3 کلیک تا 12.7٪ بازده

املاک و مستغلات در حال افزایش است، به این معنی که تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT) یک بار دیگر یک معامله هستند.

سرانجام! بازده REIT به جایی که باید باشد بازگشته است - (زمین) ارباب بر وانیل S&P 500!

ما مخالفان، البته، می توانیم حتی بهتر از محبوب عمل کنیم پیشتاز املاک ETF (VNQ). در حالی که 3.5٪ بد نیست، در مقایسه با 12.7٪ "بازده سرفصل" که ما در مورد آن صحبت می کنیم کم رنگ است.

چرا REIT ها دوباره ارزان هستند؟ ساده: فدرال رزرو

همانطور که ماه ها پیش اشاره کردمنرخ‌های بهره بالاتر نه تنها به معنای هزینه‌های بالاتر سرمایه برای REIT (و همه شرکت‌های دیگر) است، بلکه رقابت بیشتری برای درآمد با رقابتی شدن بازده اوراق قرضه است.

REIT ها در واقع دقیقاً همانطور که انتظار داشتیم رفتار کرده اند…

تصویر بزرگ، با این حال، ما به این دوره به عنوان یکی از بهترین زمان‌ها برای خرید REIT با قیمت‌های ارزان‌تر و بازدهی بسیار بالاتر از حد متوسط ​​نگاه خواهیم کرد.

از کجا باید شروع کنیم؟ بیایید در مورد بسته سه REIT بحث کنیم که بازدهی 11.4٪ تا 13.5٪ دارد.

REIT خرده فروشی ضروری (RTL)

عملکرد سود: ٪۱۰۰

من یک کمی از یک نقطه نرم برای املاک گتی (GTY)یک متخصص تک مستاجر که با قالب «خسته کننده، زیباست» با اجاره دادن ویژگی هایش به خرده فروشان «ضرورت» می پردازد: پمپ بنزین، فروشگاه های رفاه، فروشگاه های لوازم یدکی خودرو، شما تصویر را دریافت می کنید.

با توجه به آن، من می خواهم داشته باشد دوست داشتن بنگاه املاکی که خودش را صدا می کند REIT خرده فروشی ضروری (RTL)، درست؟

Necessity Retail در 1,000 ایالت دارای بیش از 48 واحد مستاجر و "مرکز برق، لنگرگاه و خواربار فروشی در فضای باز" است که به طور خالص با معاملات بلندمدت اجاره داده می شوند. مستأجران آن از 44 صنعت مختلف - از جمله گاز/راحتی، خدمات بهداشتی، و رستوران‌های خدمات سریع- می‌آیند و هیچ صنعتی بیش از 8 درصد از اجاره‌های مستقیم را شامل نمی‌شود.

چرا چنین REIT بزرگ اینقدر ناآشنا به نظر می رسد؟ خوب، فقط یک سال پیش، نام خود را تغییر داد اعتماد مالی آمریکا (AFIN)- یک نام من در سال 2020 کاوش کردم. اشاره کردم که قرار گرفتن در معرض زیاد آن با رستوران‌ها، سرگرمی‌ها، خرده‌فروش‌ها و دارایی‌های اداری یک «مسئولیت» در بحبوحه کووید است، اما ممکن است به دلیل احتمال بازگشت سریع کووید، مانند یک خرید مقرون به صرفه به نظر برسد.

به سرعت به امروز، و RTL یک مشکل بسیار متفاوت دارد - یعنی بدهی.

نزدیک به پایان سال 2021، اعلام کرد که 1.3 میلیارد دلار از 81 دارایی خرده فروشی از CIM Real Estate Finance Trust و همچنین واگذاری سه دارایی غیر اصلی اداری را خریداری کرده است.

خبر خوب؟ RTL غلظت 10 مستاجر برتر خود را کاهش داد و قرار گرفتن در معرض فضای اداری را از 7٪ به 1٪ کاهش داد. پایین دست؟ بار بدهی بزرگ فقط بزرگتر شد. این REIT اکنون 2.8 میلیارد دلار بدهی خالص دارد که تقریباً 10 برابر EBITDA تعدیل شده و بیش از سه برابر ارزش بازار آن است!

با توجه به ارزشی که دارد، پوشش سود سهام در اینجا یک نگرانی آشکار نیست، زیرا سود سهام تنها 83 درصد از وجوه تعدیل شده 12 ماهه از عملیات (FFO) را تشکیل می دهد. اما بار بدهی بالا و فقدان کاتالیزورهای واضح باعث می شود تا کمی در مورد RTL مکث کنم.

اجاره جهانی خالص (GNL)

عملکرد سود: ٪۱۰۰

اجاره جهانی خالص (GNL) یک REIT تجاری است که همانطور که "Global" از نامش پیداست، نه تنها در ایالات متحده، بلکه در 10 کشور دیگر از جمله بریتانیا، هلند، فنلاند و فرانسه فعالیت می کند. این شرکت دارای 311 ملک است که در 140 صنعت به 50 مستاجر اجاره داده شده است، اگرچه تمرکز صنعت کمی بالاتر است—خدمات مالی (13٪) و خودروسازی (12٪) هر دو برش های دو رقمی از مجموعه پرتفوی هستند.

