازار برای بازیگران با انگیزه سود خصوصی، دولت ها معمولاً یا با ساخت و راه اندازی مسکن برای افراد کم درآمد یا بدون درآمد وارد عمل شده اند، یا به دیگران یارانه برای ایجاد و مدیریت آن مسکن پرداخته اند. برنامه بخش 8 منشأ خود را در تلاشی برای دادن منابع مالی به افرادی که پول کمتری دارند و در تقلا برای پرداخت اجاره هستند برای دریافت مسکن اجاره ای از بازیگران خصوصی است.

بخش 23

برنامه بخش 23 نتیجه قانون بود در سال 1965 توسط کنگره تصویب شدو توانایی آژانس های مسکن عمومی محلی را ایجاد کرد تا با نهادهای مسکن خصوصی قرارداد ببندند تا افرادی را که در پرداخت اجاره بها مشکل دارند اسکان دهند. بخش 23 به HUD اجازه می دهد تا به مالکان مسکن سالانه از طرف مستاجرین واجد شرایط پرداخت کند. مستاجرین بر اساس درآمدشان واجد شرایط می شوند و مالک مسکن به عنوان ارائه دهنده مسکن غیرانتفاعی تعریف می شود. آنچه در مورد این شکل قبلی از اعمال نفوذ سایر نهادها برای خرید زمین، ساخت و ساز و مسکن متقاعد کننده است این است که از درک این موضوع سرچشمه می‌گیرد که دولت به عنوان توسعه‌دهنده و مدیر مسکن موفقیت چندانی کسب نکرده است. این موضوع تکراری در آمریکای پس از جنگ جهانی دوم است، دولت در تلاش است تا مشکلات قیمت مسکن را بهبود بخشد در حالی که در حال تلاش برای ساخت و مدیریت مسکن یا پرداخت هزینه به دیگران برای انجام آن است.

برنامه آزمایشی کمک به مسکن (EHAP)

تاریخچه CSA آغاز EHAP را در سال 1970 توصیف می کند، به عنوان آزمونی برای "تأثیر و امکان سنجی ارائه کمک هزینه به خانواده های کم درآمد برای کمک به آنها در به دست آوردن مسکن اجاره ای موجود و مناسب به انتخاب خود." این کلمه "انتخاب" کلیدی است، زیرا ایده اصلی برنامه بخش 8 را که در طول دهه ها توسعه یافته است، ارائه می دهد و به افرادی که به مسکن نیاز دارند توانایی خرید از بازار خصوصی با پول فدرال را ارائه می دهد. چهار سوال وجود داشت که دولت می خواست با این آزمایش به آنها پاسخ دهد.

• چند خانواده شرکت خواهند کرد؟
• چه نوع مسکنی را انتخاب می کنند و کجا؟
• ارائه دهندگان مسکن خصوصی چه خواهند کرد؟
• هزینه برنامه چقدر خواهد بود؟

باز هم، اینها موضوعات تقریباً هر ارزیابی از برنامه های مبتنی بر پول نقد است. آنچه شگفت انگیز است این است که تا سال 1980 برای دریافت پاسخ ها طول کشید و نتایج به اندازه سؤالات آشنا به نظر می رسد. بطور قطع، نتایج (از تاریخچه CSA) بودند،

• کیفیت مسکن و مشارکت - در این نتیجه گیری مشخص شد که «یارانه ها باید با استانداردهای مسکن مرتبط باشد»، اما عاقلانه با درک این موضوع مرتبط بود که «استانداردهای سختگیرانه مسکن مشارکت را محدود می کند» و اینکه «با افزایش یارانه، بنابراین مشارکت می کند.»
• در حال متصل شدن – جایی که مردم برای استفاده از این پرداخت‌ها انتخاب می‌کردند، بر اساس نزدیکی و حفظ روابط با «بستگان، همسایگان و دوستان بود و تحت تأثیر پرداخت کمک هزینه مسکن قرار نمی‌گرفتند». به عبارت دیگر، افرادی که کمک دریافت می‌کنند، مانند هر انسان دیگری تلاش می‌کنند درباره محل زندگی خود تصمیم بگیرند و قیمت را با عوامل دیگر متعادل کنند.
• تاثیری روی قیمت نداره - «برنامه کمک هزینه مسکن عملاً هیچ تأثیری بر قیمت مسکن ندارد و ساخت و ساز جدید یا بازسازی اساسی را تحریک نمی کند. با این حال، با تحریک تعمیرات به حفظ موجودی مسکن موجود کمک می کند.
• آن را در سطح محلی اجرا کنید - توصیه در سال 1980 این بود که مدیریت یک برنامه کوپن را به آژانس های مسکن عمومی محلی واگذار شود.

