براد توماس، مدیر عامل و تحلیلگر ارشد در Wide Moat Research و نویسنده کتاب می‌گوید: «با نگاهی به دهه گذشته یا بیشتر، فرصت‌های خرید سهام آپارتمان‌های REIT با چیپ آبی کم بوده است. سرمایه گذار هوشمند REIT. "در حال حاضر یک فروش نادر در حال انجام است."
گرین استریت، یک شرکت تحلیلی تجاری املاک و مستغلات، محاسبه می‌کند که REIT آپارتمان‌ها در حال حاضر با ۲۱ درصد تخفیف نسبت به ارزش دارایی‌های اصلی خود معامله می‌شوند. همین یک سال پیش، آنها با 21 درصد تخفیف معامله می کردند.
تعجب آور نیست که REIT آپارتمان همراه با سهام و اوراق قرضه امسال در بازار فروش گسترده سقوط کرده است. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به نرخ های بهره حساس است که هزینه های وام را افزایش می دهد.
روز چهارشنبه، وزارت کار گزارش داد قیمت مصرف کننده 9.1 درصد افزایش یافت با سرعت سالانه در ژوئن، راه را برای افزایش شدید دیگر نرخ بهره از سوی فدرال رزرو در اواخر این ماه هموار می کند.
اما نرخ های بالا در واقع خبر خوبی برای REIT آپارتمان است، زیرا خرید خانه را دشوارتر می کند. پس از یک دوره کم سابقه نرخ وام مسکن، نرخ ثابت 30 ساله تقریباً دو برابر شده و به 5.51 درصد رسیده است. در ماه مه، میانگین قیمت فروش خانه های موجود برای اولین بار به بالای 400,000 دلار رسید که مقرون به صرفه بودن را بیشتر تحت فشار قرار داد.
Haendel St. Juste، مدیر عامل و تحلیلگر REITs در Mizuho Securities می‌گوید: «برخی خریداران بالقوه هستند که اکنون به سمت استخر اجاره‌نشینی سوق داده شده‌اند. "تغییر چشمگیر در هزینه مالکیت خانه یک سود خالص برای طرف اجاره است."
ثبت نام خبرنامه
پیش نمایش بارون
از داستان های برتر مجله Barron's آخر هفته یک پیش نمایش سری بزنید. عصرهای جمعه ET.
تحلیلگران می گویند که با توجه به اینکه شرکت ها ترازنامه سالمی دارند و چشم انداز تقاضای اجاره قوی به نظر می رسد، به نظر می رسد فروش در REIT آپارتمان ها بیش از حد باشد. آخرین گزارش شاخص قیمت مصرف کننده نشان داد که قیمت اجاره بها بیشترین افزایش را از سال 1986 داشته است - 5.8 درصد نسبت به سال قبل.
جان پاولوفسکی، مدیر عامل گرین استریت، موافق است که قیمت REIT آپارتمان به شدت کاهش یافته است. او می‌گوید، مواقعی وجود دارد که خانه‌های اجاره‌ای «با آب حمام روایت مسکن کلان منفی از بین می‌رود». بیشتر REITهایی که او پوشش می دهد فقط 20 تا 25 سنت بدهی به ازای هر دلار ارزش دارایی دارند و جریان نقدی زیادی برای خدمات بدهی دارند.
مطمئناً، املاک و مستغلات ارتباط زیادی با اقتصاد دارد. فقط باید به سال 2020 نگاه کرد، زمانی که میلیون‌ها آمریکایی در طول رکود کووید شغل خود را از دست دادند و تأثیر آن بر اجاره‌بها و اشغال‌ها.
پاولوفسکی می‌گوید: شهرهای ساحلی شهری، از جمله سانفرانسیسکو، نیویورک، مرکز شهر لس‌آنجلس و سیاتل، «بسیار کاهش در اجاره آپارتمان و کاهش اشغال را داشتند». اما در مناطق Sunbelt، از جمله آتلانتا، کارولیناس، تگزاس، فینیکس و لاس وگاس، اجاره‌بها اندکی کاهش یافت در حالی که اشغال همچنان قوی بود.