قسمت دیگر نام آن "Net Lease" است که مانند RTL دلیلی برای دوست داشتن آن است. اجاره خالص، به عنوان یادآوری، خالص از بیمه، نگهداری و مالیات است، به این معنی که فقط اجاره را جمع آوری می کند و همه چیز را به مستاجران واگذار می کند تا بفهمند. این بدان معنی است که متغیرهای کمتری برای سرمایه گذاران GNL که نگران آن باشند. سودها نسبت به اجاره های سنتی قابل پیش بینی و قابل اعتمادتر هستند.

پس چه اشتباه با GNL؟

برای شروع، Global Net Lease در میان بسیاری از REITهایی بود که به دلیل کووید، سود سهام خود را کاهش دادند. به طور خاص، این شرکت در آوریل 25 پرداخت خود را 40 درصد به 2020 سنت برای هر سهم کاهش داد و به گذشته نگاه نکرده است.

اگر نکته مثبتی در کاهش وجود داشته باشد، این است که پرداخت فعلی پایدارتر است. نسبت پرداخت AFFO 93٪ است که به اندازه کافی امن است اما خرس ها در ماه های آینده به دقت زیر نظر خواهند داشت.

همچنین، مانند Necessity Retail، GNL دارای بدهی بسیار بالایی معادل 2.2 میلیارد دلار است. حداقل در مقایسه با آن بد نیست - EBITDA تنظیم شده 8 برابر و ارزش بازار آن 1.5 برابر است. و میانگین موزون نرخ بهره ای که برای این بدهی پرداخت می کند (3.5٪) کمی بهتر از RTL (4.2٪) است.

بنابراین، اجاره جهانی خالص قطعا زگیل های خود را دارد. اما برای سرمایه گذاران سود سهام تهاجمی تر، GNL - که یک بازی چندملیتی کمیاب در املاک و مستغلات است که در سطوح جذابی در مقایسه با AFFO و EBITDA تعدیل شده معامله می شود - ممکن است مناسب باشد.

اعتماد درآمد دفتر خواص (OPI)

عملکرد سود: ٪۱۰۰

گاهی اوقات، حتی بدترین موقعیت‌ها نیز می‌توانند ثمره‌های سودآوری داشته باشند.

گرفتن اعتماد درآمد دفتر خواص (OPI)، مثلا. این REIT دارای 160 ملک است که در درجه اول به مستاجران مجرد با کیفیت بالا اجاره می دهد - نه فقط مشاغل، بلکه نهادهای دولتی. و زمانی که آن را در اکتبر 2022 بررسی کردم، در یک دهه نزول فرو رفته بود که در اواخر واقعاً سرعت گرفته بود - سهام OPI تقریباً به نصف کاهش یافت.

اما به همان اندازه که در این زمان‌های WFH داشتن یک مالک اداری دشوار است، OPI خالی از لطف نیست. و در آن زمان، من فکر کردم که "شاید بازار OPI را بیش از حد بفروشد."

بیایید واضح بگوییم: OPI در حال نبرد سختی است که مدت ها قبل از COVID شروع شده است.

اصطلاحات «WFH»، «کار از راه دور» و «کار از راه دور» ممکن است در سال 2020 به جریان اصلی برسد، اما شرکت‌های آمریکایی سال‌ها بیشتر به سمت موقعیت‌های کاری انعطاف‌پذیر متمایل شده‌اند—COVID صرفاً به این روند حرکتی مودبانه داد.

با این حال، شرط بندی در برابر آفیس Properties Income Trust، حداقل در حال حاضر، می تواند خطرناک باشد. در حالی که طی چند ماه گذشته نزدیک به 20 درصد از ارزش خود را پس گرفته است، سهام همچنان بسیار ارزان است، فقط پنج برابر CAD (پول نقد موجود برای توزیع، یک معیار سودآوری جایگزین برای برخی از REIT). اگر می خواهید از معیار سنتی REIT استفاده کنید، OPI کمتر از 4 برابر FFO نرمال شده خود معامله می کند.

علاوه بر این، OPI یک REIT مستقر در نیویورک نیست که مستاجران خونریزی دهنده باشد. بیشتر حومه شهر است، با اشغال فعلی 96٪. کاملاً یک سوم مستاجران آن نهادهای دولتی یا پیمانکاران هستند - انواع مستاجرینی که به دفاتر خود چسبیده اند. و پس از چند سال ارائه انعطاف‌پذیری بدون محدودیت، سرانجام بسیاری از کارفرمایان شروع به عقب‌نشینی کرده‌اند و از کارگران می‌خواهند که چند روزی را در دفتر بگذرانند.

برت اوونز رئیس استراتژیست سرمایه گذاری است چشم انداز مخالف. برای ایده های عالی درآمد بیشتر ، آخرین نسخه ویژه خود را کپی کنید: پورتفولیوی بازنشستگی پیش از موعد شما: سودهای کلان - هر ماه - برای همیشه.

افشای: هیچ