آنچه در اینجا واقعاً قانع کننده است این است که چگونه، در سال 1980، نتایج آزمایش، مسائل دقیقی را که هنوز برنامه بخش 8 امروزی با آن مواجه است، مشخص می کند. و چگونه این نتایج و نتیجه‌گیری‌ها همچنان دوباره کشف می‌شوند، و باز هم نادیده گرفته می‌شوند. مشارکت ارائه دهندگان مسکن همچنان با تأخیر همراه است و دلایل آن دقیقاً در گزارش 42 سال پیش آمده است. هنگامی که قوانین و الزامات سختگیرانه می شوند، ارائه دهندگان مسکن خصوصی به دلیل هزینه و خطر، از این امر انصراف می دهند. این دوباره تایید شد در یک مطالعه HUD که من اغلب به آن اشاره می کنم.

و بحث قابل حمل بودن و انتخاب هم همینجاست. اشاره کرده ام از نوو از نو، اینکه این انتظار که خانواده ای که کوپن دریافت می کند باید خود را پس از یک شکار طولانی برای یک واحد واجد شرایط ریشه کن کند، برای خانواده ناعادلانه و غیر ضروری است. خانواده بر اساس عوامل مختلف زندگی خود را انتخاب کرده اند، اگر از محل زندگی خود راضی هستند، چرا امروز نمی توانند کوپن را در آنجا اعمال کنند؟

در زمان دیگری، من عمیق‌تر به پیامدهای تورمی آزمایش می‌پردازم، اما از روی ظاهر، نتایج نشان داد که به نظر نمی‌رسد یک برنامه مبتنی بر پول نقد در پاسخ به افزایش اجاره بها کمک کند. یکی از نگرانی‌های مربوط به برنامه نقدی، که من خودم دارم، این است که پرداخت‌های نقدی برای اجاره بها باعث افزایش اجاره بها در بازار می‌شود. من درک کمی ندارم که چگونه این تورم با تورمی ایجاد شده توسط LIHTC زمانی که پروژه های ساخت و ساز چند میلیون دلاری یارانه می دهد، مقایسه می شود. اما خبر خوب از سال 1980 این است نقدی برای اجاره منجر به تورم قابل تشخیص نمی شود.

بخش 8 و کوپن های انتخاب مسکن اکنون

مرکز اولویت های بودجه و سیاست گاهشماری بخش 8 را به خوبی خلاصه می کند.

«برنامه بخش 8 در سال 1974 در دوران دولت نیکسون-فورد تأسیس شد. تغییرات عمده در بخش مستاجر این برنامه توسط قوانینی که در سال‌های 1983، 1987 و 1998 تصویب شد، ایجاد شد. به یک برنامه واحد مسکن.»

امروزه، دو برنامه تحت بخش 8 وجود دارد، کوپن‌های انتخاب مسکن، برنامه‌ای که به PHA‌های محلی اجازه می‌دهد برای خانوارهای واجد شرایط کوپن صادر کنند، و کوپن‌های مبتنی بر پروژه که کوپن را به یک واحد مسکونی در یک پروژه واجد شرایط اختصاص می‌دهند. در مورد اول، یک خانواده دارای یک کوپن است و به دنبال مالک خصوصی می گردد که کوپن را بپذیرد، و در مورد دوم، یک کوپن به عنوان بخشی از درآمد فرضی اجاره در یک پروژه جدید ساخته شده استفاده می شود که معمولاً غیرانتفاعی متعلق به و بهره برداری می شود. اغلب پروژه ای با 9% LIHTC و سایر یارانه های سرمایه.

مهم‌ترین نکته این است که از همان ابتدا و در طول تاریخ، برنامه کوپن فرصتی را در نظر گرفته بود که به افراد با پول کمتر اجازه می‌داد در مورد محل زندگی خود و محدودیت‌های این فرصت‌ها انتخاب کنند. انتخابی با قوانین و محدودیت های بیش از حد. مدیریت کیفیت مسکن هزینه دارد، به ویژه انتخاب کمتری برای دارندگان کوپن. نگرانی در مورد سودجویی خصوصی به هزینه مالیات دهندگان و دارندگان کوپن، مقررات را بیشتر و بیشتر می کند، اما همچنین تمایل دارد که ارائه دهندگان مسکن خصوصی را از مشارکت دور کند. همانطور که بررسی برنامه را ادامه می دهیم، این یک موضوع مداوم و بی امان خواهد بود.