3 REIT برتر که در حال حاضر بسیار ارزان هستند

REIT ها به ویژه در بازار نزولی جاری ضربه شدیدی خورده اند. در حالی که S&P 500 امسال 18 درصد کاهش یافته است، ETF بخش املاک و مستغلات انتخاب SPDR (XLRE) 26 درصد ریزش داشته است.

دلیل اصلی عملکرد ضعیف REITها تأثیر نرخهای بهره بالا بر هزینه بهره اکثر REITها است که مقادیر قابل توجهی از بدهی را به همراه دارند.

با این حال، برخی از REIT از نقطه نظر بلندمدت بسیار ارزان شده اند. به محض اینکه باد معکوس ناشی از نرخ های بهره بالا شروع به فروکش کرد، آن REIT هایی که دارای پایه های بنیادی قوی هستند احتمالاً به صاحبان واحدهای خود پاداش زیادی می دهند.

با این گفته، بیایید در مورد چشم انداز سه REIT فوق العاده جذاب بحث کنیم.

REIT یک بیمارستان Pure-Play

در سال 2003 تاسیس شد، صندوق اموال پزشکی (MPW) تنها بیمارستان REIT بازی خالص در بخش خود است.

REIT دارای بیش از 400 ملک است که به بیش از 30 اپراتور مختلف اجاره داده شده است. بیشتر دارایی‌ها بیمارستان‌های مراقبت‌های حاد عمومی هستند و در مناطق جغرافیایی مختلف به خوبی متنوع هستند و دارایی‌ها در ۲۹ ایالت هستند تا خطر عدم تعادل تقاضا و عرضه در بازارهای فردی را کاهش دهند. به غیر از نمونه کارها در ایالات متحده، مدیکال پروپرتیز دارای یک قرار گرفتن استراتژیک در بازارهای بین المللی کلیدی، از جمله آلمان، بریتانیا، ایتالیا و استرالیا است.

خواص پزشکی از برخی مزیت های رقابتی برخوردار است. به عنوان تنها بیمارستان REIT بازی خالص، با نزدیک به 20 سال تجربه در کسب و کار خود، از تخصص بالایی در جایگاه خود برخوردار است. همچنین از صرفه جویی در مقیاس برخوردار است.

به عنوان یک REIT بیمارستانی، Medical Properties نسبت به بسیاری از REIT ها در برابر رکود مقاوم تر است، زیرا اکثر مصرف کنندگان حتی در بدترین شرایط اقتصادی هزینه های بهداشتی خود را کاهش نمی دهند. REIT در سراسر بحران ویروس کرونا مقاوم بوده است، با سرمایه‌های بی سابقه از عملیات [FFO] به ازای هر واحد در سال‌های 2020 و 2021. از سوی دیگر، در رکود بزرگ، اعتماد 31 درصد کاهش FFO در هر واحد را متحمل شد و آن را کاهش داد. سود سهام 26 درصد

Medical Properties رکورد رشد قابل توجهی ثابتی را به نمایش گذاشته است. در 10 سال از 9.3 سال گذشته، FFO خود را در هر واحد با نرخ متوسط ​​سالانه XNUMX درصد افزایش داده است. عملکرد ثابت گواهی بر مدل تجاری جامد REIT و اجرای دقیق آن است. به لطف وزش باد ناشی از پیری جمعیت در بیشتر بازارهایش و یک خط لوله خرید امیدوارکننده، املاک پزشکی احتمالاً در مسیر رشد خود در سال‌های آینده باقی خواهد ماند.

از سوی دیگر، درست مانند سایر REIT های مراقبت های بهداشتی، خواص پزشکی در حال حاضر با برخی از بادهای مخالف مواجه است، یعنی تاثیر تورم بر هزینه های نیروی کار، بهبود کند پس از همه گیری در حجم بیماران و کاهش بسته های محرک مالی. در نتیجه، ما تنها 0.4 درصد رشد متوسط ​​سالانه FFO در هر واحد را طی پنج سال آینده فرض می‌کنیم تا در سمت امن باشیم.

املاک مدیکال سود سهام خود را برای 9.3 سال متوالی افزایش داده است و در حال حاضر بازدهی 64 درصدی را ارائه می دهد. REIT دارای نسبت پرداخت مناسب 2.6٪ و ترازنامه محکم، با نسبت پوشش بهره XNUMX است. با توجه به مدل تجاری دفاعی آن، سود سهام آن باید برای آینده قابل پیش بینی ایمن در نظر گرفته شود.