سنت جوست می گوید که REIT های آپارتمانی مختلف به سرمایه گذاران اجازه می دهد تا در نقاط مختلف کشور شرط بندی کنند.
Trust Properties Camden
(تیک: CPT) و
انجمن های آپارتمانی میانه آمریکا
(MAA) عمدتاً دارایی های Sunbelt هستند.
حقوق صاحبان سهام مسکونی
(EQR) و
انجمن های AvalonBay
(AVB) به شدت دو ساحلی هستند.
درآمد آپارتمان REIT
(AIRC) و
UDR
(UDR) در هر دو بازار ساحلی و Sunbelt قرار دارند، در حالی که
Trust Properties Essex
(ESS) یک نمایشنامه ساحل غربی است.
| شرکت / تیکر | قیمت اخیر | تغییر قیمت YTD | بازده کل 2021 | ارزش بازار (بیل) | قیمت / 2023E FFO* | عملکرد سود |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| جوامع AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3٪ | ٪۱۰۰ | $26.7 | 18.2 | ٪۱۰۰ |
| Equity Residential / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| کمربند آفتابی | | | | | | |
| کمدن املاک تراست / CPT | $132.56 | -25.8٪ | ٪۱۰۰ | $14.1 | 18.6 | ٪۱۰۰ |
| جوامع آپارتمانی در آمریکای میانه / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| قرار گرفتن در معرض متوازن در هر دو بازار | | | | | | |
| درآمد آپارتمان REIT / AIRC | $41.29 | -24.5٪ | ٪۱۰۰ | $6.5 | 16.6 | ٪۱۰۰ |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3٪ | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E= برآورد FFO = وجوه حاصل از عملیات. *قیمت/وجوه حاصل از عملیات یک معیار استاندارد ارزش برای REIT است. میانگین صنعت در حال حاضر 19.2 است.
منبع: بلومبرگ
پاولوفسکی می‌گوید که UDR و Equity Residential امسال به میزان مشابهی با همتایان خود معامله کردند، اما سال‌های 2020 و 2021 سختی را پشت سر گذاشتند. و اکنون ارزش‌گذاری‌ها مجدداً تنظیم شده‌اند و اصول بنیادی در حال بهبود هستند، بنابراین UDR و Equity Residential دو REIT ارزان قیمت هستند. او گفت که آنها با بازدهی بالاتری نسبت به همتایان REIT آپارتمانی در سال 2022 معامله می کنند و نرخ بازده داخلی مورد انتظار آنها در نیمه بالای تمام بخش های املاک و مستغلات است.
یکی از عواملی که برای REIT آپارتمان ها خبر خوبی می دهد این است که مسکن یک آیتم غیراختیاری است، بنابراین حتی اگر افراد در شرایط رکود شغلی خود را از دست بدهند یا حقوقشان کاهش یابد، تقاضا برای مسکن اجاره ای به اندازه تقاضای اختیاری کاهش نمی یابد. اقلامی مانند مسافرت یا کالاهای لوکس. پاولوفسکی می‌گوید: «در شرایط رکود، اجاره‌بها همچنان ممکن است کاهش یابد. اما از آنجایی که تقاضا اختیاری کمتری دارد، تقاضا بهتر از سایر مناطق باقی خواهد ماند.
جینا شیمانسکی، مدیر پورتفولیو در گروه اوراق بهادار REIT در مدیریت سرمایه AEW، می‌گوید REITهای مسکونی با توجه به قدرت قیمت‌گذاری و اصول اساسی آنها «یکی از مقوله‌های مورد علاقه ما هستند». او خاطرنشان می کند که آنها "از عقب نشینی مصون نیستند زیرا باد مخالف نرخ بهره بر همه شرکت ها تأثیر می گذارد."
اما، او می افزاید، «ترازنامه نام های مسکونی در برخی از بهترین شکل ها در بین تمام شرکت های جهان ما است. ما واقعاً احساس خوبی داریم که آنها باز خواهند گشت.»
نوشتن به لورن فاستر در [ایمیل محافظت شده]