املاک پزشکی در حال حاضر با نسبت قیمت به FFO پایین تقریباً 10 ساله 6.9 معامله می شود که بسیار کمتر از میانگین تاریخی 12.5 سهام است. ارزش گذاری استثنایی ارزان ناشی از بادهای مخالف ذکر شده و تأثیر تورم بر ارزش فعلی جریان های نقدی آتی است. به محض اینکه تورم شروع به فروکش کرد، مضرب FFO احتمالاً شروع به بازگشت به میانگین تاریخی خود خواهد کرد. بنابراین ما انتظار داریم که طی پنج سال آینده 12.6 درصد ارزش گذاری سالانه را طی کند. همچنین با توجه به سود 9.3 درصدی و رشد 0.4 درصدی FFO در هر واحد، ما معتقدیم که سهام می تواند بازدهی سالانه کل 18.5 درصد را طی پنج سال آینده ارائه دهد.

این REIT در دفتر می دهد

امانت درآمد دفتر املاک (OPI) یک REIT است که در حال حاضر بیش از 160 ساختمان دارد که در 31 ایالت واقع شده اند و عمدتاً به مستاجران مجرد با کیفیت اعتباری بالا اجاره داده می شوند. نمونه کارها REIT در حال حاضر دارای ضریب اشغال 90.7 درصد و میانگین عمر ساختمان 17 سال است.

دفتر املاک 64 درصد از درآمد اجاره خود را از مستاجران درجه سرمایه گذاری ایجاد می کند. این یکی از بالاترین درصد اجاره ای است که توسط مستاجرین درجه سرمایه گذاری در بخش REIT پرداخت می شود. همچنین قابل توجه است که مستاجران دولت ایالات متحده تقریباً 20٪ از درآمد اجاره را ایجاد می کنند در حالی که هیچ مستاجر دیگری بیش از 4٪ از درآمد سالانه را تشکیل نمی دهد. به طور کلی، دفتر املاک دارای مشخصات اعتباری استثنایی از مستاجرین است که منجر به جریان‌های نقدی قابل اعتماد می‌شود و در نتیجه مزیت رقابتی قابل توجهی را تشکیل می‌دهد.

از سوی دیگر، دفتر املاک دارای بار بدهی بالایی است و هزینه بهره آن در حال حاضر اساساً تمام درآمد عملیاتی آن را مصرف می کند. در نتیجه، اعتماد در فرآیند فروش دارایی ها برای کاهش اهرم خود است. در دو سال گذشته، فرآیند اهرم‌زدایی تأثیر خود را بر عملکرد REIT گذاشته است.

در سه ماهه سوم، نرخ اشغال املاک اداری از 94.3 درصد به 90.7 درصد کاهش یافت و FFO عادی شده آن در هر واحد 10 درصد نسبت به سه ماهه سال قبل کاهش یافت. با توجه به فروش دارایی ها و انقضای برخی از اجاره نامه ها، FFO هر واحد در دو سال اخیر در مجموع 19 درصد کاهش یافته است و در سال جاری 3 تا 4 درصد دیگر کاهش خواهد یافت.

علاوه بر این، بحران کرونا ممکن است بسیاری از شرکت‌ها را به اتخاذ یک مدل دائمی «کار از خانه» به منظور کاهش هزینه‌های عملیاتی خود سوق دهد. چنین تغییری در درازمدت به Office Properties آسیب می‌زند، اگرچه هنوز برای ارزیابی تأثیر همه‌گیری بر این روند زود است. با توجه به بار بدهی بالا بر عملکرد املاک اداری و باد مخالف از روند "کار از خانه"، ما انتظار داریم تنها 2٪ رشد سالانه میانگین سالانه FFO در هر واحد طی پنج سال آینده باشد.

Office Properties سود سهام خود را برای چهار سال متوالی مسدود کرده است اما بازده سود سهام فوق العاده بالای 15.7٪ را ارائه می دهد. REIT دارای نسبت پرداخت سالم 47٪ است اما دارای بار بدهی بیش از حد است. در نتیجه، سود سهام آن ممکن است در صورت رکود کاهش یابد.

از جنبه مثبت، سهام در حال حاضر با نسبت قیمت به FFO پایین تقریباً 10 ساله 3.0 معامله می شود که بسیار کمتر از میانگین 10 ساله آن 8.0 است. به دلیل اهرم بالای REIT، ما ترجیح می دهیم محافظه کار باشیم و بنابراین نسبت قیمت به FFO عادلانه 6.0 را در نظر بگیریم.

اگر سهام طی پنج سال به سطح ارزش گذاری منصفانه ما برسد، از سود سالانه 15.0 درصدی در بازده خود برخوردار خواهد شد. با توجه به 15.7% سود سهام و 2.0% رشد FFO در هر واحد، Office Properties می تواند بازده سالانه 24.7% را طی پنج سال آینده ارائه دهد.

کرک این گاوصندوق برای درآمد

نگهدارنده امن (SAFE) در سال 2017 با iStar به عنوان مدیر و سرمایه گذار اصلی آن، عمومی شد. تا به امروز، iStar سهامدار عمده باقی مانده است، اگرچه طبق قانون تنها به کنترل 42 درصد از سهام دارای رای برای اهداف حاکمیت شرکتی محدود شده است.

Safehold یک REIT اجاره زمینی است که با هدف ایجاد انقلابی در صنعت املاک و مستغلات با ارائه روشی کارآمد سرمایه برای کسب و کارها به منظور مالکیت ساختمان برای مشاغل خود است. این تراست در فروش بلندمدت و اجاره مجدد زمین در زیر املاک تجاری در سراسر ایالات متحده شرکت می کند و تنها REIT است که به طور انحصاری بر اجاره زمین برای حمایت از سرمایه گذاری و توسعه املاک و مستغلات متمرکز است.

Safehold یکی از محرک‌های اولیه در بخش اجاره زمینی فروش و اجاره مجدد است. در نتیجه، از ارائه محصولات اجاره ای نوآورانه و منحصر به فرد سود می برد که حاشیه سود گسترده و فضای کافی برای رشد آینده را برای REIT فراهم می کند. با این حال، موانع کمی برای ورود به این تجارت وجود دارد و از این رو مزیت رقابتی اعتماد ممکن است پایدار نباشد.

Safehold در حال حاضر از شتاب تجاری قوی برخوردار است. در سه ماهه سوم، به لطف چندین منبع جدید، درآمد خود را نسبت به سه ماهه سال قبل 52 درصد افزایش داد و FFO خود را در هر واحد تقریباً سه برابر کرد، تا حدی به دلیل سود غیرمعمول از فروش اجاره زمین. REIT اجاره زمین را در دسامبر 2020 به قیمت 76.7 میلیون دلار خرید و در سه ماهه سوم به قیمت 136 میلیون دلار فروخت. به لطف شتاب تجاری پایدار، REIT در مسیر رشد FFO خود در هر واحد نزدیک به 30 درصد در سال جاری قرار دارد و به سطح رکورد جدیدی می رسد.

Safehold پیشرو در یک بازار عظیم کل آدرس پذیر است که تخمین زده می شود 7 تریلیون دلار باشد. با این حال، افزایش نرخ بهره بر ارزش خالص دارایی (NAV) REIT فشار وارد می کند. بنابراین، ما 2.7٪ رشد متوسط ​​سالانه NAV REIT را طی پنج سال آینده فرض می کنیم.

علاوه بر این، تراست در حال حاضر بازدهی 2.4 درصدی را ارائه می دهد. در حالی که این بازده بسیار کمتر از بازدهی دارایی‌های پزشکی و دارایی‌های اداری است، سود سهام Safehold بسیار مطمئن‌تر از سود سهام دو REIT دیگر است، در درجه اول به لطف نسبت پرداخت جامد 35%.

Safehold در حال حاضر با نسبت قیمت به NAV پایین تقریباً پنج ساله 0.62 معامله می شود که بسیار پایین تر از سطح ارزیابی منصفانه فرضی ما 1.0 است. به محض اینکه نرخ بهره شروع به تعدیل کرد، انتظار داریم REIT به سطح ارزش گذاری منصفانه خود بازگردد. اگر سهام در سطح ارزش گذاری منصفانه خود طی پنج سال معامله شود، از سود سالانه 12.6 درصدی در بازده خود برخوردار خواهد شد. با توجه به سود 2.4 درصدی و رشد 2.7 درصدی NAV در هر واحد، Safehold می‌تواند بازدهی سالانه 17.0 درصدی را طی پنج سال آینده ارائه دهد.

افکار نهایی

سه REIT فوق به دلیل فروش بسیار ارزان شده اند، که عمدتاً ناشی از تأثیر تورم بالای 40 ساله بر نتایج و ارزش گذاری آنها بوده است.

ما انتظار داریم که تورم در سال آینده به لطف سیاست تهاجمی فدرال رزرو شروع به کاهش کند که بازگرداندن تورم به هدف بلندمدت 2٪ را در اولویت قرار داده است. هر زمان که تورم تعدیل شود، سه REIT فوق می تواند به سرمایه گذاران پاداش دهد.